Giảm thiểu lệch pha cung - cầu nhà ở 

Có những bước phát triển vượt bậc nhưng hiện thị trường bất động sản vẫn có biểu hiện lệch pha cung - cầu. Thừa cung căn hộ cao cấp, nhưng lại rất thiếu sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Hơn thế, giá bất động sản tăng nhanh làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của đa số người dân đô thị...

Thống kê gần đây của VnDirect cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2021, giá đất ở các quận ngoại thành Tp. HCM tăng rất mạnh so với cùng kỳ năm 2020: huyện Củ Chi tăng 27,7%; Hóc Môn tăng 21,1%; quận 12 tăng 5,6%; Thủ Đức tăng 12,0%)...

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới căn hộ bình dân đang khan hiếm trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao, dẫn đến giá thứ cấp ở những khu vực có mức giá dưới 2.000 USD/m2 được ghi nhận tăng nhanh hơn. Cụ thể, giá căn hộ thứ cấp tại Gò Vấp tăng 11,1%, Bình Tân tăng 7,6%, Bình Chánh tăng 5,2%...

Tại thị trường Hà Nội, trải qua cơn sốt đất đầu năm nay, giá đất tăng trung bình 14,5%. Nhiều nơi, giá đất “leo thang” đột biến, trong đó giá đất tại huyện Đông Anh tăng tới 75,5% so với cùng kỳ, trung bình lên tới 5.341 USD/m2 vào cuối tháng 4/2021.

Đánh giá về diễn biến trên thị trường nhà đất trong thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhận định, kể từ năm 2017, tần suất các đợt “sốt ảo” giá đất nền, đất nông nghiệp tại một số địa phương đã xảy ra thường xuyên hơn.

Thực trạng này có nguyên nhân trực tiếp từ giới “đầu nậu, cò đất” và doanh nghiệp bất chính, lợi dụng các trang mạng xã hội với nhiều chiêu trò như tổ chức các sự kiện giao dịch giả tạo, kinh doanh theo kiểu đa cấp biến tướng, lợi dụng tâm lý đám đông, hám lợi để làm giá, thổi giá đất.

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do sự buông lỏng quản lý, thậm chí có sự tiếp tay, chống lưng của một số cán bộ chính quyền cấp cơ sở. Các đợt “sốt ảo” giá đất đã tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản, làm tăng giá nhà ở, khiến cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị ngày càng khó an cư lập nghiệp.

Tình trạng giá nhà tăng cao liên tục trong những năm gần đây do thiếu hụt nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, vô hình trung đã tạo lợi thế (không công bằng) cho một số doanh nghiệp đã có sẵn dự án, có sẵn sản phẩm nhà ở. Họ giữ thế áp đảo thị trường, áp đặt được giá bán và thu được lợi nhuận rất cao, thậm chí là siêu lợi nhuận. Điều này cũng góp phần gia tăng lệch pha – cung cầu trên thị trường.

Ví như, tại Tp.HCM, số lượng dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn năm 2018 giảm 16,4%; năm 2019 giảm 54,4%; năm 2020, giảm đến 64,3% so với năm 2017. Tương ứng, số lượng nhà ở huy động vốn cũng giảm mạnh trong 3 năm gần đây: Năm 2018 giảm 34,2%; năm 2019 giảm 46,4%; năm 2020, giảm đến 60,7% so với năm 2017.

Trong khi đó, số liệu thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM chỉ rõ: lượng căn hộ có giá bán trên 40 triệu đồng/m2 là 47.837 căn, chiếm tỷ lệ 33,6%; căn hộ giá từ 25-40 triệu đồng/m2 có 65.920 căn, chiếm 46,4% trong tổng số nhà ở dự án. Căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có 28.295 căn, chiếm tỷ lệ 19,9% trong tổng số nhà ở dự án trong giai đoạn 2016-2020.

Đáng lưu ý là năm 2020, căn hộ bình dân đã tụt dốc mạnh, chỉ chiếm 1% tổng số sản phẩm nhà ở. Riêng quý 1/2021, tỷ lệ nhà ở cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm đến 59%. Trong đó, tỷ lệ nhà ở hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 39%; tỷ lệ nhà ở cao cấp chiếm khoảng 20%; tỷ lệ nhà ở trung cấp chiếm khoảng 41% và không còn căn hộ giá bình dân trên thị trường.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy thị trường bất động sản đang phát triển thiếu cân đối, do có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp và rất thiếu loại nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Trong giai đoạn 2015-2020, cả nước đã thực hiện 248 dự án nhà ở xã hội, với khoảng 100.000 căn hộ, chỉ đạt 41,4% kế hoạch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhìn nhận: “Nguồn cung mới hạn chế khiến thu thuế thu nhập doanh nghiệp từ kinh doanh bất động sản trong bốn năm (2017-2020) chỉ đạt 15.376 tỷ đồng và có xu thế bị sụt giảm. Cá biệt, có một số tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đạt lợi nhuận cao, nên nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng, nhất là đối với các doanh nghiệp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án. Việc chỉ định làm chủ đầu tư dự án có nguồn gốc đất công, trụ sở làm việc cũng là “điểm trừ” về tính chưa minh bạch của thị trường bất động sản, cũng là mảnh đất màu mỡ cho nhóm lợi ích và các doanh nghiệp thân hữu”.

Hơn nữa, theo ông Châu, thị trường bất động sản khi bị khủng hoảng thường cũng là dấu hiệu kéo theo nền kinh tế khủng hoảng, khi phục hồi thì kéo theo sự phục hồi của nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản trong bối cảnh nào đều tác động đến nền kinh tế, đến các chủ đầu tư, nhà thầu, nhà cung cấp, nhà tư vấn, đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng thiết bị, các ngân hàng, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, người tiêu dùng, nhất là công nhân, lao động. Nếu không kịp thời xử lý thì sẽ dẫn đến các hệ lụy khó lường, nên rất cần sự can thiệp kịp thời và hiệu quả của Nhà nước để bình ổn thị trường.

Tuy nhiên, trong các đợt khủng hoảng thị trường bất động sản trước đây, sự can thiệp của Nhà nước chưa thật hiệu quả để bình ổn thị trường, mà thường xử lý chậm và thiên về biện pháp hành chính. Từ năm 2013 đến nay, Nhà nước đã sử dụng các công cụ về chính sách tiền tệ - tín dụng hiệu quả hơn để bình ổn thị trường, nhưng vẫn chưa sử dụng đầy đủ các công cụ về thuế, hoặc công cụ về quy hoạch để điều chỉnh thị trường bất động sản.

Hiệp hội Bất động sản nhận thấy cơ chế chính sách pháp luật tác động đến thị trường này thường có độ trễ, do quy trình đầu tư - xây dựng - kinh doanh của một dự án bất động sản nhà ở thường mất trên dưới 5 năm mới có sản phẩm đưa ra thị trường. Đây là đặc điểm riêng có của thị trường bất động sản cần được các nhà hoạch định chính sách lưu ý hơn khi xây dựng cơ chế, chính sách, pháp luật và đánh giá tác động.

Do vậy, với vai trò quản trị quốc gia, Nhà nước cần phải điều tiết kịp thời và hiệu quả nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất, đặc biệt khi thị trường xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, “bong bóng” hoặc bị “đóng băng”. Việc điều tiết này cần thông qua các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, kể cả phải sử dụng biện pháp hành chính trên cơ sở tiên lượng các hệ quả của cơ chế chính sách do có tính hai mặt.