GIẢI CỨU BĐS TP.HCM: Doanh nghiệp chật vật triển khai dự án có đất hỗn hợp

Theo quy trình được UBND TP.HCM đưa ra mới đây, doanh nghiệp phải trải qua 6 bước mới có thể triển khai một dự án bất động sản có đất hỗn hợp.

Đó là nội dung “Dự thảo Báo cáo về giải quyết các khó khăn, vướng mắc trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố” giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản mới đây.

Theo đó, quy trình của UBND TP.HCM đưa ra để thực hiện một dự án BĐS có đất hỗn hợp, doanh nghiệp phải trải qua 6 bước.

Cụ thể, bước 1 làm thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, bước 2 trình duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, bước 3 làm thủ tục giao thuê đất, bước 4 quy định doanh nghiệp phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất, bước 5 mới được cấp “sổ đỏ” dự án, bước 6, doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng và triển khai đầu tư xây dựng.

Quy trình quá dài

Phản biện và góp ý về quy trình của UBND TP.HCM đưa ra, để thực hiện một dự án BĐS có đất hỗn hợp, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng: Nếu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 thì chưa phù hợp với quy định hiện hành.

"Hiện pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh BĐS không quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm này, mà chỉ quy định chủ đầu tư dự án nhà ở bắt buộc phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước (tiền sử dụng đất) trong 2 trường hợp: Một là, để làm thủ tục cấp sổ đỏ; Hai là, để bán nhà, nền nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì việc nộp tiền sử dụng đất tại bước 4 (riêng thời gian làm thủ tục phải mất trên dưới 2 năm hoặc lâu hơn), tức là doanh nghiệp bị chôn vốn, chi phí đầu tư, chi phí vốn, chi phí quản lý... sẽ tăng lên, cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu – ông Châu nói.

Cũng theo ông Châu, nếu theo quy trình mà TP đưa ra thì đến bước thứ 6, doanh nghiệp mới được công nhận chủ đầu tư và được thẩm định thiết kế, cấp giấy phép xây dựng. Tức là tới lúc đó doanh nghiệp mới được thi công xây dựng các công trình của dự án (thời gian thi công mất trên dưới 2 năm mới đủ điều kiện huy động vốn), thì quy định này cũng không phù hợp với pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.

Doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng trên dưới 5 năm, làm tăng giá thành mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Khách hàng sẽ là người gánh chịu

Liên quan đến tình trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án, ông Lê Hữu Nghĩa - Giám đốc Công ty TNHH Lê Thành cho rằng: Tình trạng chậm tính tiền sử dụng đất dự án cũng là vướng mắc chung mà các doanh nghiệp BĐS đang phải gánh chịu thiệt hại. Hiện các khách hàng mua nhà tại dự án đã nhiều lần cầu cứu các cơ quan chức năng để sớm cấp sổ đỏ nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết.

Đơn cử, theo ông Nghĩa, Dự án chung cư cao tầng An Bình (787 Lũy Bán Bích, P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú) đã được Công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn hoàn thành xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2012. Tuy nhiên, do một số vướng mắc về pháp lý nên đến tận năm 2018, UBND TP.HCM mới có Quyết định số 1937 về chuyển mục đích sử dụng đất của dự án.

Thế nhưng cho đến nay, “dự án vẫn chưa được tính tiền sử dụng đất để công ty thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước và làm thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà”.

Dự án chung cư cao tầng An Bình (787 Lũy Bán Bích, P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú) do một số vướng mắc về pháp lý nên đến tận năm 2018, UBND TP.HCM mới có Quyết định số 1937 về chuyển mục đích sử dụng đất của dự án.

Và xuất phát từ nguyên nhân thủ tục hành chính kéo dài, nhiêu khê đã khiến nhiều khó khăn cho doanh nghiệp và kéo theo là dự án triển khai chậm chạp và đẩy giá nhà tăng cao. Do đó, ông Nghĩa đề nghị Sở Tài nguyên - Môi trường khẩn trương thực hiện công tác xác định giá đất và phối hợp với Sở Tài chính thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất dự án.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Dư Lực - Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Lộc Phát cho rằng: 6 bước là quy trình quá dài để doanh nghiệp hoàn thành các thủ tục làm giấy phép xây dựng. Trong khi mới đến bước thứ 4 đã bắt doanh nghiệp phải lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Trong khi từ lúc nộp tiền sử dụng đất đến khi ra giấy phép xây dựng phải mất khá nhiều thời gian mà thời gian này doanh nghiệp chưa thể làm được gì khiến tiền tiếp tục bị “ngâm”.

"Trên thực tế, ngay từ ban đầu, doanh nghiệp đã phải bỏ ra khá nhiều tiền để đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất… Những khoản tiền này cũng là tiền đi vay từ ngân hàng. Nếu dự án ngâm quá lâu sẽ khiến chi phí vốn đội lên và toàn bộ chi phí này tính vào giá thành, khách hàng là người gánh chịu cuối cùng. Và hiện nay, theo quy trình để ra được thông báo tính tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải mất mất 5 - 10 năm mới xong thủ tục một dự án có đất hỗn hợp" - ông Lực bày tỏ quan điểm.

Theo các doanh nghiệp nếu thực hiện đủ 6 bước theo quy trình thì doanh nghiệp bị chôn vốn khoảng trên dưới 5 năm, làm tăng giá thành và cuối cùng người mua nhà sẽ là người phải gánh chịu

Do đó, để giải cứu cho doanh nghiệp BĐS TP, ông Lực đề xuất: Bước thứ 3 có thể làm cùng một lúc là thẩm định quy hoạch 1/500 thì được nộp hồ sơ thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, có thể làm thủ tục giao thuê đất để xin phép xây dựng.

"Có những bước làm song song với nhau nhưng vẫn đầy đủ pháp lý, đúng thủ tục. Nếu làm được điều này sẽ giảm được gần 2 năm từ đó giảm chi phí cho DN, kéo theo giảm giá nhà đất cho người dân – ông Lực đề nghị.