Giao dịch đất nền tăng nhiệt: Đừng để "sốt ảo" nhấn chìm!

Giao dịch đất nền trên cả nước tăng mạnh trong quý I/2025, chủ yếu do hiệu ứng thông tin sáp nhập hành chính, khiến giá đất tại nhiều địa phương tăng đột biến. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư cần tỉnh táo trước nguy cơ "sốt ảo" và rủi ro đầu cơ theo tin đồn.

Thị trường đất nền bất ngờ "tăng nhiệt" với hơn 101.000 lô giao dịch trong quý vừa qua, theo báo cáo của Bộ Xây dựng. Đáng chú ý, nhiều khu vực đã chứng kiến giá tăng nhanh chóng, tiềm ẩn nguy cơ "sốt ảo" không nhỏ.

Theo báo cáo quý I/2025 của Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ rệt, đặc biệt ở phân khúc đất nền. Cả nước có hơn 101.000 lô đất nền được giao dịch thành công, tăng 16,4% so với quý trước và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, tại nhiều địa phương, giá đất nền đã tăng nhanh, cục bộ sau những thông tin liên quan đến sáp nhập đơn vị hành chính và điều chỉnh địa giới.

Một số tỉnh như Hưng Yên, Ninh Bình, Bắc Giang... ghi nhận mức tăng giá lên tới 20%, dù phần lớn các khu vực này chưa có sự thay đổi rõ rệt về hạ tầng hay nhu cầu thực. Bộ Xây dựng cảnh báo, tình trạng "sốt đất" đang hình thành trên nền tảng tin đồn và kỳ vọng, thay vì dựa vào yếu tố phát triển thực tế.

Chuyên gia: "Sốt ảo" lặp lại kịch bản cũ

Ông Nguyễn Anh Quê – chuyên gia bất động sản – cho biết, kể từ tháng 3/2025, thông tin về việc sáp nhập các tỉnh thành đã khiến làn sóng đầu cơ quay trở lại. Nhà đầu tư đổ về các khu vực dự kiến trở thành trung tâm hành chính mới, tạo nên áp lực tăng giá mạnh, bất chấp việc chưa có thay đổi thực chất về quy hoạch hay đầu tư công.

Tuy nhiên, ông Quê cảnh báo, đa phần các giao dịch chỉ mang tính chất đầu cơ, trong khi nhu cầu thực gần như chưa xuất hiện. Nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu có tâm lý phòng thủ, dè dặt "xuống tiền", do lo ngại rơi vào vòng xoáy mua cao – bán thấp như những đợt "sốt đất" trước.

Một số nhà đầu tư kỳ vọng đón đầu thị trường đã chuyển hướng sang những khu vực có mức giá còn hợp lý và nền tảng pháp lý rõ ràng hơn như Phú Quốc (Kiên Giang), Bà Rịa – Vũng Tàu hay Bình Dương.

FOMO đẩy giá, nhưng rủi ro nằm ở kỳ vọng ảo

Theo TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kịch bản "giá tăng sốc theo tin đồn quy hoạch" không phải là hiện tượng mới. Tâm lý FOMO (fear of missing out – sợ bị bỏ lỡ cơ hội) khiến nhiều nhà đầu tư vội vã đổ tiền vào những khu vực "nóng", kỳ vọng hạ tầng sẽ phát triển theo sau.

Ngoài ra, kỳ vọng về việc điều chỉnh bảng giá đất mới trong thời gian tới cũng đang tạo thêm lực đẩy tâm lý, khiến giá bị đẩy cao một cách thiếu bền vững.

Ông Đính lưu ý: "Hầu hết các đợt tăng giá mang tính chất đầu cơ đều không bền vững. Khi cơn sốt đi qua, giá thường điều chỉnh mạnh, để lại hệ quả là nhiều nhà đầu tư bị mắc kẹt vốn, không đủ khả năng cầm cự tới khi thị trường hồi phục."

Ông lấy ví dụ điển hình từ những đợt sốt đất trước đây tại các huyện ngoại thành Hà Nội và TP.HCM sau thông tin lên quận: "Giá đất tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng nhanh chóng lao dốc khi hạ tầng không theo kịp và quy hoạch chưa được triển khai thực chất."

Khuyến nghị từ chuyên gia

Các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần cẩn trọng, tránh chạy theo hiệu ứng đám đông. Việc "xuống tiền" nên được cân nhắc kỹ dựa trên phân tích quy hoạch, pháp lý và tiềm năng phát triển hạ tầng thực tế, thay vì chỉ dựa vào tin đồn hoặc kỳ vọng. Những quyết định vội vàng có thể khiến nhà đầu tư phải trả giá bằng việc "ôm hàng" dài hạn mà không sinh lời.