Giới chủ mặt bằng bán lẻ sẽ giảm giá để ngăn 'quân domino' đổ sập?

Bài toán chi phí leo thang đang khiến không ít doanh nghiệp thay đổi chiến lược, không còn bất chấp giá cả để tranh giành những mặt bằng đắc địa. Điều này cũng đòi hỏi giới chủ mặt bằng cần cân nhắc điều chỉnh giá thuê để cung có thể gặp được cầu.

Chỉ trong hơn 1 tháng qua, thị trường mặt bằng bán lẻ dậy sóng khi chứng kiến một loạt thương hiệu ngành F&B (thực phẩm và đồ uống) trả lại các cửa hàng tại các vị trí đắc địa sau nhiều năm gắn bó, trong đó có các tên tuổi lừng lẫy như Starbucks, McDonald's, Burger King…

Đại gia cũng “cóng”

Mới nhất, thương hiệu McDonald's thông tin về việc đóng cửa chi nhánh Bến Thành tại số 2-2A Trần Hưng Đạo, phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP.HCM. Đây là một trong những cửa hàng đầu tiên của chuỗi thức ăn nhanh này tại Việt Nam.

Trước đó, gã khổng lồ cà phê, đồ ăn nhanh của Mỹ là Starbucks cũng thông báo đóng cửa điểm bán cao cấp (reserve) cuối cùng tại TP.HCM sau 7 năm hoạt động. Burger King chia tay mặt bằng tại đường Phạm Ngũ Lão, quận 1, sau 11 năm hiện diện.

Ngoài ra, các tên tuổi “tháo chạy” khỏi mặt bằng trung tâm đắt đỏ còn có thể kể đến một loạt thương hiệu lớn như Highlands Coffee trả mặt bằng tại góc Nguyễn Du và Pasteur, YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8 Đồng Khởi, MIA trả mặt bằng Ngã Sáu Phù Đổng...

Các thương hiệu lớn đến rồi đi, mặt bằng bỏ trống theo thời gian sẽ lại được lấp đầy, tuy nhiên, việc các thương hiệu lớn rời bỏ trung tâm cho thấy nhiều điều, một trong số đó là mức giá gây sốc trên thị trường mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm TP.HCM và Hà Nội.

Còn nhớ, bà Patricia Marques, khi còn giữ vị trí Tổng giám đốc Starbucks Việt Nam (đã về hưu cuối năm 2023), trong một cuộc trò chuyện vào năm 2022, thời điểm đại dịch covid-19 vẫn đang ảnh hưởng đến sức khỏe doanh nghiệp, từng thốt lên rằng trong khó khăn giá thuê mặt bằng trên cả thế giới đều giảm, chỉ có ở Việt Nam là không.

Chính sự “vô lý” ấy khiến đại diện Starbucks Việt Nam khẳng định thương hiệu này đã qua thời bất chấp tiền bạc để tranh giành các vị trí mặt bằng đắc địa, thay vào đó chỉ duy trì và mở rộng tại những mặt bằng có giá chấp nhận được.

Không chỉ là hiện tượng đơn lẻ, giá cả đắt đỏ đang khiến nhiều mặt bằng trung tâm TP.HCM trở thành những “lò xay thương hiệu”. Đơn cử như mặt bằng Ngã Sáu Phù Đổng (quận 1), vị trí đắt đỏ bậc nhất Việt Nam, đang liên tục đổi chủ.

Mới nhất là DannyGreen, một thương hiệu chuyên bán rau củ hữu cơ trở thành khách thuê mới, với mức giá thuê được tiết lộ không dưới 700 triệu đồng/tháng.

Trước DannyGreen lần lượt là thương hiệu vali, túi xách MIA, rồi Soya Garden và PhinDeli, đều không trụ được quá hai năm với giá thuê bình quân 25.000-26.000 USD/tháng. Thương hiệu gắn bó với mặt bằng này lâu nhất là Phúc Long, duy trì trong 5 năm, với giá thuê 14.000 USD/tháng.

Giới chủ liệu có nhượng bộ?

Có một thực tế là rất nhiều mặt bằng đắc địa trên địa bàn TP.HCM và Hà Nội đã bỏ trống nhiều năm vì giá thuê quá cao. Như tại TP.HCM, trên các cung đường Lý Tự Trọng – Pasteur, Hai Bà Trưng - Nguyễn Văn Chiêm, Lê Lợi (quận 1)… hiện có hàng chục cửa hàng “ế khách” dù treo biển cho thuê thời gian dài, giá bình quân 20.000-30.000 USD/tháng.

Hàng loạt thương hiệu lớn bỏ đi, áp lực lấp đầy tăng, tuy nhiên, đa số chủ mặt bằng vẫn không có dấu hiệu nhượng bộ, khiến mặt bằng giá thuê tại khu vực trung tâm liên tục leo thang.

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy, tại TP.HCM, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tại các khu vực quận 1, 3, 10 và 2 cũ (nay là TP Thủ Đức) tiếp tục có xu hướng tăng từ 10-30%. Quận 1 có giá thuê nhà mặt phố tăng 15,2%, quận 3 tăng 32,4%, quận 2 và Bình Thạnh lần lượt tăng 10% và 11%...

Trong khi đó, tại Hà Nội, theo CBRE Việt Nam, trong 3 quý đầu năm, giá thuê mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm đạt 172,7 USD/m2/tháng, tăng 16,2% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng khi tỷ lệ trống tại khu vực này duy trì ở mức 1,7%.

Nhìn nhận về thực trạng mặt bằng ế nhưng giá vẫn cao, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan.com.vn, cho rằng chủ nhân của những mặt bằng siêu đắt này thường có dòng tiền rất tốt. Vì vậy, câu chuyện được chủ nhà quan tâm không phải là có cho thuê được nhà hay không mà phải cho thuê giá cao để giữ được hoặc nâng cao giá trị tài sản.

"Một căn nhà cho thuê 100 triệu đồng/tháng có thể bán với giá 120 tỷ đồng nhưng nếu cho thuê ở mức 150 triệu/tháng, giá bán có thể đẩy lên mức 150 tỷ đồng. Việc chiết khấu dòng tiền trong tương lai ảnh hưởng rất lớn đến việc định giá nhà phố", ông Tuấn giải thích.

Tuy nhiên, dù mục tiêu là gì thì để thị trường phát triển vẫn cần tuân theo quy luật cung cầu. Và để chủ và khách không tiếp tục là hai đường thẳng song song, theo chuyên gia, giới chủ cần cân nhắc điều chỉnh giá thuê để tránh sự sụp đổ dây chuyền.

Thực tế, lời cảnh báo trên là có cơ sở, bởi trước đó hiện tượng các thương hiệu đồng loạt rời bỏ khỏi mặt bằng trung tâm vì giá cả leo thang đã từng xảy ra không ít lần. Gần nhất, trong nửa đầu năm 2023, một làn sóng tháo chạy khỏi mặt bằng tiền tỷ khu vực trung tâm đã bùng lên.

Rõ ràng, các mặt bằng đắt đỏ tại “đất vàng” trung tâm đã không còn ở thời hoàng kim, được khách hàng bất chấp tiền bạc để tranh giành. Đáng chú ý, áp lực với các nhà cung cấp mặt bằng được dự báo sẽ còn gia tăng trong thời gian tới khi nguồn cung tiếp tục được đẩy lên.

Sự gia tăng của các trung tâm thương mại hiện đại được tổ chức bài bản sẽ khiến mặt bằng nhà phố trung tâm giảm sức hút khi loại hình này vừa đắt đỏ, vừa tồn tại nhiều hạn chế trong công tác quản lý, vận hành và tiện ích đỗ xe cho khách đến mua sắm.

Trước áp lực hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội, cho rằng các chủ đơn vị bất động sản, đặc biệt là nhà phố cần thay đổi để thích nghi.

Trước hết, theo bà Minh, các chủ nhà cần hoàn thiện hạ tầng, đảm bảo mặt bằng có đủ điều kiện cấp phép cho thuê về công năng sử dụng, đảm bảo quy định về phòng cháy chữa cháy. Sau đó là cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp thuê.