Giải mã hiện tượng 'mắc cạn' của nhà đầu tư bất động sản

Hiện tượng nhà đầu tư bất động sản than trời vì mãi không thoát được hàng thời gian qua khiến các đơn vị nghiên cứu thị trường đã rung lên hồi chuông cảnh báo kịch bản “chết trên đống tài sản” trong lĩnh vực nhà đất. Tuy nhiên, theo chuyên gia, điều này không liên quan đến thị trường, mà đến từ nhà đầu tư.

Chỉ trong chưa đầy một tháng qua, thị trường nhà đất tỉnh Bình Phước liên tục xảy ra các “phốt” do các công ty môi giới, “cò” đất gây ra. Mới đây, trên một diễn đàn, một nhà đầu tư đã than trời vì “mua đất nền ở Bình Phước, sau 3 năm, rao bán suốt nhiều tháng qua mà không ai mua”.

Mua dễ, bán khó!

Cụ thể, theo chia sẻ của anh Hà Văn Cừ, một nhà đầu tư đến từ TP.HCM, vào năm 2019, anh xuống tiền mua một nền đất dự án tại Bình Phước, nhảy vào ở giai đoạn 2, môi giới cam kết x2, x3 tài sản trong vòng 2-3 năm. Tuy nhiên, đến nay, khi dự án đã ở... giai đoạn 7, giá lô đất vẫn đang đứng im!

“Sau thời gian dài chôn tiền vào đất, quá chán nản nên tôi muốn thoát hàng để tái đầu tư. Nhưng đã gần 3 tháng chào mời, nay vẫn chưa thể bán được. Môi giới nói họ đang bán hàng của chủ đầu tư, nguồn hàng dự án còn nên việc bán lại rất khó, một số người thì nói giảm giá 15% thì mới có khách chốt”, anh Cừ cho hay.

Những sự việc không hay liên tiếp xảy ra trong thời gian qua liên quan đến sốt ảo, cộng với những sự việc xảy ra trong quá khứ, điển hình như dự án “bánh vẽ” sân bay Hớn Quản, khiến thị trường bất động sản tỉnh Bình Phước mang tiếng xấu và bị nhiều nhà đầu tư hạ thấp mức độ tin cậy.

Tuy nhiên, theo chuyên gia và nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, hiện tượng “mắc cạn” vì mua đất dự án không phải do thị trường nhà đất Bình Phước có “bong bóng”, mà đến từ khả năng, tầm nhìn của nhà đầu tư. Chuyện tương tự cũng xảy ra ở rất nhiều dự án khác, tại nhiều tỉnh thành.

Anh Ngô Thanh Thịnh, một nhà đầu tư có kinh nghiệm gần 10 năm tại khu Bắc Bình Dương và Nam Bình Phước, cho rằng việc nhiều nhà đầu tư mắc kẹt vì đất nền dự án có thể là do chủ đầu tư đã định giá tài sản của họ quá cao khi bắt đầu. Dẫn tới tình trạng nhà đầu tư mua vào sau 2-3 năm, giá vẫn “dậm chân tại chỗ” là điều dễ hiểu.

Anh Thịnh khẳng định, việc các nhà đầu tư mắc kẹt không thể “thoát hàng” là vì thiếu kinh nghiệm và mua do cảm xúc chứ không phải do thị trường của tỉnh tệ, không phát triển. Đơn cử, tại Bình Phước, đất nền các khu đất không có chủ đầu tư “bánh vẽ”, thanh khoản và giá vẫn tăng đều.

“Điển hình như khu trung tâm hành chính và một số khu tái định cư ở Đồng Phú, khu đô thị công nghiệp Becamex Bình Phước (Chơn Thành) từ 2019 đến nay giá đã nhân 2, và vẫn tăng đều đều. Các khu đất dân từ xưa hoặc đất vườn cây lâu năm cũng tăng mạnh, không ai bị “mắc cạn” cả”, anh Thịnh chia sẻ.

Phân tích thêm về sự việc công ty môi giới “chạy như giặc để tạo sốt”, anh Thịnh cho hay nếu là một môi giới lâu năm thì đây là chuyện “chẳng có gì lạ”. Còn vụ sân bay Hớn Quản, đây là một vụ việc riêng lẻ, không thể hạ tín nhiệm cả thị trường Bình Phước, và nhiều tỉnh khác cũng có vụ việc tương tự.

Cách nào giảm rủi ro?

Cùng góc nhìn, anh Hà Quang Linh, một nhà đầu tư giàu kinh nghiệm tại Hà Nội, nhận định hiện tượng “ôm hàng không bán được” xảy ra ở bất kỳ tỉnh nào, thậm chí là ở Hà Nội, TP.HCM cũng có.

“Điển hình như chính tôi từng mua một mảnh đất ven đô Hà Nội vào năm 2015, do dự đoán sai tiềm năng tăng giá nên đến năm 2019 bán lại chấp nhận “lỗ sấp mặt”. Đầu tư thì có thắng có thua, đây là do tầm nhìn của nhà đầu tư, không thể đổ lỗi cho thị trường”, anh Linh nói.

Với kinh nghiệm gần 10 năm tham gia thị trường, anh Linh cho rằng có 4 yếu tố mà một nhà đầu tư cần nắm vững để không “chôn tiền vào đất” là thời điểm, vị trí, pháp lý, và tiềm năng tăng giá.

Cụ thể như vụ việc của anh Cừ phản ánh ở trên, anh Linh nhận định về thời điểm (năm 2019) là rất ổn khi thị trường bất động sản đang vào sóng, vị trí theo khảo sát của chủ đầu tư thì chắc chắn không thể tệ, pháp lý đã có sổ cũng đảm bảo độ an toàn.

Tuy nhiên, sai lầm thứ nhất của anh Cừ là mua đất dự án khi nghiên cứu chưa kỹ, thứ hai là mua giá bị kê quá cao (có thể do chủ đầu tư bán qua sàn, sàn lại qua môi giới nên giá bị đẩy lên) và thứ ba là dự án có đến hàng nghìn sản phẩm, đến nay chưa bán hết, thì việc nhà đầu tư khó bán lại là đương nhiên.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp đầu tư, ông Cao Hữu Phi, Tổng giám đốc Công ty COPiHOME cho rằng trong đầu tư bất động sản có 2 loại rủi ro, một là rủi ro của chủ đầu tư và bản thân dự án, hai là rủi ro của thị trường.

Cụ thể, khi rót tiền vào một dự án có nhiều giai đoạn, nhà đầu tư càng mua sớm thì rủi ro thị trường càng thấp vì giá gần như chắc chắn sẽ tăng theo thời gian. Tuy nhiên, khi mua sớm, rủi ro của chủ đầu tư và bản thân dự án sẽ cao hơn, như thời gian hoàn thành, khả năng hoàn thiện pháp lý…

“Thực tế, mỗi lần bán trao tay thì giá lô đất lại tăng lên một chút, vì vậy, càng về sau thì thanh khoản sẽ càng giảm, khả năng bị kẹt hàng tăng. Người mua muộn hơn, khi giá đã ở mức quá cao, có thể rơi vào tình trạng “vô tình lướt sóng thành cư dân”. Nếu vững tài chính, đợi thêm 3-5 năm, chờ các đợt sóng mới thì giá vẫn sẽ tăng, nhưng với những người đầu tư ngắn hạn cần cân nhắc kỹ”, ông Phi nhấn mạnh.

Có thể thấy, cũng giống như các loại hình kinh doanh khác, đầu tư bất động sản bên cạnh tầm nhìn thì còn cần may mắn. Theo chuyên gia, khi đầu tư vào thị trường tỉnh lẻ, để an toàn, nhà đầu tư cần xét về mật độ dân cư (nếu mua nơi dân cư chưa có thì đợi tăng giá sẽ rất lâu, trừ khi có thay đổi lớn về quy hoạch), nhu cầu ở thực, tiềm năng cho thuê, các yếu tố về quy hoạch, lịch sử tăng giá...