Giao dịch bất động sản phải qua sàn: Tranh cãi chưa hồi kết

VARS nhìn nhận, việc 'quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch' là rất cần thiết, chống thất thu thuế và rửa tiền.

Bộ Xây dựng vừa tổ chức xin ý kiến về Dự thảo Đề cương Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Vấn đề được quan tâm nhiều nhất là việc sửa đổi "quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn giao dịch".

Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thời gian qua, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã ưu ái trao quyền cho các chủ đầu tư dự án bất động sản được tự quyết định phương thức đưa sản phẩm của mình đến với khách hàng. Và mục đích của việc nêu trên là để các chủ đầu tư chủ động với thị trường, giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng.

Tuy nhiên, hệ quả nhận được lại không như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá bất động sản vẫn ngày càng tăng. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Theo VARS, ghi nhận việc các nhà phát triển, chủ đầu tư bất động sản mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm, góp phần cung ứng cho thị trường bất động sản hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở. Nhưng song song với đó cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình… vì bị "chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo"; lừa dối, thậm chí lừa đảo.

Hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Do đó, VARS cho rằng, nguyên nhân khiến những hiện tượng nêu trên xuất hịện phổ biến là vì thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, một cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm.

Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu hết mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực. Nhất đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Bài học kinh nghiệm cho thấy, trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình bất động sản đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể về cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Đó là phòng công chứng, là sàn giao dịch chứng khoán. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng. Thông qua các cơ quan này, gần như không thể lừa dối hoặc truyền tải thông tin sai lệch tới khách hàng.

Vì vậy, theo VARS, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc "quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch" là rất cần thiết và hợp lý. Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản chính là để đảm bảo sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư…

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARAS, nhìn chung, quy định này đem lại rất nhiều ưu điểm, cụ thế: Quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Hàng hóa bất động sản hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch. Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán bất động sản ma, bất động sản ảo…

"Khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi. Nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường bất động sản; Chống thất thu thuế và thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng chống rửa tiền", ông Đính nhấn mạnh.

Dự thảo quy định "giao dịch bất động sản phải qua sàn" vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều. (Trong ảnh là một dự án chung cư ở huyện Thanh Trì, Hà Nội). Ảnh: Trần Kháng

Có góc nhìn trái ngược với VARAS, Hiệp Hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) lại cho rằng, quy định "giao dịch bất động sản phải qua sàn" là bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và không sát với thực tiễn. Từ đó, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và có thể sẽ làm tăng giá nhà.

Về vấn đề này, ông Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc công ty luật Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào.

"Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật dân sự 2015 đang quy định", ông Vinh nói.

Nhưng theo vị luật sư này, để tạo ra cơ chế hài hoà, pháp luật cần quy định theo 2 hướng: Thứ nhất, đối với chủ đầu tư không có nhu cầu giao cho sàn giao dịch bán họ có thể tự thành lập đơn vị của họ để mua - bán với khách hàng. Thứ hai, đối với các chủ đầu tư có nhu cầu họ sẽ tự tìm tới các đơn vị sàn giao dịch hợp tác bán và chia phần trăm theo đúng cam kết của 2 bên.

"Việc này là tùy thuộc vào nhu cầu của chủ đầu tư dự án tự quyết định hình thức bán sản phẩm và không nên áp đặt, điều này sẽ làm mất động lực của chủ đầu tư thực hiện", ông Vinh nói.