Giải pháp nào thu hút dòng vốn cho bất động sản thông qua chứng khoán?

Theo bà Hoàng Hải Anh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam, thời gian qua, trên thị trường chứng khoán có sự hoành hành của "đội lái" và "chứng khoán giấy" khiến thị trường đối mặt nhiều nguy cơ.

Tại Hội thảo về Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam vừa qia, bà Hoàng Hải Anh đã chỉ ra một số tồn tại của thị trường chứng khoán, bất động sản.

Theo bà Anh, nguồn vốn đầu tư vào hai thị trường này chưa cân đối do chưa có các công cụ, chính sách điều tiết giữa hai thị trường. Dòng vốn vào hai thị trường được điều tiết theo quy luật cung cầu mà chưa có những chính sách hay những công cụ tài chính khuyến khích, định hướng dòng vốn.

Khi trên thị trường chứng khoán vẫn còn những “cổ phiếu giấy” và “đội lái” thì dòng vốn của nhà đầu tư cũng đã được thu hút một tỷ trọng khá lớn vào những cổ phiếu này. Điều đó đồng nghĩa với việc tỷ trọng nguồn vốn đầu tư vào các ngành sản xuất, dịch vụ tạo ra giá trị gia tăng bền vững cho nền kinh tế, không mang tính đầu cơ chưa được khuyến khích. Thực tế này không những tiềm ẩn rủi ro cao cho nền tài chính do có thể phải đối mặt với nguy cơ ảnh hưởng lớn khi thị trường bất động sản đi xuống mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế khi mà các ngành sản xuất đang gặp khó khăn trong hoàn cảnh đại dịch.

Bên cạnh đó, thị trường xảy ra những vụ việc và tiềm ẩn nhiều vụ việc liên quan đến khả năng trả nợ của doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin trên thị trường chứng khoán, điều mà phải mất rất nhiều năm kể từ khi thị trường thành lập để xây dựng và cũng là điều cốt lõi cho sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam.

Chưa kể, các sản phẩm tài chính đặc thù cho bất động sản chưa phát triển đa dạng khiến cho dòng vốn trên thị trường chứng khoán có nhiều rủi ro cho nhà đầu tư do hành lang pháp lý chưa được kiểm nghiệm thực tế về khả năng bảo vệ nhà đầu tư. Hiện nay chỉ mới có một quỹ Bất động sản Techcom Việt Nam.

Ngoài ra, đối với sản phẩm là thị trường cổ phiếu, thời gian vừa qua thị trường giảm sâu và đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Một trong số những nguyên nhân dẫn đến sự giảm sâu này là do trong thời gian này “đội lái” dừng hoạt động.

Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam cũng chỉ ra rằng việc phát hành trái phiếu riêng lẻ trong thời gian qua còn nhiều vấn đề bất cập. Bên cạnh quy mô huy động, việc kiểm soát sử dụng dòng tiền, lãi suất huy động, kiểm toán báo cáo tài chính, kênh phân phối bán hàng… đều là những vấn đề còn nhiều bất cập và chưa đạt được mục tiêu cuối cùng là bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư.

Từ những tồn tại và hạn chế nêu trên, Tổng Thư ký Hiệp hội Kinh doanh Chứng khoán Việt Nam đã đưa ra một số giải pháp để thu hút dòng vốn đầu tư cho bất động sản thông qua chứng khoán.

Trước mắt cần bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư. Đây được cho là giải pháp phải được đưa lên là giải pháp cấp bách hàng đầu song song với các giải pháp để điều chỉnh các quy định pháp luật.

Tiếp đó, với trái phiếu doanh nghiệp, các cơ quan quản lý cần phối hợp chặt chẽ để rà soát khả năng chi trả của các tổ chức phát hành có trái phiếu đến hạn trong thời gian tới; tìm mọi biện pháp để có thể đảm bảo phương án trả nợ cho nhà đầu tư trái phiếu, không để tình trạng không thể trả nợ của bất cứ tổ chức phát hành nào xảy ra trong giai đoạn hiện nay. Điều này giúp bảo vệ niềm tin và giữ chân dòng vốn đầu tư trên thị trường trước khi chúng ta có thể áp dụng các biện pháp dài hạn khác.

Cuối cùng, với thị trường cổ phiếu, phải hướng đến mục tiêu cốt lõi là bảo vệ niềm tin của nhà đầu tư trong bối cảnh xảy ra các vụ việc xử lý hình sự trên trị trường ảnh hưởng đến tâm lý.

Về dài hạn, bà Anh cho rằng, bên cạnh các công cụ là chính sách ưu đãi đầu tư cần có các công cụ tài chính đa dạng với những chính sách khác nhau để có thể điều tiết dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh một cách hài hòa, đảm bảo rủi ro hệ thống cho nền tài chính.

Các công cụ tài chính có thể là trái phiếu xanh, trái phiếu bền vững để dành các điều kiện ưu đãi hơn cho các dự án, doanh nghiệp bảo vệ môi trường, hướng tới phát triển bền vững.

Ngay bản thân trong lĩnh vực bất động sản cũng cần có sự phân biệt giữa các dự án, doanh nghiệp với những tiêu chí bền vững để có sự phân biệt về chính sách định hướng dòng vốn. Cần đa dạng hóa các sản phẩm tài chính đặc thù cho thị trường bất động sản tạo nên sự hấp dẫn về sản phẩm của thị trường chứng khoán thay thế cho sự hấp dẫn của các “đội lái” như giai đoạn vừa qua.