	1T	3T	6T	9T	12T

Giảm lãi suất cho vay

Pro

Nguyen Ngoc Anh

(Tư Vấn Đầu Tư Cấp Cao VPS)

M.AI tóm tắt

Giá Dầu 24h: Xem ngay!

#Chuyên gia

24HMONEY đã kiểm duyệt

06/03/2025

Giảm lãi suất cho vay

Dòng tiền nhàn rỗi có chảy vào tài sản rủi ro cao như bất động sản không?

Lãi suất giảm và hành vi đầu tư

Khi lãi suất cho vay giảm (SBV đang tạo điều kiện để lãi suất thị trường hạ xuống mức 8-10%/năm cho vay mua nhà), dòng tiền nhàn rỗi trên thị trường – từ cá nhân, tổ chức, hay thậm chí các quỹ đầu tư – sẽ có xu hướng tìm kiếm kênh đầu tư sinh lời cao hơn thay vì “nằm im” trong tiết kiệm (hiện lãi suất tiết kiệm chỉ khoảng 5-6%/năm kỳ hạn 12 tháng, theo Vietcombank, 3/2025). Các lớp tài sản có tính thanh khoản và rủi ro cao, như bất động sản (BĐS), chứng khoán, hoặc thậm chí tiền số, thường trở thành điểm đến hấp dẫn. Trong đó, BĐS luôn là “ứng cử viên sáng giá” ở Việt Nam vì:

Tâm lý truyền thống: Người Việt thích đầu tư vào đất đai, nhà cửa vì coi đó là tài sản “thực”, vừa để ở vừa để tích lũy.

Tiềm năng sinh lời cao: Trong giai đoạn lãi suất thấp 2020-2021, giá BĐS tại TP.HCM tăng trung bình 15-20%/năm, vượt xa lãi suất tiết kiệm.

Thanh khoản tương đối: Dù không bằng chứng khoán, BĐS vẫn có khả năng mua bán, chuyển nhượng khi thị trường sôi động.

Vậy, câu trả lời là CÓ, dòng tiền nhàn rỗi rất có khả năng chảy vào BĐS khi lãi suất giảm, đặc biệt trong bối cảnh SBV bơm thanh khoản qua OMO 91 ngày như hiện nay.

Nhưng nó sẽ chảy vào đâu đầu tiên trong hệ sinh thái BĐS?

Lớp bất động sản nào sẽ hút dòng tiền đầu tiên?

Dòng tiền không chảy đồng đều vào tất cả các phân khúc BĐS mà phụ thuộc vào tính thanh khoản, rủi ro, và cơ hội sinh lời của từng loại.

BĐS sơ cấp (dự án mới từ nhà phát triển): Đây là BĐS do các chủ đầu tư (CĐT) như Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng… phát triển, thường ở dạng dự án chung cư, nhà phố, hoặc đất nền chưa hoàn thiện.

o Ưu điểm: Khi lãi suất giảm, các CĐT thường tung ra chính sách ưu đãi (trả góp 0% lãi suất, chiết khấu cao) để kích cầu. Ví dụ, trong giai đoạn 2020-2021, Novaland từng đưa ra gói vay 0% lãi suất trong 12 tháng cho dự án Aqua City, thu hút lượng lớn nhà đầu tư. Thanh khoản của BĐS sơ cấp cũng được cải thiện khi ngân hàng hỗ trợ vay mua nhà với lãi suất thấp.

Nhược điểm: Hiện tại, nhiều CĐT đang gặp khó khăn thanh khoản do nợ trái phiếu đáo hạn (230.000 tỷ đồng trong 2025). Nếu ngân hàng ưu tiên tái cơ cấu nợ thay vì tài trợ dự án mới, dòng tiền chưa chắc đã chảy mạnh vào đây ngay lập tức.

o Khả năng hút tiền: Cao, nhưng không phải sớm nhất.

BĐS thứ cấp (đã qua sử dụng, mua đi bán lại): Bao gồm căn hộ, nhà ở, đất nền đã có sổ đỏ hoặc đang được giao dịch trên thị trường.

o Ưu điểm: BĐS đã hoàn thiện (căn hộ, nhà phố có sổ đỏ) có tính thanh khoản cao hơn vì người mua có thể sử dụng ngay hoặc cho thuê. Khi lãi suất giảm, nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư cho thuê tăng nhanh. Thống kê từ CBRE Việt Nam cho thấy, trong quý 1/2023 (lãi suất thấp), giao dịch căn hộ thứ cấp tại TP.HCM tăng 25% so với quý trước.

o Nhược điểm: Giá BĐS thứ cấp thường cao hơn sơ cấp, đòi hỏi vốn lớn, có thể không phù hợp với nhà đầu tư nhỏ lẻ.

o Khả năng hút tiền: Rất cao, và có thể là điểm đến đầu tiên.

2. BĐS đầu cơ:

o Ưu điểm: Giá rẻ, tiềm năng tăng giá mạnh nếu thị trường sốt (ví dụ, đất nền Long An từng tăng 30-40% trong 2021). Lãi suất thấp khuyến khích nhà đầu tư mạo hiểm đổ tiền vào đây.

o Nhược điểm: Thanh khoản thấp, rủi ro pháp lý cao, dễ bị “đóng băng” nếu thị trường nguội lạnh.

o Khả năng hút tiền: Cao, nhưng thường đến sau khi thị trường đã ấm lên.

Kết luận: Dòng tiền nhàn rỗi sẽ tìm đến BĐS thứ cấp đầu tiên, đặc biệt là căn hộ chung cư và nhà phố đã hoàn thiện ở các TP lớn (Hà Nội, TP.HCM).

Lý do:

Tính thanh khoản cao, dễ mua bán hoặc cho thuê.

Phù hợp với cả nhà đầu tư cá nhân (vay mua để ở) và tổ chức (mua để khai thác).

Đáp ứng nhu cầu thực tế khi lãi suất giảm, thay vì chờ đợi các dự án sơ cấp mới triển khai.