Giấy phép xây dựng: Quyết định cuối cùng thuộc về ai?

Nghị định 140/2025/NĐ-CP phân định rõ nhiệm vụ, quyền hạn giữa hai cấp chính quyền địa phương trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt trao thẩm quyền cấp phép xây dựng và quản lý nhà ở xã hội cho UBND cấp xã. Đây là bước đi quan trọng nhằm tinh gọn bộ máy, phân quyền hiệu quả và nâng cao năng lực quản lý ở cơ sở.

Nghị định 140/2025/NĐ-CP vừa ban hành ngày 12/6/2025 đã chính thức làm rõ ranh giới quyền lực giữa hai cấp chính quyền địa phương trong lĩnh vực quản lý xây dựng – một bước đi quan trọng nhằm xóa mờ khoảng xám thẩm quyền, đảm bảo tính minh bạch và hiệu lực thi hành luật pháp trong ngành xây dựng.

Nghị định số 140/2025/NĐ-CP đánh dấu một bước đi quan trọng trong tiến trình tái cơ cấu bộ máy hành chính – khi lần đầu tiên, nhiệm vụ và quyền hạn của chính quyền địa phương được phân định rõ ràng theo mô hình tổ chức hai cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng. Nghị định này đồng thời thiết lập quy trình, thủ tục thực thi các nhiệm vụ, quyền hạn dành riêng cho UBND cấp tỉnh và cấp xã – đảm bảo nguyên tắc minh bạch, phân quyền và hiệu lực hành chính.

Theo quy định, UBND cấp xã chính thức là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo nội dung tại khoản 2, khoản 3 Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020). Cũng chính cấp xã sẽ thực hiện thẩm quyền chấp thuận địa điểm xây dựng theo khoản 9 Điều 53 Nghị định 175/2014/NĐ-CP – văn bản hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng trong quản lý hoạt động xây dựng.

Các thủ tục liên quan đến cấp phép xây dựng và chấp thuận địa điểm đều tuân thủ quy định của Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020 và Nghị định 175/2024/NĐ-CP – nhằm bảo đảm tính thống nhất trong toàn hệ thống pháp luật.

Ngoài ra, Nghị định cũng giao UBND cấp xã thực hiện hàng loạt trách nhiệm liên quan đến quản lý nhà ở xã hội, bao gồm: tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội đối với người tái định cư; xác minh đối tượng; lập danh sách đủ điều kiện theo quy định tại Điều 39 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Đối với việc xác nhận đối tượng có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền được giao cho Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đặt tại các đơn vị hành chính cấp xã hoặc khu vực liên xã – theo quy định tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Đây là các địa phương nơi trực tiếp có dự án nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo tính sát thực và hiệu quả trong công tác quản lý.

Nghị định cũng nêu rõ trách nhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, theo khoản 5 Điều 81 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 – lần đầu tiên, cấp xã được xác lập vai trò rõ ràng trong quản lý hoạt động có tính chất thị trường này.

Về hiệu lực, Nghị định bắt đầu thi hành từ ngày 1/7/2025 và kết thúc vào ngày 1/3/2027, trừ các trường hợp đặc biệt:

Nếu Bộ hoặc cơ quan ngang bộ có đề xuất kéo dài thời gian áp dụng và được Quốc hội thông qua.

Nếu trong thời gian từ 1/7/2025 đến trước 1/3/2027, có văn bản pháp luật mới ban hành (như luật, nghị quyết, nghị định, quyết định…) quy định khác về thẩm quyền, trách nhiệm, thủ tục thì các nội dung tương ứng trong Nghị định này sẽ tự động hết hiệu lực ngay tại thời điểm các văn bản mới có hiệu lực.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, nếu cơ quan chuyên môn về xây dựng của địa phương chưa đủ điều kiện thực hiện nhiệm vụ theo phân cấp, thì khi nhận được đề nghị của chủ đầu tư, cơ quan này sẽ có trách nhiệm hướng dẫn gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn đã được giao nhiệm vụ trước thời điểm Nghị định có hiệu lực – nhằm đảm bảo không gián đoạn thủ tục hành chính.