Giới chức Trung Quốc đã làm gì để cứu bất động sản?

Sau hơn 2 năm khủng hoảng địa ốc, Trung Quốc đã áp dụng nhiều biện pháp, từ hạ lãi suất, nới quy định mua nhà đến khuyến khích đầu tư.

Hôm 8/11, Reuters trích nguồn tin thân cận cho biết giới chức Trung Quốc đã đề nghị đại gia bảo hiểm Ping An Insurance Group mua cổ phần kiểm soát trong Country Garden - hãng bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc đang ngập trong rắc rối. Theo nguồn tin này, chính phủ Trung Quốc đã chỉ đạo chính quyền tỉnh Quảng Đông - nơi đặt trụ sở của cả hai công ty - làm trung gian hỗ trợ Ping An giải cứu Country Garden.

Ping An được chọn vì đang là cổ đông lớn của Country Garden. Giới chức Trung Quốc muốn vấn đề thanh khoản của Country Garden được giải quyết trong phạm vi tỉnh.

Country Garden có khối nợ 1.400 tỷ nhân dân tệ (190 tỷ USD), tính đến hết tháng 6. Họ hiện có khoảng 3.000 dự án đang xây dựng tại Trung Quốc. Country Garden rơi vào khó khăn vài tháng qua, liên tục cận kề nguy cơ vỡ nợ.

Việc giới chức chỉ đạo một công ty tiếp quản công ty khác không phải chưa từng có tiền lệ tại Trung Quốc. Nhưng nếu xảy ra, đây sẽ là một trong những động thái can thiệp mạnh tay nhất đến nay của Trung Quốc, nhằm giải cứu lĩnh vực bất động sản đang ngập trong nợ nần và thiếu thanh khoản.

Dù nhiều hãng địa ốc Trung Quốc khác, trong đó có China Evergrande, đã vỡ nợ, các chính sách của nước này đến nay vẫn chủ yếu tập trung vào giảm lãi suất cho vay và nới lỏng các quy định mua nhà. Tin tức về Ping An là tín hiệu chính phủ Trung Quốc sẵn sàng đóng vai trò lớn hơn trong quá trình này.

Đầu tuần này, cổ đông hàng đầu của China Vanke là công ty quốc doanh Shenzhen Metro cũng thông báo đã chuẩn bị khoảng 10 tỷ nhân dân tệ (1,4 tỷ USD) để hỗ trợ hãng bất động sản lớn nhì Trung Quốc.

Thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào khủng hoảng từ giữa năm 2021. Khi đó, hàng loạt doanh nghiệp, từ các hãng tư nhân lớn như China Evergrande Group đến các công ty được chính phủ hậu thuẫn như CIFI Holdings, đều gặp khó về dòng tiền và khả năng trả nợ.

Nguyên nhân được cho là chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Bắc Kinh, được tung ra nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế khả năng vay mới của các công ty bất động sản. Đây được coi là nguyên nhân chính khiến nhiều hãng địa ốc nước này vỡ nợ. Hai năm qua, có khoảng 50 hãng đã vỡ nợ trái phiếu nước ngoài, với quy mô 100 tỷ USD, theo JPMorgan. Những doanh nghiệp thoát vỡ nợ thì luôn trong tình trạng bấp bênh và khó vay vốn mới.

Đến giữa năm ngoái, tình hình càng nghiêm trọng. Giá nhà tại Trung Quốc liên tục lao dốc. Nhiều dự án đình trệ vì thiếu vốn. Làn sóng ngừng trả nợ mua nhà bùng lên khắp nơi. Chiến dịch chống Covid-19 cứng rắn của Trung Quốc càng giáng đòn lên niềm tin trên thị trường.

Bất động sản hiện đóng góp tới 25% GDP Trung Quốc. Rắc rối của lĩnh vực này vì thế đang châm ngòi cho lo ngại gây ra khủng hoảng tài chính trên diện rộng.

Bắc Kinh vì thế phải thay đổi chính sách, tìm cách vực dậy ngành này. Tháng 3/2022, chính phủ Trung Quốc ngừng chương trình thử nghiệm áp thuế bất động sản. Họ cũng liên tiếp thúc giục các tổ chức tài chính hỗ trợ ngành này.

Đến tháng 11 năm ngoái, Bắc Kinh tung Kế hoạch 16 điểm nhằm cứu thị trường bất động sản đã được Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) và Ủy ban Quản lý Ngân hàng - Bảo hiểm Trung Quốc (CBIRC) đưa ra hồi giữa tháng. Kế hoạch này cung cấp hướng dẫn cho giới chức tài chính trên cả nước, tập trung giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các doanh nghiệp và sẽ nới lỏng tạm thời hạn chế về vay ngân hàng.

Việc này đánh dấu nỗ lực toàn diện của Trung Quốc nhằm giải cứu thị trường mà cựu Thống đốc Yi Gang từng kỳ vọng sẽ "hạ cánh mềm". Vài tuần sau đó, hàng loạt ngân hàng Trung Quốc thông báo sẽ bơm hàng trăm tỷ USD vào bất động sản. Đây được coi là thành công bước đầu của kế hoạch này.

Cụ thể, sáu ngân hàng quốc doanh lớn của Trung Quốc lên kế hoạch bơm 140 tỷ USD vào thị trường. Số vốn trên chủ yếu để phát triển bất động sản, thế chấp cho khách hàng, mua bán - sáp nhập, cung cấp tài chính cho chuỗi cung ứng và đầu tư trái phiếu.

Giữa năm nay, PBOC bắt đầu giảm hàng loạt lãi suất cho vay. Họ cũng gia hạn một số chính sách trong gói giải cứu 16 điểm đến hết năm 2024.

Chính phủ Trung Quốc cũng thông qua các kế hoạch xây nhà ở giá rẻ và cải tạo nhiều vùng chưa được phát triển tại các thành phố lớn, nhằm thúc đẩy đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Họ còn nới lỏng một số quy định, như giảm lãi vay với người mua lần đầu và giảm tiền trả trước mua nhà với một số thành phố.

Các nhà băng cũng nghĩ ra những cách chưa từng có để khuyến khích vay mua nhà. Hồi đầu năm, một số ngân hàng tại Nam Ninh, Hàng Châu, Ninh Ba và Bắc Kinh nâng giới hạn tuổi của người vay mua nhà lên 80-95 tuổi. Điều này đồng nghĩa người 70 tuổi cũng có thể vay với kỳ hạn 10-25 năm. Đây là công cụ kích cầu, do nó có thể giảm được gánh nặng trả nợ hàng tháng.

Chính quyền địa phương cũng tham gia công cuộc giải cứu. Tháng 6/2022, Meishan - thành phố tại Tứ Xuyên - cho biết trợ giá cho việc mua nhà mới trong năm. Ôn Châu - một thành phố ở Chiết Giang - cho phép người mua nhà lần đầu chỉ trả lãi trong 3 năm đầu. Huainan - thành phố tại An Huy - đã đề nghị các ngân hàng tăng cho vay và giảm thời gian chấp thuận vay với người mua nhà lần đầu.

Bản thân các công ty địa ốc cũng đưa ra nhiều ưu đãi để hút khách hàng. Tháng 6/2022, hãng địa ốc Central China Real Estate nhận thanh toán bằng lúa mỳ, tài trợ cho các nông dân tối đa 160.000 nhân dân tệ (24.000 USD) để bù vào khoản tiền trả trước mua nhà trong dự án chung cư River Mansion của công ty này ở Thương Khâu (Hà Nam). Vài tuần trước đó, họ cũng đề nghị nhận thanh toán bằng tỏi từ những người đang tìm mua nhà ở một dự án khác tại thành phố Khai Phong.

Ở Vu Hồ (An Huy), thay vì bám sát giá sàn được chính phủ quy định, Golden Scale House - một dự án chung cư ở ngoại ô thành phố - đã chào mời khoản hỗ trợ sửa chữa lên tới 230.000 nhân dân tệ trong vòng một tháng sau khi giao dịch hoàn tất.

Dù vậy, thị trường bất động sản Trung Quốc được đánh giá chưa cải thiện nhiều. Số liệu công bố tháng trước cho thấy giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm 3 tháng liên tiếp, tính đến hết tháng 9.

Doanh số bán bất động sản (tính theo diện tích sàn) tháng 9 cũng giảm gần 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư vào bất động sản giảm 9,1% trong 9 tháng đầu năm.

Người mua nhà chần chừ vì muốn chờ giá giảm thêm. Tâm lý này đang làm cho tình hình trở nên tồi tệ hơn, vì các hãng địa ốc cần bán thêm nhà để thu về tiền mặt và tránh vỡ nợ.

Đầu tuần này, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) nâng dự báo tăng trưởng của Trung Quốc lên 5,4% năm nay. Tuy nhiên, cơ quan này cảnh báo kinh tế Trung Quốc còn đối mặt với nhiều rủi ro trong lĩnh vực tài chính và bất động sản. Họ cho rằng lĩnh vực địa ốc nước này hiện "còn khá yếu".

IMF kêu gọi Trung Quốc để các hãng bất động sản không có khả năng hồi phục rời thị trường. Họ cho rằng việc Trung Quốc cho phép các doanh nghiệp yếu tiếp tục hoạt động đã kìm hãm đà phục hồi của ngành này.

Trong một diễn đàn tài chính tại Hong Kong đầu tuần này, Phó thống đốc PBOC Zhang Qingsong cũng thừa nhận lĩnh vực địa ốc đang đi xuống.

"Chúng ta cần kiểm soát chặt chẽ hơn tốc độ này, để tránh sụt giảm quá mạnh và gây ra các hậu quả ngoài dự đoán. Chúng tôi đã đưa ra nhiều chính sách để bình ổn thị trường bất động sản". Ông cũng kêu gọi giới chức tìm ra cách mới để duy trì tăng trưởng kinh tế, vì "mô hình cũ dựa vào đầu tư và bất động sản đã không còn bền vững".