Gió đảo chiều, 'tay to' đầu cơ căn hộ sắp ồ ạt chuyển hướng từ TP.HCM ra Hà Nội?

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng tăng nhanh hơn và được dự báo sẽ bắt kịp TP.HCM trong vài năm tới. Cuộc rượt đuổi liên tục về mặt bằng giá là tin tích cực với giới đầu tư, xong lại trở thành cơn “ác mộng” của người mua nhà ở thực.

Chị Trần Mai Anh, một người gốc Hà Nội di cư vào Nam cách đây hơn 10 năm, chia sẻ thời điểm đó, giá nhà TP.HCM khá thấp, khoảng 600 triệu đồng có thể mua được một căn chung cư hạng B. Giá đất hẻm nội thành (trừ quận 1) khoảng 25-30 triệu/m2, căn hộ cho thuê khoảng 6 - 8 triệu đồng/tháng.

Tốc độ tăng giá liên tục “đảo chiều”

Ngược lại, giá nhà đất ở Hà Nội thời điểm đó lại đắt hơn. Trước khi chuyển nhà vào TP.HCM, chị Mai Anh bán lại căn hộ ở Hà Đông với giá 2,1 tỷ đồng, diện tích khoảng 110 m2. Giá bán cao song giá cho thuê chung cư bình dân ở Hà Nội lại khá thấp, bình quân 4-5 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, sau 10 năm, giá nhà đất giữa Hà Nội và TP.HCM đã đổi chiều. Cùng một phân khúc, giá chung cư tại TP.HCM hiện đang cao hơn so với Hà Nội 10 - 20%, thậm chí nhiều hơn. “Riết rồi giá nhà cao, giá thuê cao, nhiều khi tôi nghĩ giá nhà cửa ở Sài Gòn cứ sai sai”, chị Mai Anh nói.

Các thống kê cũng chỉ ra, trong giai đoạn 2010 - 2020, tốc độ tăng giá căn hộ ở TP.HCM cao hơn tại Hà Nội, từ đó đẩy giá nhà ở đầu cầu phía Nam nhích dần lên so với đầu cầu phía Bắc. Tuy nhiên, trong khoảng 3 năm trở lại đây, giá chung cư ở hai miền lại một lần nữa lại có dấu hiệu “đổi vai”.

Tốc độ tăng giá nhà ở Hà Nội đang cao hơn so với TP.HCM (Ảnh: Duy Thế).

Điển hình, trong năm 2023, số liệu vừa công bố của CBRE cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại Hà Nội trong quý IV/2023 đạt trung bình 33 triệu đồng/m2, tăng 5% theo năm. Ngược lại, giá bán thứ cấp ở TP.HCM ghi nhận ở mức 45 triệu đồng/m2 đối với chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022.

“Trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự “đổi vai” cho nhau khi giá bán thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM 3 năm về trước”, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE, nhận định.

Giới đầu cơ có “quay xe”?

Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy giá chung cư tại Hà Nội duy trì đà tăng bất chấp thị trường địa ốc trì trệ. Cụ thể, giá căn hộ mở bán trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm, hiện đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Có thể thấy, giá nhà tại Hà Nội đang tăng nhanh hơn TP.HCM trong những năm gần đây. Câu hỏi đặt ra là liệu giới đầu cơ có chuyển hướng từ Nam ra Bắc?

Ở góc nhìn của nhà đầu tư, ông Đặng Tiến Hoàng, người đang có 6 căn hộ cho thuê tại TP.HCM, cho rằng một số “tay to” có thể sẽ cơ cấu lại dòng vốn giữa 2 thành phố theo tỷ lệ 50 - 50, thay vì nghiêng hẳn về đầu cầu phía Nam như trước.

“Nếu chỉ tính riêng loại hình cho thuê, tôi đánh giá TP.HCM vẫn đang nhỉnh hơn Hà Nội. Mức giá bình quân căn hộ bình dân ở TP.HCM hiện vào khoảng 10 - 13 triệu đồng/tháng, trong khi ở Hà Nội là 8 - 11 triệu đồng/tháng. Không thể phủ nhận tốc độ tăng giá cao hơn sẽ khiến một số nhà đầu tư cân nhắc mua nhà Hà Nội thay vì TP.HCM, tuy nhiên, sẽ rất ít trường hợp chuyển hẳn dòng tiền từ Nam ra Bắc”, ông Hoàng phân tích.

Trong khi đó, một số chuyên gia cũng đánh giá xu hướng “Nam tiến” vẫn sẽ nhỉnh hơn xu hướng “Bắc tiến” trong khoảng 3 - 5 năm tới. Lý do là bởi thị trường phía Nam có sự đồng đều hơn so với phía Bắc.

"Kinh tế khu vực phía Nam vốn là đầu tàu cả nước, kinh tế bền vững giúp cho thu nhập của người dân tăng lên và khả năng chi trả cho mặt hàng bất động sản tốt hơn, đồng thời mặt bằng giá bất động sản tại đây nhìn chung duy trì ở mức ổn định. Chưa kể, sau đại dịch Covid-19, kinh tế khu vực phía Nam ngày càng phục hồi, đặc biệt là các khu công nghiệp với lượng lớn người lao động quay trở lại làm việc, thúc đẩy mạnh nhu cầu về bất động sản", ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia của Batdongsan.com.vn, nhận định.

Việc nhà đầu tư có chuyển hướng từ Nam ra Bắc hay không, cần thời gian trả lời. Song, có thể khẳng định ngay, cuộc rượt đuổi về giá giữa Hà Nội và TP.HCM đang tác động tiêu cực đến người mua nhà ở thực. Giá nhà chung cư tăng khiến nhiều người chật vật tìm mua căn hộ.

Nhưng trường hợp của chị Nguyễn Thị Thu, cách đây 3 năm, gia đình chị mua căn chung cư 60 m2, giá 1,9 tỷ đồng tại Đống Đa (Hà Nội). Năm 2023, giá căn hộ này hiện tăng khoảng 1 tỷ đồng, trên lý thuyết là “lãi đậm” nếu bán.

“Giờ bán đi tôi sẽ có 2,9 tỷ, cộng với tích lũy là khoảng 3,5 tỷ đồng. Nhưng vấn đề là cầm số tiền này đi mua nhà mới thì không căn nào có chất lượng hơn căn cũ, dù tôi chấp nhận đi xa hơn. Nói thế để thấy giá nhà tăng nhanh như thế nào trong những năm qua”, chị Thu bộc bạch.

Các kết quả khảo sát cũng cho thấy, việc tìm kiếm một căn hộ giá dưới 30 triệu đồng/m2 tại Hà Nội hay TP.HCM thời điểm này thực sự là bài toán khó. Năm 2017 - 2018, với tài chính trên dưới 2 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu được một căn hộ 55 - 60m2 ở các quận như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng… nhưng hiện tại, mặt bằng giá chung cư đã tăng lên rất nhiều lần.

Trước thực tế đang diễn ra, cùng với các giải pháp gỡ vướng, đẩy nhanh tốc độ hồi phục của thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng cần thêm nhiều cơ chế đặc thù để tăng nguồn cung nhà giá bình dân, nhà ở xã hội, đặc biệt là số lượng căn hộ cho thuê… từ đó giảm sức ép nhà ở cho người dân.