Giải cứu BĐS nhìn từ 'cuộc chiến' Thông tư 06

Cho vay bất động sản luôn là “miếng bánh ngon” đối với các ngân hàng, nên luôn chiếm tỷ lệ cao nhất trên tổng dư nợ cho vay khách hàng và có tốc độ tăng trưởng nhanh. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, quy mô dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tăng đều qua các năm, đến nay đạt trên 2,7 triệu tỷ đồng, chiếm 21,63% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tín dụng bất động sản: Siết hay không siết?

Sau những phản ứng của các doanh nghiệp bất động sản (BĐS), Thông tư số 06/2023/TT-NHNN được hiệu chỉnh một số nội dung theo Thông tư số 10/2023/TT-NHNN. Vấn đề được đặt ra là liệu có nội dung nào còn ảnh hưởng đến việc cho vay liên quan đến bất động sản của các tổ chức tín dụng?

Trả lời câu hỏi này, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, nói: “Vẫn còn nhiều ảnh hưởng, bởi thực tế có đến hai phần ba nội dung trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN hướng đến việc siết chặt nguồn vốn tín dụng đối với bất động sản”.

Cụ thể, theo luật sư Hải, các quy định thắt chặt việc cho vay thanh toán tiền góp vốn cho giao dịch góp vốn, hợp tác đầu tư, BCC vào một dự án đầu tư không chỉ nằm ở quy định tại Điều 8 mà Thông tư 10/2023/TT-NHNN vừa dừng hiệu lực thi hành. Tại khoản 6 Thông tư 06/2023/TT-NHNN, Ngân hàng Nhà nước còn đưa ra điều kiện các tổ chức tín dụng phải đưa vào quy định nội bộ của mình trường hợp cụ thể được cho vay, quy định về biện pháp kiểm tra, giám sát, đánh giá tình hình tài chính, nguồn trả nợ của khách hàng để bảo đảm khả năng thu nợ, kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay.

Cũng theo luật sư Hải, thực tế, nhiều chủ đầu tư không thể nhận tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai, cho dù nhà đã xây gần xong vì những lý do xuất phát từ khâu thủ tục hành chính. Trong trường hợp này, thực tế chủ đầu tư vẫn có thể nhận dòng vốn từ người mua qua giao dịch đặt cọc, vì pháp luật không cấm. Trong khi đó, Thông tư 06/2023/TT-NHNN có quy định tổ chức tín dụng nếu cho vay thanh toán tiền bảo đảm (như tiền đặt cọc) thì phải phong tỏa tiền giải ngân cho đến khi nghĩa vụ được bảo đảm chấm dứt, cộng thêm nhiều điều kiện bổ sung. Vậy thì việc ngân hàng cho vay thanh toán đặt cọc không còn ý nghĩa với chủ đầu tư dự án.

“Nhìn trong tổng thể, dù chưa cần đánh giá kỹ mức độ ảnh hưởng của các quy định này với những lĩnh vực khác, nhưng cũng có thể nhìn nhận tín dụng bất động sản sẽ bị siết chặt hơn từ Thông tư 06/2023/TT-NHNN”, luật sư Hải nói.

“Xay lúa thì thôi bế em”

Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà chia sẻ, bài toán khó đặt ra ở đây là Ngân hàng Nhà nước phải tìm được điểm hài hoà, tức hỗ trợ cho nền kinh tế nhưng vẫn đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Đặc biệt, việc điều hành chính sách tiền tệ không cho phép “thử sai”. Vì vậy, trong điều hành chính sách tiền tệ cần hướng đến cân bằng các mục tiêu ổn định nền kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, ổn định thị trường tiền tệ, hướng đến mục tiêu chung dài hạn ổn định hệ thống ngân hàng.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, những giới hạn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản khó vay vốn nhưng nhìn về dài hạn sẽ giúp các ngân hàng trở nên lành mạnh và an toàn hơn, tránh được hậu quả lớn. Thực tế đã chứng minh, sự phụ thuộc nguồn vốn của ngành bất động sản vào ngân hàng cần phải giảm dần để dư địa cho nguồn vốn hướng tới sự phát triển chung của nền kinh tế.

“Việc tạm ngưng thi hành một số điều khoản của Thông tư 06 có tính trì hoãn kéo dài để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp ngành bất động sản công khai, minh bạch và công bằng hơn”, TS Hiếu nói.

Nhìn sang Trung Quốc, cũng nhằm kiểm soát sự phát triển vô trật tự của thị trường bất động sản, đầu năm 2023, Trung Quốc cân nhắc áp dụng các biện pháp quản trị rủi ro để hạn chế việc ngân hàng cho vay đối với các khoản đầu tư độc hại có nguy cơ vỡ nợ cao, bao gồm cả những khoản đầu tư cho các nhà phát triển bất động sản có vấn đề.

Theo đó, Ủy ban Quản lý bảo hiểm và ngân hàng Trung Quốc (CBIRC) không cấm cho vay đối với các nhà phát triển bất động sản hay tài sản có vấn đề. Nhưng thay vào đó, CBIRC đặt ra quy tắc yêu cầu vốn giống như Cục Dữ trự Liên bang Mỹ (FED). Các bất động sản nào không nằm trong định nghĩa của CBIRC khi tính yêu cầu vốn sẽ được chỉ định trọng số rủi ro 1.250% (Quy định của FED, CBIRC đều vận dụng dựa trên những nguyên tắc căn bản quản trị rủi ro theo chuẩn Basel). Tác động chính sách này được dự báo sẽ rất lớn đến thị trường bất động sản và Trung Quốc đang lấy ý kiến công chúng để chính thức áp dụng vào tháng 1/2024.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, nhận định điểm chung của khủng hoảng ngân hàng ở châu Á trước đây cũng như ở Mỹ hiện nay xuất phát từ hai nguyên nhân chính: các ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng, cho vay sân sau, quá tập trung vào tín dụng bất động sản; khâu thanh tra giám sát không chặt. “Ở Việt Nam hiện nay, vừa yêu cầu tín dụng hỗ trợ tăng trưởng, phát triển thị trường bất động sản, vừa giám sát chặt chẽ an toàn hệ thống là điều rất khó, không thể vừa xay lúa vừa bế em”, ông Đức nhấn mạnh.

Bà Dorsati Madani, chuyên gia kinh tế cao cấp của Ngân hàng Thế giới (WB) lưu ý, mặc dù tăng trưởng tín dụng giảm, nhưng tỷ lệ gộp dư nợ cho vay trên tiền gửi vẫn ở mức trên 100%, đồng thời bất cân đối về kỳ hạn trên bảng cân đối tài sản của các ngân hàng vẫn đang gây quan ngại. Mặc dù hệ số an toàn vốn bình quân của khu vực ngân hàng (11,4% vào năm 2022) vẫn cao hơn mức an toàn tối thiểu, nhưng mức đệm dự phòng vốn tại một số ngân hàng thương mại quốc doanh lớn và ngân hàng tư nhân nhỏ còn thấp, cho nên năng lực hấp thụ các cú sốc hoặc nợ xấu gia tăng còn hạn chế.

Trong khi đó, tỷ lệ nợ xấu bình quân 27 ngân hàng thương mại cổ phần niêm yết trên tổng dư nợ cho vay khách hàng đến 30/6/2023 khoảng 2,07%, tăng từ mức bình quân 1,62% hồi đầu năm. Chỉ có 2/27 ngân hàng được thống kê ghi nhận dư nợ xấu giảm so với đầu năm, còn 25/27 ngân hàng ghi nhận dư nợ xấu tăng với mức chủ yếu là hai chữ số, cá biệt có ngân hàng tăng 3 chữ số. Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn tiếp tục ngưng trệ… “Các yếu tố căn bản của khu vực tài chính cần được cải thiện theo một số hướng nhằm nâng cao khả năng chống chịu của hệ thống ngân hàng”, bà Dorsati Madani nói.

Trong diễn biến có liên quan, bà Trần Khánh Hiền, Giám đốc Nghiên cứu, Công ty Chứng khoán MB (MBS) kỳ vọng Quốc hội sẽ thông qua 3 dự án luật quan trọng liên quan đến bất động sản là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) vào tháng 10 nhằm tạo hành lang pháp lý bền vững cho việc tháo gỡ các khó khăn của các dự án bất động sản hiện tại.

“Việc kích thích dòng vốn quay trở lại thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản có nhu cầu thật sẽ phát huy hơn nữa hiệu quả của các chính sách tiền tệ đã ban hành”, bà Hiền nói.