'Giải mã' nhà phát triển BĐS Trung Quốc vừa được giới chức tuyên bố sẵn sàng 'bơm tiền'

Những bất ổn mà China Vanke Co. gần đây phải đối mặt đã thể hiện tâm lý của các nhà đầu tư trái phiếu bất động sản của Trung Quốc. Họ đang nỗ lực “giải mã” những động thái trấn an của Bắc Kinh.

Các nhà đầu tư của Vanke - một trong những nhà phát triển Trung Quốc có tiềm lực tài chính mạnh, đã bắt đầu bán tháo trái phiếu vào cuối tháng 10. Họ không chắc chắn về khả năng thanh khoản của công ty. Đà bán tháo đã khiến trái phiếu của nhà phát triển này có thành tích kém nhất tại châu Á trong tháng trước.

Tuy nhiên, Vanke cho biết mọi hoạt động của họ vẫn diễn ra bình thường. Hơn nữa, doanh nghiệp nhà nước sở hữu Vanke sau đó cũng bày tỏ sự tin tưởng vào khả năng trả nợ của công ty và cam kết hỗ trợ tài chính nếu cần.

Giá trái phiếu của Vanke đã hồi phục. Song, những khó khăn vẫn chưa dứt. Tâm lý thị trường vẫn bất ổn sau khi 2 nhà phát triển từng lớn nhất Trung Quốc vỡ nợ. Doanh số bán nhà tiếp tục tụt dốc và khả năng tiếp cận nguồn vốn nước ngoài của các nhà phát triển nước này vẫn gần như bị “đóng sầm”.

Trong khi đó, toàn bộ trái phiếu dài hạn của Vanke đang giao dịch ở mức chưa đến 80 cent - mức thường được coi là vỡ nợ.

Diễn biến trái phiếu lãi suất 3,15% đáo hạn năm 2025 và lãi suất 4,2% đáo hạn năm 2024 của Vanke.

China Vanke là công ty nào?

Vanke có trụ sở tại Thâm Quyến, được ông Wang Shi thành lập vào năm 1984. Đây là nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc trong nhiều năm, trước khi các đối thủ mạnh hơn như Country Garden và Evergrande “dẫn trước”.

Vanke hiện là nhà phát triển lớn thứ 2 Trung Quốc tính theo doanh số, sau khi các công ty cùng ngành có quy mô lớn hơn vỡ nợ. Vanke hiện hoạt động ở hơn 60 thành phố trên khắp đại lục. Các dự án của họ nhắm đến tầng lớp trung lưu và cả thị trường nước ngoài. Tổng nợ phải trả của Vanke là 1,28 nghìn tỷ NDT (176 tỷ USD).

Do lo ngại về những bất ổn của ngành bất động sả, Vanke còn đa dạng hoá bằng cách mở rộng sang các lĩnh vực khác như cho thuê bất động sản, logistics và đầu tư.

Không như một số nhà phát triển khác, Vanke phần lớn thuộc sở hữu nhà nước. Tập đoàn nhà nước China Resources Holdings Co. là cổ đông lớn nhất của Vanke trong gần 2 thập kỷ qua.

Năm 2017, Shenzhen Metro Group Co., công ty vận tải hàng hoá thuộc sở hữu của cơ quan giám sát tài sản của Thâm Quyến, đã mua cổ phần kiểm soát trong Vanke. Sau đó, ông Wang từ chức chủ tịch.

Chuyện gì đang xảy ra với Vanke?

Đà bán tháo trái phiếu của Vanke trở nên căng thẳng hơn vào cuối tháng 10, sau khi Evergrande và Country Garden vỡ nợ khiến thị trường lo ngại cả với những công ty có trái phiếu được xếp hạng cao hơn.

Chỉ vài ngày sau đó, Vanke công bố báo cáo tài chính và không thể ổn định tâm lý nhà đầu tư. Doanh thu của nhà phát triển này giảm 32% so với cùng kỳ năm ngoái do doanh số bán hàng chậm lại.

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, toàn bộ trái phiếu USD của Vanke giảm 35% trong tháng 10, mức cao nhất trong 1 năm. Công ty chỉ ra rằng, biến động này là do tâm lý thị trường và thông báo vẫn có đủ tiền mặt để hoạt động - 103,7 tỷ USD tính đến cuối quý III, tức là gấp khoảng 2,2 lần các khoản vay ngắn hạn.

Giới chức Trung Quốc sau đó cũng vào cuộc. Uỷ ban Quản lý và Giám sát Tài sản Nhà nước của Thâm Quyến đã nỗ lực trấn an nhà đầu tư vào đầu tháng này. Cơ quan cho biết, họ tin tưởng vào Vanke và sẵn sàng hỗ trợ nếu công ty cần. Shenzhen Metro cũng tuyên bố không có kế hoạch cắt giảm cổ phần trong Vanke.

PBOC cũng có cuộc thảo luận với các nhà quản lý và giám đốc điều hành trong ngành xây dựng, bao gồm cả Vanke, để bàn về nhu cầu cấp vốn.

Tính đến ngày 10/11, trái phiếu của Vanke trong chỉ số theo dõi trái phiếu USD điểm đầu tư của Bloomberg có tỷ suất sinh lời là 34% từ đầu tháng.

Tại sao nó lại quan trọng?

Vanke có 3 trái phiếu sắp đáo hạn vào tháng 3, tháng 5 và tháng 6 năm tới. Nếu công ty không thanh toán được bất kỳ khoản nợ nào trong số đó, họ sẽ trở thành “ông lớn” thứ 3 trong ngành vỡ nợ. Và điều này sẽ cho thấy rằng cuộc khủng hoảng của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chưa kết thúc.

Nhà đầu tư trái phiếu vẫn cho rằng trái phiếu của các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn sẽ an toàn hơn. Tuy nhiên, việc Greenland Holdings Corp. gần đây đưa ra yêu cầu gia hạn thanh toán đã khiến nhà đầu tư hoang mang. Nếu Vanke vỡ nợ, tình hình sẽ còn căng thẳng hơn nữa.

Vanke mới đây cũng cho biết họ “chắc chắn sẽ thanh toán các khoản nợ trong và ngoài nước đúng hạn”.

Công ty cũng nói rằng họ có kế hoạch sử dụng khoản tiền mặt hiện có và rút từ các khoản vay nước ngoài để thanh toán trái phiếu đáo hạn vào năm 2024.

Theo Bloomberg, 2 trái phiếu đáo hạn vào năm 2024 của Vanke có tổng giá trị gốc là 1,2 tỷ USD và đều được giao dịch ở mức trên 90 cent. Điều này cho thấy thị trường vẫn kỳ vọng Vanke sẽ thanh toán đúng hạn.

Các nhà phân tích và công ty xếp hạng nói gì?

Leonard Law, nhà phân tích tín dụng cấp cao của Lucror Analytics Pte, cho biết các yếu tố cơ bản của Vanke rất vững chắc. Tuy nhiên, khả năng tiếp cận nguồn vốn của công ty có thể không chắc chắn như các nhà phát triển điểm đầu tư vì họ không được coi là một doanh nghiệp thuộc hoàn toàn sở hữu của nhà nước.

Theo ông, đó là lý do vì sao giá trái phiếu của Vanke nhạy cảm với các thông tin tiêu cực.

Willem Glorie, Giám đốc danh mục đầu tư tại LGT Capital Partners Asia-Pacific Ltd., vẫn cho rằng Vanke và một số nhà phát triển khác như China Jinmao và Longfor có thể vượt qua những thách thức này.

Ông nói, bước ngoặt mang tính quyết định vẫn phụ thuộc vào đà hồi phục của doanh số bán hàng, Bắc Kinh đưa ra nhiều biện pháp kích thích hơn hoặc họ có khả năng tiếp cận nguồn vốn tốt hơn.

Tuy nhiên, ngay cả trước đợt bán tháo, Fitch Ratings đã hạ xếp hạng với trái phiếu dài hạn của Vanke từ BBB+ xuống BBB. Moody’s cũng xếp Vanke vào nhóm theo dõi về “triển vọng tiêu cực” từ “ổn định”, do doanh số sụt giảm.

Theo Bloomberg, Vanke hiện có 103,6 triệu trái phiếu trong và ngoài nước cùng lãi phải trả trước cuối năm nay. Trong đó bao gồm 381 triệu NDT trái phiếu lãi suất 3,5%, Vanke cho biết sẽ thanh toán bằng vốn chuyển nhượng. Công ty cũng có khoản nợ 2,6 tỷ USD phải trả vào năm 2024.

Tính thanh khoản của nó được coi là đầy đủ khi so sánh với các công ty cùng ngành khác. Tuy nhiên, các nhà đầu tư vẫn sẽ theo dõi chặt chẽ doanh số bán bất động sản của họ trong bối cảnh thị trường đầy biến động, đặc biệt là khi nó tiếp xúc với các thành phố ngoài trung tâm.