Giải mã nguyên nhân doanh nghiệp từ chối hạ giá bán BĐS dù 'kẹt cứng' thanh khoản

Chuyên gia tài chính nhận định, dù áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp đang rất lớn, tuy nhiên việc doanh nghiệp hạ mạnh giá bán bất động sản ở thị trường sơ cấp là điều khó có thể xảy ra, bởi 3 nguyên nhân chính...

Tại tọa đàm 'Điểm sáng đầu tư 2023' do FiinGroup tổ chức vào chiều 15/2, các chuyên gia đánh giá bức tranh triển vọng thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trong năm nay sẽ tiếp tục là gam màu trầm lắng, kém sôi động hơn giai đoạn trước năm 2022.

Ngoài tác động kém tích cực từ các sự cố trên thị trường như việc hủy 9 lô trái phiếu của Tân Hoàng Minh, theo các chuyên gia, thị trường bước vào trạng thái hạ nhiệt cũng vì các năm 2020-2021 đã tăng trưởng đến đỉnh điểm.

Dự báo, chủ thể tham gia chính trên thị trường TPDN năm 2023 sẽ tập trung ở nhóm nhà đầu tư tổ chức, bởi tâm lý lo ngại rủi ro của nhà đầu tư cá nhân, và sự chênh lệch lãi suất giữa TPDN với lãi suất tiền gửi đã không còn cao như trước. Vì vậy, các ngân hàng thương mại sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc kiến tạo thanh khoản thị trường.

Bên cạnh đó, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng Tín nhiệm FiinRatings cho rằng 2023 là năm áp lực trả nợ TPDN đạt đỉnh, đặc biệt vào quý II và quý III tới, có thể còn kéo dài sang năm 2024.

Doanh nghiệp bất động sản là đối tượng "cơn sóng" trả nợ này nhắm đến, khi là nhóm chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị phát hành TPDN trên thị trường (ước tính năm 2022 đạt 32%).

Tuy nhiên, giữa bối cảnh thị trường bất động sản ảm đạm, doanh thu và chất lượng lợi nhuận của nhiều doanh nghiệp bất động sản đã liên tục giảm sút, gây rủi ro lớn về khả năng thanh toán. Không ít "ông lớn" trong làng địa ốc đang "kẹt cứng" thanh khoản.

Ông Khang cho biết, các vấn đề nói trên không được bộc lộ trong điều kiện kinh doanh bình thường cho đến khi dịch Covid-19 xuất hiện, khiến nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay.

Một giải pháp được dư luận đưa ra, đó là doanh nghiệp bất động sản khi đứng trước áp lực trả nợ lớn như vậy, thì nên giảm mạnh giá bán sản phẩm, nhằm bù đắp cho dòng tiền thiếu hụt.

Về vấn đề này, ông Đào Phúc Tường, CFA, chuyên gia tài chính cho rằng doanh nghiệp hạ giá bán bất động sản ở thị trường sơ cấp là điều khó có thể xảy ra, bởi 3 nguyên nhân chính.

Theo ông Tường, thứ nhất, trên thị trường bất động sản, đa phần doanh nghiệp phát triển bất động sản đều có nhà đầu tư "ruột", hay còn gọi là nhà đầu tư F0, mua bất động sản ngay từ ban đầu của các nhà phát triển bất động sản. Khi giảm giá bất động sản trên thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư F0 này sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên.

Tiếp đó, hiện 70% giá trị tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, theo thống kê của FiinGroup. Vì vậy, nếu doanh nghiệp bất động sản giảm giá bán sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng, và lập tức, ngân hàng sẽ yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo khác cho khoản vay này.

Cuối cùng, là tính pháp lý của bất động sản. Vị chuyên gia tài chính cho rằng nhiều dự án bất động sản đang gặp vấn đề về pháp lý, cho nên việc giảm giá bán cũng không giúp doanh nghiệp bất động sản bán được hàng trong môi trường kinh doanh hiện tại.

Ông Tường nói thêm, hiện nay có nhiều trái phiếu có nguy cơ vỡ nợ cực thấp, nhưng lợi tức cao hơn gấp đôi lãi suất ngân hàng. "Tôi đánh giá các TPDN này hấp dẫn", ông Tường nói. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư cần lấy lại niềm tin vào trái phiếu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư đúng đắn cho riêng mình.