Giải mã nguyên nhân giá bất động sản không ngừng tăng

Theo các chuyên gia, nguồn cung mới (cả căn hộ và đất nền) còn giới hạn, trong khi nhu cầu vẫn rất tích cực.

Do đó, các chủ đầu tư chủ động tận dụng tình trạng này, đẩy giá lên mặt bằng mới để đạt lợi ích/hiệu quả cao nhất. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào như: tài chính, vật liệu xây dựng, lạm phát, đất…, tăng cũng góp phần đẩy giá bất động sản tiếp tục tăng cao.

Nguồn cung vẫn chưa cải thiện

Theo số liệu thống kê từ batdongsan.com.vn, đa phần các dự án chung cư dự kiến được bàn giao trong năm 2022 đều có giá bán (từ 30 triệu đồng/m2 trở lên), hướng đến nhóm khách hàng trung, cao cấp. Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc sàn giao dịch Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, đầu năm 2022, thị trường bất động sản (BĐS) đang tái mở cửa sau dịch Covid-19 và sôi động trở lại ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, riêng phân khúc căn hộ TP.HCM đang thiếu hụt sản phẩm sơ cấp chào bán, đẩy giá căn hộ tiếp tục leo thang.

“Bên cạnh yếu tố nguồn cung khan hiếm đẩy giá căn hộ nhích lên, các chuyên gia cũng cho rằng, năm nay đầu tư công sẽ được đẩy mạnh hơn, tạo động lực phát triển kinh tế tốt hơn, từ đó giúp thị trường bất động sản sẽ hưởng lợi. Giá trị BĐS cũng được tăng thêm. Đó là lý do dự báo những dự án bàn giao trong năm 2022 sẽ chứng kiến mức đỉnh mới” - ông Tuấn cho hay.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam đánh giá, thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ. Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao. Cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn, ngân hàng dự kiến tiếp tục siết chặt tín dụng BĐS... là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản, do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.

Nhà đầu tư cần chú trọng yếu tố an toàn, bền vững

Bà Đỗ Hương Giang - Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Property X của Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ, dù đầu tư vào thị trường bất động sản có cơ hội lớn, các nhà đầu tư cần chú trọng yếu tố an toàn, bền vững. Đơn cử với phân khúc đất nền ở các tỉnh vùng ven, bà Giang cho rằng, các nhà đầu tư nên chọn những sản phẩm có quy hoạch rõ ràng, được chính quyền xác nhận hay quy hoạch dự án của chính chủ đầu tư với tình hình tài chính doanh nghiệp ổn định, có kế hoạch đầu tư dài hạn.

Theo các chuyên gia, ngay sau khi đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 4 được kiểm soát, nhu cầu đầu tư vào BĐS sau thời gian dài bị nén lại đã bung ra. Tuy nhiên, việc “thổi giá” gây sốt ảo có thể khiến thị trường gặp khó. Dịch bệnh khó cản trở sự phát triển của thị trường BĐS năm 2022. Dù dịch bệnh vẫn còn tăng mạnh trở lại tại nhiều tỉnh thành, nhưng vẫn sẽ khó xuất hiện tình trạng thị trường bất động sản “ngủ đông” như năm 2021. Việc mua bán, giới thiệu sản phẩm ra thị trường sẽ không còn khó khăn hay trì hoãn do khó tiếp cận người mua. Các chủ đầu tư duy trì tâm thế lạc quan, có sự chuẩn bị và mạnh dạn trong triển khai dự án mới. Đây chính là chất “kích thích” giúp tạo sức cho thị trường BĐS tiếp tục giữ nhiệt và sôi động.

Bên cạnh đó, các nút thắt trong chính sách dần được tháo gỡ và khả năng phục hồi nền kinh tế sẽ là động lực quan trọng để đưa bất động sản chuyển động nhanh, thành điểm sáng của năm 2022, nhất là khi có các chính sách tích cực để giải ngân cho các dự án cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh.

Tâm lý tìm kênh đầu tư trú ẩn

Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, trước những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Khi tỷ lệ lạm phát có xu hướng tăng do những bất ổn về chiến tranh, kinh tế - chính trị thế giới, nguồn tài chính đầu tư vào BĐS được xem là một phương án giúp bảo toàn dòng vốn trước rủi ro. Điều này giúp họ bảo toàn giá trị tài sản, đồng thời tránh sự bất ổn định ở những kênh đầu tư khác.

Một phân tích của Savills World Research đã chỉ ra lạm phát chi phí đẩy (lạm phát xảy ra do các chi phí như nguyên vật liệu, chi phí lao động tăng) sẽ dẫn đến hạn chế nguồn cung bất động sản. Đặc biệt, tại Việt Nam thời gian qua nguồn cung bất động sản nhà ở rất hạn chế. Người dân chủ yếu đầu tư đất nền, còn các sản phẩm bất động sản nhà ở bao gồm đất và các tài sản trên đất chiếm tỷ lệ thấp hơn.

Nhận định về thị trường BĐS hiện nay, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, sức nóng của thị trường BĐS không chỉ bùng phát ở các thành phố lớn mà còn diễn ra ở các khu đô thị vệ tinh, khu vực lân cận. Sốt đất đã xảy ra tại một số khu vực lân cận TP.HCM như: Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh; Đức Hòa, Bến Lức của tỉnh Long An; khu vực Phan Thiết, La Gi, Hàm Thuận Nam, Hàm Thuận Bắc của Bình Thuận; cao nguyên Bảo Lộc, Lâm Đồng; Buôn Ma Thuột, Đắk Lắk của khu vực Tây Nguyên và một số tỉnh khu vực miền Trung, miền Bắc.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, dù kinh tế Việt Nam bị ảnh hưởng lớn do Covid-19 nhưng vẫn có sự tăng trưởng. Các thông tin quy hoạch vùng, quy hoạch địa phương, dự án cũng được công bố. Nhiều địa phương cũng tích cực triển khai đầu tư hạ tầng giao thông, thu hút được doanh nghiệp ngoại đến đầu tư khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng... Những yếu tố này khiến nhà đầu tư chú ý, đặt ra chiến lược đầu tư đón đầu. Giá đất theo đó được đẩy lên cao do tình trạng mua đi bán lại nhanh.

Kịp thời công bố giá vật liệu xây dựng, tránh “đầu cơ”, “thổi giá”

Bộ Xây dựng vừa có Công văn 959/BXD-KTXD ngày 23/3/2022 gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc xác định, công bố giá vật liệu xây dựng, thiết bị công trình, chỉ số giá xây dựng. Trước tình hình giá cả nhiên liệu, vật liệu xây dựng chủ yếu đang có nhiều biến động, xu thế biến động tăng, khó dự báo ảnh hưởng tiêu cực đến các hoạt động đầu tư xây dựng, nhiều địa phương đã tổ chức xác định giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng bám sát diễn biến của thị trường và công bố kịp thời, theo định kỳ hàng tháng. Tuy nhiên, vẫn còn một số địa phương xác định giá xây dựng, chỉ số giá xây dựng theo quý, công bố chậm, chưa bám sát diễn biến thị trường hoặc chưa sát với giá thị trường.

Để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tạo thuận lợi cho các chủ thể trong công tác lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng, hợp đồng xây dựng, Bộ Xây dựng đề nghị UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo sở xây dựng tập trung thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo quy định để công bố chỉ số giá xây dựng, giá vật liệu xây dựng, thiết bị công trình trên địa bàn.

Sở xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan thường xuyên theo dõi, bám sát diễn biến của thị trường xây dựng để kịp thời cập nhật, điều chỉnh công bố giá vật liệu xây dựng, chỉ số giá xây dựng cho phù hợp mặt bằng giá thị trường, tránh các hiện tượng “đầu cơ, thổi giá”; thường xuyên rà soát, cập nhật các loại vật liệu xây dựng chủ yếu, thiết bị công trình phổ biến vào danh mục để công bố…

Bộ Xây dựng cũng đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo sở xây dựng thường xuyên rà soát, tổng hợp khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng, vận dụng hệ thống cơ sở dữ liệu về định mức dự toán xây dựng trong quá trình lập, quản lý chi phí đầu tư xây dựng trên địa bàn; công tác chưa có định mức hay định mức cần điều chỉnh, bổ sung, đề xuất giải pháp, báo cáo Bộ Xây dựng để được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời.