Giải mã lý do thị trường BĐS Hà Nội thu hẹp khoảng cách về giá giữa trung tâm và ngoại thành

Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội và cải thiện của hạ tầng, các phân khúc bất động sản nhà ở, công nghiệp, thương mại đang ở giai đoạn hưởng lợi.

Thị trường nhà ở thu hẹp khoảng cách về giá

Trong giai đoạn 2021 - 2025, ngân sách 8,93 tỷ USD đầu tư công sẽ tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế - xã hội. Chỉ riêng tại Hà Nội, giai đoạn này sẽ có 460 dự án đầu tư trung hạn cho các dự án phát triển hạ tầng giao thông vận tải tại Thủ đô. Năm 2021, hai tuyến đường sắt đô thị đầu tiên tại Hà Nội sẽ đi vào hoạt động. Tuyến đường sắt đô thị số 2A (Cát Linh - Hà Đông) sẽ đi vào hoạt động quý III/2021, trong khi tuyến đường sắt đô thị số 3 (Nhổn - Ga Hà Nội) đoạn trên cao có thể sẽ đi vào hoạt động trong quý IV. Cũng trong giai đoạn 2021 - 2025, 7 đường vành đai sẽ lần lượt đi vào hoạt động.

Việc cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thay đổi xu hướng văn phòng trong tương lai. Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội và cải thiện của hạ tầng, nhu cầu nhà ở tại các tỉnh lân cận được thúc đẩy, khoảng cách về giá nhà giữa khu vực thành thị và vùng lân cận sẽ được thu hẹp.

Với lĩnh vực nhà ở, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá: “Quy hoạch phân khu nội đô lịch sử đặt mục tiêu giảm dân số của khu vực, đồng thời khẳng định xu hướng phát triển chung cư hướng ra ngoài trung tâm và tạo điều kiện cho việc cải tạo, nâng cấp, cũng như tạo ra các dòng sản phẩm cao cấp nâng tầm vị thế thị trường”.

Theo đó, sự chênh lệch về giá bất động sản giữa khu vực thành thị và vùng lân cận đang dần thu hẹp nhờ những cải thiện về cơ sở hạ tầng như dự án vành đai 3 mở rộng và cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2, các dự án cũng có nhiều tiện ích để bù đắp cho bất lợi về vị trí.

Bên cạnh đó, với kế hoạch đưa các Huyện Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Gia Lâm và Thanh Trì lên các quận trung tâm trước năm 2025, những khu vực này sẽ trở thành những điểm đầu tư đáng chú ý. Cùng với sự mở rộng đô thị của Hà Nội, nguồn cung nhà ở đã mở rộng từ các khu vực thành thị đến các huyện ngoại thành. Theo bà Hằng dự báo, từ năm 2021 trở đi, các huyện ngoại thành sẽ cung cấp 27% nguồn cung căn hộ.

Những dự án về cơ sở hạ tầng bao gồm Đại lộ Thăng Long, tuyến đường Tố Hữu - Lê Văn Lương, với tuyến Metro số 2A, số 3, đường vành đai 3.5 và các tuyến đường mở rộng về phía Tây kết nối với các quận trung tâm, được kỳ vọng sẽ thúc đẩy giá trị khu vực phía Tây.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho biết: “Sự phát triển và hoàn thiện về cơ sở hạ tầng đã tạo động lực cho nhiều dự án có quy mô lớn đang chậm triển khai dần sẵn sàng trở lại thị trường. Mới đây Vinhomes đã công bố triển khai Vinhomes Wonder Park ở huyện Đan Phượng và Vinhomes Cố Loa ở huyện Đông Anh từ cuối năm nay”.

Theo vị chuyên gia này, việc nâng cấp và xây dựng hạ tầng giao thông còn hỗ trợ các dự án nhà ở gia tăng giá trị. Minh chứng rõ nhất là giá sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy đã tăng 14% mỗi năm, nhờ việc sở hữu các cơ sở chăm sóc sức khoẻ, giáo dục có chất lượng và hạ tầng kết nối thuận lợi. Giá sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên cũng tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và những cải thiện về cơ sở hạ tầng, bao gồm nút gia thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 2.

Văn phòng và bất động sản công nghiệp hưởng lợi từ hạ tầng

Không chỉ với phân khúc nhà ở, lĩnh vực văn phòng và bất động sản công nghiệp tại Hà Nội cũng đang được hưởng lợi lớn từ việc hạ tầng giao thông phát triển.

Với lĩnh vực văn phòng, những phát triển về cơ sở hạ tầng được dự báo sẽ thay đổi xu hướng văn phòng tại Hà Nội trong thời gian tới. Tới năm 2023, thị trường văn phòng sẽ đón nhận hơn 600.000m2 nguồn cung mới từ 22 dự án, trong đó, nguồn cung tương lai lớn nhất với 230.000m2 sẽ nằm tại khu vực Phía Tây.

Các tuyến đường sắt đang được ưu tiên phát triển như 2A và 3, đi qua khu vực nội thành và phía Tây sẽ tăng sức thu hút cho các dự án văn phòng chất lượng tại khu vực này như Lotte Center, Capital Place, Tiến Bộ Plaza, và 36 Cát Linh. Khu đô thị Starlake có vị trí chiến lược giữa Vành đai 2 và Vành đai 3 sẽ cung cấp khoảng 300.000m2 diện tích cho thuê văn phòng hạng A tới năm 2024, cùng với đó là dự án lân cận Lotte tại quận Tây Hồ cũng sẽ hưởng lợi từ sự phát triển của các đường vành đai này.

Với lĩnh vực bất động sản công nghiệp, việc phát triển hạ tầng giao thông liên tỉnh đã góp phần nâng cao khả năng giao thương hàng hoá, kết nối Hà Nội tới những vùng kinh tế trọng điểm. Đơn cử như đường Vành đai 4 và Vành đai 5 - Vùng Thủ đô, hỗ trợ kết nối giao thông thuận lợi từ Hà Nội tới các tỉnh Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hoà Bình, Hà Nam, Thái Bình, Hải Dương và Thái Nguyên.

Ông Matthew Powell cũng cho biết: “Phát triển công nghiệp gia tăng gần đây tại Bắc Giang, Thái Nguyên và Hải Dương đã thúc đẩy nguồn cung tương lai nhà ở, đặc biệt đối với dự án căn hộ dịch vụ tại khu vực vành đai Hà Nội do có sự tiếp cận thuận lợi từ đây đến các tỉnh này. Nguồn cung tương lai cho căn hộ dịch vụ nằm gần khu vực vành đai và thuận lợi đi đến các tỉnh, ví dụ như Fraser Suites sắp tới sẽ ra mắt tại khu vực vành đai 3”.

Có thể thấy, không chỉ là điểm sáng trong việc giải bài toán giao thông Thủ đô, các dự án về phát triển hạ tầng còn hỗ trợ sự phát triển và các hoạt động của thị trường bất động sản của thành phố cũng như các khu vực lân cận.