Giao dịch bất động sản qua sàn: Tranh cãi bán, mua

Đến thời điểm này, Bộ Xây dựng vẫn nghiêng về phương án bắt buộc các giao dịch bất động sản (BĐS) phải thông qua sàn (điểm mới trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) lần này). Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp và chuyên gia có phản ứng, bởi theo họ, nếu áp dụng, sẽ tạo đặc quyền, đặc lợi cho các sàn. Từ đó, nảy sinh tình trạng ôm hàng, thổi giá, thiếu minh bạch, lũng đoạn thị trường.

“Bình mới rượu cũ"

Thời gian qua, dù không quy định bắt buộc giao dịch qua sàn nhưng tình trạng các sàn bắt tay nhau, biến tướng làm giá gây ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Thậm chí, không ít tình trạng lừa đảo mua dự án chưa đủ điều kiện qua sàn gây nhiều hệ lụy.

Theo tiết lộ của giám đốc một sàn giao dịch, hiện có tình trạng các sàn lũng đoạn thị trường thành mua sỉ, bán lẻ. Sàn BĐS mua cả một tầng hoặc một block chung cư với các ưu đãi riêng của chủ đầu tư, chiết khấu cao. Sau đó, tạo nguồn khan giả để đẩy giá lên cao, cuối cùng giá thị trường do các sàn quyết định.

Chủ đầu tư một dự án tại Mê Linh chia sẻ, trước khi bán hàng có mời một sàn có tên tuổi trên thị trường vào bán nhưng chủ sàn yêu sách quá nhiều. Theo quy định, các sàn phải công khai, minh bạch tính pháp lý của sản phẩm để người mua tìm hiểu, tránh tình trạng dự án chưa hoàn tất thủ tục nhưng bị chủ đầu tư đem bán. Thế nhưng quy định này khó có thể áp dụng cho các sàn vốn được lập ra chỉ để tự tiêu thụ sản phẩm của chính chủ đầu tư hoặc phân phối độc quyền. Vì vậy, khi khách hàng tìm đến các sàn này nếu chủ đầu tư, chủ sàn giao dịch cố tình cung cấp các thông tin về dự án không đúng với thực tế thì khách hàng khó có thể kiểm tra thông tin thật - giả của dự án.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, việc quy định mua bán phải qua sàn không phù hợp và không thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS.

Mới đây, hàng trăm cư dân mua nhà tại dự án FLC Premier Parc Đại Mỗ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) đóng hàng trăm tỷ đồng thông qua sàn nhưng chờ mãi mà họ chẳng nhận được nhà. Chị Hà Huyền (Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, cuối năm 2021, Tập đoàn FLC giao cho Cty CP dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc (bên thứ 3) mở bán căn hộ chung cư CT2 Đại Mỗ. Do chưa đủ điều kiện pháp lý, chủ đầu tư lách luật ký với khách hàng bằng “Văn bản thỏa thuận”. Hiện tại, tòa CT2 mới đang trong quá trình xây tầng hầm nhưng chủ đầu tư đã thu của khách hàng từ hai trăm triệu đồng đến một tỷ đồng. Tuy nhiên, đến nay (tháng 8/2022), toàn bộ khách hàng tại đây vẫn chưa được ký hợp đồng mua bán theo như cam kết của chủ đầu tư.

Mang tiếng là sàn giao dịch BĐS với các trách nhiệm rất nặng nề, song thực tế hầu hết các sàn giao dịch BĐS hiện nay chỉ hoạt động như một bên trung gian. Điển hình nhất cho tình trạng này chính là việc chủ đầu tư dự án bảo gì chủ sàn nghe nấy. Đối với loại hàng hóa là căn hộ chung cư thì các sàn chỉ việc bán theo giá do chủ đầu tư ấn định để được hưởng từ 1 đến 2% tổng trị giá giao dịch. Đối với loại hàng hóa là nhà riêng lẻ, người cần bán muốn niêm yết giá nào cũng được mà không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá.

Còn nhớ, trước khi Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 có hiệu lực, không ít các sàn đã “đua nhau mọc lên như nấm” để kinh doanh theo yêu cầu của Luật... Thế nhưng, thực chất các sàn BĐS không phát huy được vai trò của mình mà còn trở thành “tác nhân” gây loạn thị trường. Nhận thấy việc nếu cứ bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn và nhất là sinh ra “đặc quyền, đặc lợi” cho các sàn giao dịch, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 đã bãi bỏ quy định này. Thế nhưng, bỗng nhiên một lần nữa Bộ Xây dựng lại muốn tiếp tục đưa đề xuất kinh doanh BĐS phải qua sàn vào trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.

Giá nhà sẽ bị đẩy lên?

Trong dự thảo Luật Kinh doanh BĐS đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, tại điều 60 có quy định "các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch môi giới”. Có 2 phương án được đưa ra.

Với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải thực hiện thông qua sàn giao dịch môi giới. Còn phương án 2, Bộ Xây dựng đề xuất các BĐS đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật này mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS.

Ông Nguyễn Mạnh, Giám đốc Kinh doanh Cty Handico 5 chia sẻ, bản thân doanh nghiệp làm nhiều dự án nhà ở thương mại như dự án tại Giang Biên (Long Biên), Nguyễn Lương Bằng (Đống Đa); Gia Lâm (Hà Nội)… đều không bán qua sàn giao dịch BĐS. Khách hàng đến trực tiếp phòng kinh doanh nghe tư vấn và ký hợp đồng với chủ đầu tư. Trước đề xuất bắt buộc phải bán qua sàn, ông Mạnh cho rằng, điều này vô lý, bởi một dự án hàng nghìn tỷ đồng của chủ đầu tư khi xây dựng nhưng đến khi bán hàng lại bị đơn vị khác chi phối. “Bản thân các sàn hiện nay chưa chuyên nghiệp, vì họ không gắn bó với chủ đầu tư. Việc bán qua sàn chắc chắn sẽ làm tăng chi phí, đẩy giá bán bởi các sàn đều lấy phí môi giới và nhiều loại phí phát sinh khác. Như vậy, người thiệt cuối cùng là khách hàng”, ông Mạnh nói.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) nói rằng, việc quy định mua bán phải qua sàn không phù hợp và không thống nhất với hệ thống pháp luật, đồng thời dễ sinh ra đặc quyền đặc lợi cho các sàn giao dịch BĐS.

Theo ông Châu, quy định này cũng không đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của các doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án BĐS. Trong khi đó, từ vai trò “làm thuê”, chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán và bên mua nhà đất, sàn giao dịch sẽ trở thành “ông vua” của thị trường BĐS. Vấn đề mấu chốt cần đặt ra là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường BĐS, đó là vai trò kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán hoặc cung ứng dịch vụ mua BĐS cho bên mua.

“Quy định này cũng sẽ giúp các sàn giao dịch được hưởng đặc quyền đặc lợi và có thể lợi dụng nó để thổi mức phí lên cao, chưa kể mức phí tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng trong tổng giá trị của thị trường BĐS lên đến hàng triệu tỷ đồng cũng là miếng bánh béo bở. Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án lại bị tước bỏ quyền tự chủ, tự do kinh doanh đã được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020 nếu áp dụng quy định này”, ông Lê Hoàng Châu nói.