Gian nan thương lượng giảm giá thuê mặt bằng

Nhiều doanh nghiệp đang thương lượng giảm giá thuê mặt bằng nhằm hạn chế tác động do việc đóng cửa hàng trong mùa dịch.

Trong văn bản mới nhất gửi cho các đối tác là những chủ nhà cho thuê mặt bằng, Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động (MWG) bày tỏ mong muốn được chủ nhà giảm 50% giá thuê mặt bằng trong 12 tháng. Đối với các cửa hàng buộc phải tạm dừng kinh doanh để chống dịch COVID-19, Công ty đề nghị chủ nhà miễn phí.

Đây được xem là động thái cần thiết bởi chi phí mặt bằng là một trong những chi phí lớn, thường chiếm từ 15-40% doanh thu. Tuy nhiên, việc miễn, giảm giá mặt bằng như Công ty đề nghị không dễ thực hiện. Đó là chưa kể doanh nghiệp này có khoảng 2.000 cửa hàng Thế Giới Di Động và Điện Máy Xanh đã và sẽ có thể tiếp tục đóng cửa tạm thời.

Thực tế, việc giảm giá 50% trong suốt 1 năm là điều ít chủ cho thuê nào đồng ý. Hiện tại, mức giảm giá phổ biến mà các chủ nhà đồng ý là từ 10-30% tiền thuê mặt bằng. Chủ nhà cũng chỉ giảm giá thuê trong 1-3 tháng. Cả khi như thế, theo chia sẻ của đại diện chuỗi Vua Nệm, chỉ khoảng 60% chủ nhà sẵn lòng hỗ trợ. Nhiều người không liên lạc được, chờ đợi không thấy phản hồi.

Một số chủ nhà chỉ đồng ý giảm giá theo những điều kiện do chính họ đưa ra. Chẳng hạn, có chủ mặt bằng ở TP.HCM đã yêu cầu Vua Nệm phải đóng tiền 12 tháng mới giảm 1 tháng, hoặc đóng liền 2 tháng mới giảm giá. Không ít nơi từ chối thẳng và yêu cầu Vua Nệm vẫn phải đóng phí dịch vụ trong thời gian tạm đóng cửa. Mặc dù các hợp đồng của Vua Nệm đều là hợp đồng từ 60-96 tháng (từ 5-8 năm) và Công ty đều thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của hợp đồng trước đó.

Công ty Baya, chuỗi nội thất hàng đầu Việt Nam (đổi tên từ chuỗi siêu thị nội thất Uma), cũng đã sớm đàm phán với các đơn vị cho thuê mặt bằng ngay từ đầu tháng 3. Theo lãnh đạo Baya, ngoài một số đơn vị đồng ý hỗ trợ và thảo luận các phương án cùng giảm thiểu thiệt hại cho đôi bên, vẫn còn không ít công ty/chủ nhà im lặng, hoặc đặt ra quy trình nhiêu khê, bắt chờ đợi, hoặc từ chối trao đổi trực tiếp. Việc này đã gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là trong bối cảnh Baya đã tạm đóng cửa hàng loạt cửa hàng.

Báo cáo thị trường bán lẻ quý I/2020 của CBRE Việt Nam cho thấy, doanh thu bán lẻ của ngành hàng dịch vụ lưu trú ăn uống và lữ hành tại Việt Nam lần lượt giảm 9,6% và 27,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Có thể thấy, các doanh nghiệp sẽ còn tiếp tục căng thẳng trong quá trình thương lượng với đối tác để hạ chi phí mặt bằng. Đây có lẽ là lý do để lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư Thế Giới Di Động tuyên bố “sẵn sàng đổi vị trí nếu đối tác cứng nhắc” nhưng vẫn cho biết sẽ trao đổi trực tiếp về kế hoạch cụ thể với từng đối tác.

Mối quan hệ giữa chủ cho thuê mặt bằng và người thuê là mối quan hệ win-win. Doanh nghiệp cần mặt bằng làm ăn và chủ nhà cũng cần cho thuê để kiếm tiền từ tài sản sở hữu. Theo ghi nhận từ các công ty bất động sản, ở TP.HCM, giá cho thuê mặt bằng nhà phố thương mại thường bằng 2-4% giá trị của bất động sản đó. Từ năm 2016 đến nay, giá nhà phố tăng trung bình hơn 2 lần. Như vậy, giá cho thuê mặt bằng cũng đã tăng tương ứng. Nhiều nơi, mỗi mặt bằng với diện tích 50-200 m² có khi lên tới hàng trăm triệu đồng/tháng.

Cho thuê mặt bằng trở thành khoản thu nhập đáng kể, ổn định. Thế nhưng, mọi thứ đã thay đổi khi dịch COVID-19 bùng phát. Theo CBRE, đến cuối tháng 3.2020, tại các trung tâm thương mại, lưu lượng khách đến đã giảm xấp xỉ 80%. Vì thế, Vincom Retail, Central Retail, Hưng Thịnh Retail và chủ của các trung tâm thương mại khác như Diamond, Aone đã quyết định giảm giá cho thuê mặt bằng. Đến cuối quý I/2020, theo CBRE, giá thuê tầng trệt và tầng 1 khu trung tâm giảm 11,4% so với quý trước. Còn giá thuê tại khu ngoài trung tâm giảm 15,9%. Mức sụt giảm này cao hơn cho các vị trí ở tầng trên.

Các công ty nghiên cứu thị trường cũng đã đưa ra nhiều kịch bản cho ngành bán lẻ trong năm 2021, trong đó ở tình huống xấu là nếu dịch Covid-19 kéo dài đến tháng 9 thì các nhà cho thuê mặt bằng bán lẻ sẽ phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn.

Khi đàm phán giảm/miễn phí mặt bằng ở các trung tâm thương mại, phía doanh nghiệp các ngành thực phẩm và đồ uống, giáo dục và đào tạo, bán lẻ… gặp thuận lợi hơn. Tuy nhiên, theo chia sẻ của các chủ công ty, để đạt được một tỉ lệ giảm nào đó ưu đãi hơn, sẽ còn tùy thuộc vào diện tích thuê, vị trí thuê, thời gian thuê, giá trị hợp đồng, mức độ đầu tư, vị thế doanh nghiệp, khả năng tạo thiện cảm...

Tình trạng cũng tương tự khi công ty tiến hành đàm phán với chủ nhà là những cá nhân sở hữu tài sản. Ông Phan Thanh Tùng, chủ chuỗi nhà hàng bún chả ở TP.HCM, đánh giá, nhiều khả năng chủ nhà sẽ phải cân nhắc, nhân nhượng trong các trường hợp: công ty thuê diện tích lớn, đủ để chủ nhà cảm thấy khó có thể tìm kiếm người thuê mới; công ty không đặt cọc nhiều, chi phí xây dựng cửa hàng không lớn; công ty sẵn sàng đóng cửa khi đàm phán không thành.

Ngược lại, nếu công ty đã đóng tiền thuê trước nhiều tháng hay đặt cọc số tiền lớn, hoặc dồn nhiều công sức, tiền bạc vào việc trang trí cửa hàng, thì vị thế trong đàm phán với chủ nhà sẽ thấp hơn.

Cuối cùng, cho dù công ty phải đi đến quyết định hủy hợp đồng, chấp nhận mất cọc, mất mặt bằng thì thiệt hại không chỉ dừng lại đó. Bởi như trong lĩnh vực nhà hàng, vị trí và sự tiện lợi của mặt bằng (gần trung tâm, có bãi đậu xe…) chiếm đến 50% thành công. Về phía các chủ cho thuê, dù có mặt bằng đẹp, vị trí đắc địa cũng khó kiếm được người thay thế, nhất là trong giai đoạn dịch bệnh chưa biết khi nào kết thúc.

Nếu không muốn để mặt bằng trống và mất nguồn thu từ cho thuê, các chủ nhà cần hỗ trợ, chia sẻ với doanh nghiệp. Theo ông Hoàng Tùng, nhà sáng lập Pizza Home, đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp biết được chủ nhà có phải là đối tác phù hợp để đi lâu dài với nhau hay không.