Giải cứu BĐS liệu có khả thi? Câu chuyện ở đây không hề đơn giản

Câu chuyện TTCK bây giờ là gì?

Cuối tuần mình có chia sẻ bài viết. Ở khía cạnh “trung thực” để nói hiện trạng. Nhìn chung lại TTCK đang có một số vấn đề (đọc các bài viết trước). TRÊN TTCK THẬT CHẤT LÀ HẾT TIỀN vậy thôi.

(1) Giải chấp các CP BĐS hàng nghìn tỷ, cạn kiệt sức mua. Hiện tượng này tiếp tục còn kéo dài. Như NVL PDR…Lượng trên TTCK đâu đó 7k tỷ rồi.

(2) Các bank cầm cố CP: đây mới thật sự lớn, lớn hơn rất nhiều so với CTCK. 1% tín dụng thì đã 90.000 tỷ rồi, 3% đó là 270.000 tỷ. Rất may là rất nhiều năm rồi NHNN chặn tín dụng vào chứng khoán, BĐS. Không thì còn hơn nhiều. Trong số này một con số rất lớn đang niêm yết trên TTCK. Vụ DIG LÀ MỘT VÍ DỤ RÕ NÉT.

(3) Nhiều cổ đông lớn: (1) Margin ở các CTCK để làm ăn, (2) để mua nhà đất, (3) để mua CP…(4) để giải quyết gì đó, đáo hạn… nên chúng ta thấy: “Rất nhiều CP chất lượng, lành mạnh cũng bị giải chấp mạnh” giá giảm rất mạnh. Đây là rủi ro rất nguy hiểm.

(4) Nhà đầu tư cá nhân bình thường bị giải chấp. Vấn đề là không ai còn sức mua. Cạn kiệt tiền. Như đã nói 30/9/2022 tiền mặt trên TTCK là 75k tỷ. Margin là 165k tỷ kết quả là tiền sức mua âm 90k tỷ là vậy. Vậy TTCK thật sự hết tiền. Đây là hệ quả “công ty phát hành bừa bãi, trái phiếu lãi suất cao bừa bãi…làm mất đi dòng tiền. Hay nói cách khác khủng hoảng thiếu tiền trên TTCK.

Nguy cơ tiềm tàng là “FS” từ các ngân hàng mới đáng sợ. Trước đây không ai nghĩ có thể xảy ra được giải chấp cả những “cá mập bất tử”, những ông chủ công ty.

Một điển hình nữa là các CTCK hạ tỷ lệ Margin nhóm bds. Kết quả là FS, hoặc đứt dòng tiền.

Sớm muộn gì, sự kiện này cũng sẽ qua, Hy vọng mọi thứ sẽ qua. Hãy chờ xem điều gì xảy ra.

~~~~~~~~~~~~~~~~~

Nói về giải cứu BĐS?

(1) Chúng ta nhìn sang Trung Quốc, sau khi Evergrande sụp đổ. Chính phủ cũng tung ra mấy gói cứu. Kết quả không làm thay đổi bản chất vấn đề. (Câu chuyện này mình nhiều lần nói trong Live, bỏ một ít đường vào bể nước biển, kết quả không thay đổi độ mặn). Cho đến nay giá nhà giảm rất mạnh. Nhiều nói giảm 1/2 vẫn không tiêu thụ được. Nhiều nhà máy thép đóng lò 1/3. Với 1.600 tỷ usd trái phiếu đang vỡ lần lượt.

(2) Chính phủ chúng ta, làm gì có tiền để cứu. Và sẽ không cứu lĩnh vực không ưu tiên. Chắc chắn là cứu “trên ti vi” vì sao như vậy?.

Đề xuất cho phép Bank mua trái phiếu. Kết quả: “bạn là bank bạn có mua không? Tất nhiên là không rồi, không bank nào đi ôm bom cả.

790 nghìn tỷ trái phiếu vừa qua. Tiền đâu để cứu. Trái phiếu ”ba không” là trái phiếu thật chất vay nợ bằng “tín chấp”. Tổng trái phiếu hiện nay hơn 1.3 triệu tỷ đồng, cứu thế nào?

Các ông đang có trái phiếu này. Các ông BĐS đồng thời cũng ”dư nợ” 2.XX triệu tỷ đồng. Tiền đâu để cứu?

Cái gốc của cứu không phải là “tạm dừng nợ” mà là “BÁN HÀNG ĐẦU RA”. Vậy bắt buộc phải bán hàng đầu ra giá cực rẻ NHƯNG GIÁ RẺ MÀ NHÀ HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI AI DÁM MUA?.

Vậy là…NỢ CHỒNG NỢ THẬT CHẤT LÀ ĐỐNG BĐS “ĐANG TRÊN GIẤY”. Về bản chất buộc phải bán dự án thu hồi tiền giải quyết nợ.

Chắc chắn 100%, không có chuyện dùng tiền ngân sách để cứu. Mấy ông BĐS bao năm đẩy giá lên trời. Từ làm 15 năm có nhà lên 36 năm, bây giờ là 54 năm mới mua được nhà. Càng cứu càng chết. AI SẼ CHỊU TRÁCH NHIỆM VỚI KHOẢN TIỀN ĐÓ?.

(3) Chính phủ sẽ xử lý theo hướng nào?

Thứ nhất cho phép các tập đoàn tự thu xếp để giảm nợ. Bán rẻ dự án để giải quyết nợ.

Các công ty BĐS chịu sự thanh lọc tự nhiên. Tre già thì măng mọc.

Các tập đoàn buộc phải mất dần vốn chủ sở hữu. Không ai cứu nổi cả

Đặc biệt đây là cơ hội tốt nhất để giảm giá nhà. Không ai đi cứu được cả. Bơm tiền thì không có tiền, nếu bơm vào thì trái bóng nổ càng mạnh. Tiền đâu triệu tỷ để cứu?

Bắt buộc chính phủ phải ngăn chặn vỡ trận tương lai. Bằng cách đưa ra một vài chốt chặn. Ví dụ như: Nợ/VCSH 200% chẵn hạn. Có như vậy mới an toàn hệ thống được. Chấm hết

Trên nghị trường quốc hội: sắp tới làm dự án BĐS thương phải đền bù theo giá trị TT. Làm vậy để tạo ra công bằng hơn.

~~~~~~~~~~~~~

Thêm một tập đoàn “mất thanh khoản”

Công ty S phát đi thông báo, yêu cầu trái chủ…Hoán đổi sang BĐS hình thành trong tương lai. Như vậy là không có khả năng mua trước hạn trái phiếu. Dự gần 20.000 tỷ đồng.

Một công ty có trên 7x,xxx tỷ trái phiếu cũng có khả năng mất thanh khoản liên quan độ phân giải HD. Trên nguyên tắc tái cấu trúc xử lý và chờ xem.

Và còn nhiều công ty rơi vào hoàn cảnh tương tự.

Trường hợp NVL chúng ta chờ xem thu xếp vốn để giảm nợ thế nào? 214.00 tỷ nợ chiếm 500% vốn chủ sở hữu.

Nói như ông C. Hiệp hội BĐS… làm BĐS chỉ phục vụ cho những tỷ Phú “đó lờ”. Bao năm kiếm tỷ tỷ usd ngập mồm cứu cái gì? Không ai đồng ý cứu cả. Tất nhiên cứu “trên ti vi”.

Riêng vụ VTP cần 10 năm may ra mới xử lý hết 500 nghìn tỷ hàng nghìn dự án, toà nhà, BĐS phải bán đi để giải quyết tồn đọng. Không ai lao vào chỗ chết cả.

Nhìn sang Trung Quốc sẽ thấy vấn đề. Các gói cứu trợ như 50 hay 150 tỷ usd trong khi nợ nhóm này 7000 tỷ usd có phải lấy hạt đường bỏ vào bể nước biển?

~~~~~~~~~~~~~~~~

Các hay nhất là:

(1) Chính phủ chỉ cần bỏ ra ít tiền rất ít, một hai tỷ đô. Đầu tư vào hàng loạt công ty có khả năng thu hồi vốn và lãi để TTCK có dòng tiền

(2) Tác động mạnh đến tâm lý tiền thông minh đang rình mò xuất hiện (cái này mới thật sự lớn). Đó là tiền trong dân.

(3) Tác động mạnh đến tâm lý, tiền trong dân. BĐS thì tự xử lý.

~~~~~~~~~~~~

Trên đây là thực trạng. Nguy cơ đều thấy rõ. TTCK diễn biến thể nào thì mình không biết. Không nên dùng thông tin để mua bán CP. Mình vẫn không thay đổi kế hoạch gì vẫn là:

(1) Mua dần CP cho đến khi hết tiền với kế hoạch 3 bước.

(2) Kế hoạch 3 bước tăng hạ CP, kèm Trading.

(3) Ba tầng giá tương đương VN-Index phòng thủ ở 880 điểm.

(4) Mục tiêu không phải là VN-Index, mục tiêu vẫn là CP riêng lẻ. Chắc chắn CP vượt trội sẽ tạo đáy trước VN-Index. Đây mới là vấn đề quan trọng.

(5) CP vẫn là quy giá tương lai về hiện tại với LNST tăng cực mạnh liên tục 2023-2024-2025 với mức PE giảm dần về 0 như 1-2-3.

Hiện nay giá nhiều CP bắt đầu lủng cả đáy Virus. Mở ra cơ hội nghìn năm có một. Giá giảm 90% thì tạo sao không tăng 1000% tương lai? Vấn đề là phải sống sót qua cơn bão này.

Chúc nhà mình thành công lớn

Note: Gần đây mình viết bài rất nhiều để nhà mình nâng cao năng lực đầu tư. Trong giai đoạn quan trọng nhất của chu kỳ mới. Thậm chí quan trọng nhất trong cuộc đời đầu tư của bạn. Khi qua cơn bão này thì coi như nỗ lực của mình hoàn thành.