Giải mã nghịch lý: BĐS Hà Nội 'nóng sốt' còn thị trường tỉnh vẫn 'lạnh tanh'

Dù bức tranh thị trường BĐS đã có nhiều khởi sắc hơn so với năm 2023 nhưng nghịch lý hiện nay đang cho thấy các phân khúc BĐS tại Hà Nội hiện có mức tăng bất chấp, trong khi thị trường tỉnh vẫn phục hồi khá chậm.

Bất động sản Hà Nội "tăng nóng" lịch sử

Từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ nhất trên cả nước khi giá cả và số lượng giao dịch đều tăng ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là chung cư.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, tính đến quý 2/2024, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt gần 65 triệu đồng/m2, tăng 25% so với quý 1/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023.

Nhìn lại năm 2021, giá chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội chỉ khoảng 36 triệu đồng/m2, tăng 13% so với năm 2020 – mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trước đó (theo số liệu từ CBRE).

Đến nay, chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, tăng gấp đôi và chưa có dấu hiệu chững lại.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng từ 10-50% mỗi năm so với năm liền trước.

Phân khúc nhà riêng, dù không tăng "đột biến" như chung cư, cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh.

Giá nhà trong ngõ với mức 3-4 tỷ đồng hiện nay khó tìm, khi mức giá trung bình tại các khu vực ven vành đai 3 khoảng 100 triệu đồng/m2, và 150 triệu đồng/m2 ở các quận nội thành.

Một phân khúc "kén" người mua như biệt thự, liền kề tại Hà Nội cũng tăng mạnh. Nhiều khu vực như Hoài Đức, Đan Phượng, Nam Từ Liêm ghi nhận mức tăng 50-100% chỉ trong vòng 2 năm qua. Giá bán sơ cấp cao kéo theo mặt bằng giá chuyển nhượng tăng theo.

Tại Vinhomes Green Bay, giá bán phổ biến trong tháng 8/2024 ở mức 500 triệu đồng/m2, thậm chí có căn ven hồ giá hơn 1 tỷ đồng/m2. Trong vòng 5 năm qua, giá bán biệt thự tại đây đã tăng trung bình gần 3 lần.

Đất nền tại các vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hòa Lạc, Hoài Đức, Thạch Thất, Gia Lâm cũng "sốt" cục bộ, tăng trung bình 20-30% so với cuối năm 2023.

Không chỉ giá đất tăng, lượng nhà đầu tư đổ về các khu vực này cũng tăng mạnh.

Đất đấu giá tại một số địa phương bất ngờ được quan tâm trở lại, thu hút hàng trăm, hàng nghìn hồ sơ đăng ký với mức giá thành công cao nhất lên tới 10 lần so với giá khởi điểm tại một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Thanh Oai.

Thị trường tỉnh vẫn "lạnh tanh"

Trái ngược với sự sôi động tại Hà Nội, thị trường bất động sản ở các tỉnh, kể cả TP. HCM, vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ nét.

Ở phân khúc chung cư, biên độ tăng giá tại Hà Nội cao hơn TP. HCM, dần tiệm cận ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Trong 5 năm gần đây, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tăng khoảng 5% mỗi quý, 25% mỗi năm, trong khi tại TP. HCM chỉ tăng 3% mỗi quý và 6% mỗi năm.

Sự khác biệt rõ nét hơn ở phân khúc đất nền. Nửa đầu năm 2024, đất nền Hà Nội tăng mạnh sau giai đoạn chạm đáy năm 2023 với số lượt tìm kiếm tăng 118% so với cùng kỳ năm trước.

Ngược lại, các tỉnh như Hà Nam, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang vẫn "im ắng," mặc dù trước đây từng chứng kiến các cơn "sốt đất" chỉ 2-3 năm trước.

Nhìn lại năm 2021, thị trường BĐS biến động mạnh trên cả nước, từ TP. HCM đến các tỉnh như Quảng Ninh, Bắc Giang, Bắc Ninh, Thanh Hóa, Lâm Đồng, Nghệ An, Bình Phước, Đồng Nai, Long An...

Giá đất tăng vọt nhưng nhanh chóng hạ nhiệt vào cuối năm 2021.

Các khu vực tăng nóng theo "tin đồn" trước đó đều quay đầu giảm mạnh, khiến nhiều nhà đầu tư khó thoát hàng, buộc phải bán cắt lỗ.

Cho đến nay, nhiều nhà đầu tư đất nền tỉnh vẫn trong tình trạng rao bán nhưng không có thanh khoản, dù vị trí đất đẹp, tiềm năng tăng giá cao.

Tại khu vực phía Nam, giao dịch vẫn khá chậm, dòng tiền đầu tư chưa thể hồi phục như giai đoạn 2021-2022 với mức giảm giá trung bình trên dưới 20% so với năm 2021.

Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng – từng được săn đón nhiều – còn "thảm" hơn.

Giai đoạn 2015-2017, căn hộ condotel, biệt thự nghỉ dưỡng được đẩy giá vượt giá trị thực với cam kết lợi nhuận khủng.

Tuy nhiên, sau cú đổ vỡ của dự án Cocobay và những vấn đề pháp lý, phân khúc này chính thức "đóng băng," mất thanh khoản, và nguồn cung mới cũng vắng bóng.

Giải mã nghịch lý

Giai đoạn 2022-2024 chứng kiến bất động sản Hà Nội tăng trưởng mạnh.

Đây cũng là lúc giới đầu tư quay lại thị trường Thủ đô sau thời gian "đổ xô" vào các khu vực khác.

Đặc biệt, nhà đầu tư Hà Nội, vốn được xem là lực lượng chính trên thị trường BĐS cả nước, đã rút vốn khỏi các địa phương khác đổ về Hà Nội.

Dòng tiền này không chỉ đến từ nhà đầu tư Hà Nội và các tỉnh miền Bắc mà còn từ miền Nam. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, từ giữa năm 2023, dòng tiền từ miền Nam đã bắt đầu rút về miền Bắc vì nhiều yếu tố.

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhận định giá BĐS miền Nam đã tăng mạnh trước 2020, trong khi giá miền Bắc vẫn tăng nhẹ.

Từ khi dịch Covid-19 xảy ra, giá bất động sản Hà Nội tăng mạnh do dòng tiền đầu tư quay trở lại.

Ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch HĐQT G6 Group, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội BĐS Việt Nam, cũng nêu 6 nguyên nhân khiến bất động sản Hà Nội "sốt nóng".

Thứ nhất, dòng tiền lớn đổ về Hà Nội, với lượng tiền gửi của doanh nghiệp và người dân Hà Nội chiếm hơn 1/3 trong tổng số gần 14 triệu tỷ đồng.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư BĐS tại Hà Nội rất lớn. Thứ ba, Hà Nội có nhiều người giàu, dân số đông nên thị trường "sốt" đầu tiên.

Thứ tư, nhà đầu tư Hà Nội thích "kiểm soát tài sản" nên chuyển từ đầu tư xa sang các khu vực gần để dễ theo dõi.

Thứ năm, họ chú trọng đến tính pháp lý và dòng tiền của bất động sản Hà Nội.

Cuối cùng, Hà Nội tập trung nhiều ngân hàng lớn, giúp nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.

Ngoài ra, làn sóng "Bắc tiến" của các chủ đầu tư phía Nam như Capitaland, Masterise Homes, Kusto Home cũng góp phần tăng nguồn cung và cơ hội đầu tư cho thị trường Hà Nội.