Giao dịch giảm, giá bất động sản vẫn tăng

Theo báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, từ đầu năm đến nay nguồn cung và cả giao dịch căn hộ đều giảm. Nhưng có một nghịch lý là giá căn hộ vẫn tăng bất chấp dịch bệnh, cầu giảm...

Tất cả đều báo tăng giá

Mới đây, Công ty Savills Việt Nam đã phát đi báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm, cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM giảm mạnh trong khi giá vẫn âm thầm tăng. Theo đó căn hộ sơ cấp còn gần 3.700 căn, giảm 25% so với quý 1/2021 và 18% so với năm trước. Nguồn cung hạn chế là do lượng căn hộ mở bán mới hạn chế và lượng hàng tồn kho thấp. Ngoài ra có 10 dự án tạm dừng bán hàng để điều chỉnh giá. Trong đó, chiếm gần 80% là căn hộ trung và cao cấp; căn hộ dưới 2 tỉ đồng đáp ứng phần đông nhu cầu của người mua để ở chỉ chiếm dưới 10% và có xu hướng giảm trong thời gian tới. Không chỉ lượng cung giảm, số lượng giao dịch và tỷ lệ hấp thụ cũng tuột dốc, thấp nhất trong 5 năm qua. Cụ thể, tổng lượng giao dịch là gần 1.400 căn, giảm 35% so với quý trước và giảm 36% so với năm trước. Đáng nói, dù nguồn cung giảm, giao dịch giảm thì theo Công ty Savills Việt Nam, gần 40% dự án sơ cấp tăng giá bán lên đến 15% trong quý 2/2021 và giá bán căn hộ hiện hữu cũng tăng 10% so với giai đoạn trước.

Còn theo Công ty JLL, do nguồn cung từ đầu năm đến nay khan hiếm nên các chủ đầu tư “tự tin” tăng giá trung bình trên một dự án lên 4 - 5% so với cùng kỳ năm ngoái. Cung giảm được lý giải là do làn sóng Covid-19 thứ tư đã có những tác động mạnh mẽ khiến chủ đầu tư hạn chế hoặc hoãn các sự kiện mở bán theo yêu cầu về giãn cách xã hội. Nhu cầu làm việc ở nhà gia tăng trong và sau đại dịch đã bắt đầu hình thành xu hướng chú trọng đến không gian làm việc ở ngôi nhà tương lai.

Công ty DKRA Việt Nam cũng đưa ra các số liệu cho thấy thị trường căn hộ toàn TP.HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ giảm nhẹ so với quý 1/2021. Trong đó, nguồn cung giảm 28% và lượng tiêu thụ giảm 26%. Mặc dù vậy, giá bán do các chủ đầu tư tại TP.HCM bán ra trong nửa đầu quý 2 có sự tăng nhẹ khoảng 3 - 5% do các dự án được giới thiệu ra thị trường chủ yếu thuộc những giai đoạn tiếp theo, sắp hoàn thành hoặc dự án có quy hoạch đồng bộ. Không chỉ căn hộ, nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM, tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung mới giảm khoảng 23%, nhưng mặt bằng giá cũng có sự điều chỉnh tăng nhẹ ở một số dự án do nguồn cung hạn chế trong khi thị trường thứ cấp không có nhiều biến động.

Báo cáo về thị trường bất động sản quý 1/2021 mới đây được Bộ Xây dựng tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương cho biết, có 25.386 giao dịch bất động sản thành công, tổng lượng giao dịch giảm chỉ bằng khoảng 86% so với quý 4/2020. Trong khi đó về giá căn hộ chung cư tại các địa phương có xu hướng tăng đều theo tháng. Giá căn hộ chung cư bình quân tăng khoảng 5 - 10% so với quý 4/2020. Giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương cũng tiếp tục có xu hướng tăng so với quý trước.

Lý giải về việc giá căn hộ vẫn tăng bất chấp giao dịch giảm và dịch Covid-19 bùng phát từ đầu năm đến nay, lãnh đạo một công ty bất động sản cho rằng giá tăng do các dự án mở bán sau này đẩy giá tăng cao. Một nguyên nhân khác khiến giá căn hộ tăng là sự leo thang của chi phí nguyên vật liệu xây dựng cũng góp phần vào xu hướng tăng giá này. Bên cạnh đó, sự kiện mở bán của một dự án siêu sang với giá cao kỷ lục đã thúc đẩy giá bán trung bình toàn giỏ hàng phân khúc cao cấp lên 4.905 USD/m2 (tương đương 112,8 triệu đồng/m2), tăng 5,7% theo quý và 8,3% theo năm. "Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn bất ổn, nhất là việc bùng phát dịch bệnh, cộng với thiếu hụt các kênh đầu tư hoặc lãi suất tiền gửi ngân hàng đang sụt giảm sẽ tiếp tục thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư rót tiền vào bất động sản, khiến giá bán căn hộ dự kiến sẽ tiếp tục đà tăng trưởng theo tâm lý thị trường, từ đó có khả năng sẽ đẩy mức giá trung bình ở tất cả phân khúc lên một mức cao mới", vị này nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng cũng nhận định xu hướng các nhà đầu tư dịch chuyển dòng tiền vào lĩnh vực bất động sản ngày càng nhiều vì đây là kênh đầu tư được cho là an toàn và còn nhiều cơ hội phát triển do các kênh đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ không ổn định và đang giao dịch mức cao; lãi suất tiền gửi với mức lãi suất thấp không còn đủ hấp dẫn nguồn tiền tích lũy của người dân. Việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở thương mại gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng (kéo dài 1 - 2 năm trước, mới được tháo gỡ nhưng chưa có tác động rõ nét) dẫn đến nguồn cung bất động sản hạn chế. Điều này đã khiến giá căn hộ và nền đất tăng bất chấp giao dịch giảm mạnh.

Ngược lại, ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, nhận định giá nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp có khả năng sẽ không tăng trong quý 3/2021 vì lực cầu giai đoạn này vẫn yếu bởi ảnh hưởng của dịch bệnh. Thêm vào đó, lượng hàng tồn kho cũng không nhiều. Ngoài ảnh hưởng của dịch Covid-19, giá bất động sản còn chịu tác động bởi sự gia tăng chi phí đầu vào. "Giá vật liệu xây dựng chẳng hạn như thép hiện có xu hướng tăng cao. Theo đó, trong ngắn hạn thì giá bất động sản giảm là khả năng khó xảy ra", ông David Jackson nhấn mạnh.

Trước việc giá nhà đất ở TP.HCM liên tục leo thang, ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Công ty Savills Việt Nam, cho rằng hiện nay các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang được hưởng lợi từ sự cải thiện hạ tầng giao thông và kết nối các khu vực. Trong khi đó, các tỉnh lân cận TP.HCM hiện nay tốc độ đô thị hóa khá cao đã thu hút được các nhà đầu tư tìm về phát triển dự án, trong đó có cả căn hộ. Điển hình như Bình Dương có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường công nghiệp tăng trưởng nhanh và kết nối giao thông với TP.HCM tốt hơn, trong khi giá bất động sản cũng khá cạnh tranh. Ông Troy Griffiths đưa ra một so sánh về giá căn hộ hạng C (căn hộ bình dân) tại TP.HCM, Bình Dương cho thấy, hiện Bình Dương có giá bán căn hộ thấp hơn (dao động khoảng 800 USD đến 2.000 USD/m2 thông thủy), trong khi căn hộ hạng C tại TP.HCM có giá dao động từ 1.200 USD - 2.600 USD/m2 thông thủy. Điều này khiến nhiều người ở TP.HCM đã tìm về các tỉnh lân cận mua nhà để an cư và vẫn có thể làm việc ở TP.HCM.