Giải cứu bất động sản - Một gợi ý từ câu chuyện của Novaland

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản hay đàm phán giãn kỳ hạn là các biện pháp cần thiết để xử lý khối nợ trái phiếu đáo hạn, song các phương án đó hoặc quá lâu để được hiện thực hóa, hoặc chỉ giúp kéo dài thời gian nợ nần. Để xử lý được nợ, cứu cho doanh nghiệp khỏi đổ bể, nhất thiết phải có dòng tiền tươi. Phương án mà Novaland (HoSE: NVL) đưa ra có thể xem là một gợi ý cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc tái cơ cấu nợ.

Ốc phải gánh vỏ, rùa phải đội mai

Năm 2022, một tập đoàn bất động sản lớn từng huy động trái phiếu với quy mô khổng lồ đã dốc toàn lực để mua lại trước hạn, đạt giá trị tới 10.000 tỷ đồng. Con số rất ấn tượng đó thực ra mới chỉ giải quyết được non nửa vấn đề. Và tập đoàn này đang phải “đau đầu” nghĩ xem đào đâu ra tiền để tiếp tục trả cho chỗ còn lại, vốn đang tiến rất gần đến ngày đáo hạn. Vay ngân hàng chắc không khả thi, bởi những ngân hàng từng vay sẽ không cho vay tiếp, còn các ngân hàng chưa từng vay cùng lắm cũng chỉ giải ngân được vài nghìn tỷ đồng, cơ bản không đủ để đáp ứng nhu cầu.

Nhưng không phải ngân hàng không biết làm gì khác ngoài cho vay. Trước khi Nghị định 08 ra đời, từng có một ý tưởng dùng ngân hàng thương mại như một “nhà máy chế biến nợ trái phiếu”. Theo đó, ngân hàng sẽ nhận tài sản bảo đảm của doanh nghiệp phát hành, hoán đổi nợ trái phiếu của doanh nghiệp đó thành khoản nợ vay của ngân hàng. Ngân hàng đồng thời hoán đổi tiền trái phiếu của người mua thành tiền gửi tại ngân hàng. Làm như vậy, người mua trái phiếu không cần phải truy đòi doanh nghiệp phát hành, lại có thể yên tâm vì vẫn được hưởng lãi suất; doanh nghiệp phát hành cũng tránh được việc phải huy động một lượng tiền mặt lớn để trả nợ trái chủ, tránh được tình trạng vỡ nợ kĩ thuật, có thêm thời gian để tính toán phương án kinh doanh và trả nợ ngân hàng.

Tất nhiên, nhược điểm của ý tưởng này là làm gia tăng rủi ro cho ngân hàng thương mại, làm thay đổi cấu phần tín dụng của ngân hàng (tín dụng bất động sản tăng lên, tín dụng các ngành khác giảm xuống) và tuy ngân hàng không phải chi tiền nhưng doanh nghiệp lại cũng không có tiền. Song về tổng thể, lợi ích của ý tưởng này là khá rõ rệt và có tính khả thi nhất định.

Chỉ có điều, ý tưởng thì vẫn là ý tưởng. Và khi ý tưởng này chưa từng được hiện thực hóa, Nghị định 08 đã ra đời, cung cấp cho các doanh nghiệp phát hành trái phiếu một vài con đường thoát hiểm, như: đàm phán kéo dài kỳ hạn trái phiếu, đàm phán trả nợ trái phiếu bằng tài sản (như bất động sản)… Thực tế là Novaland cũng đã thực hiện các biện pháp này. Họ đã thành công trong việc mời gọi một số trái chủ hoán đổi nợ thành bất động sản, cũng thành công trong việc thuyết phục một trái chủ đổi nợ thành cổ phần tại Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Thành Nhơn và Công ty Cổ phần Đầu tư Tổng hợp Mũi Né.

Nhưng câu chuyện của Novaland không dừng lại ở đó, bởi khối lượng nợ đến hạn của tập đoàn này vẫn là rất lớn. Trong bối cảnh 25.000 tỷ đồng bị khóa cứng tại ngân hàng, cũng không thể nhờ ngân hàng đứng ra làm “nhà máy chế biến nợ trái phiếu” như ý tưởng nêu trên, Noavaland phải tính một phương án khác để vừa giảm áp lực thanh toán, lại vừa có tiền tươi. Theo đó, tập đoàn này đã đề ra 2 kế hoạch.

Kế hoạch 1 là phát hành thêm hơn 975 triệu cổ phiếu theo hình thức riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược hoặc nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp để thu về hơn 9.750 tỷ đồng. Số tiền này được dùng góp thêm vốn vào công ty con để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn của công ty con; thực hiện các dự án mà công ty con là chủ đầu tư; thanh toán các khoản thuế và khoản phải nộp nhà nước; bổ sung vốn lưu động.

Kế hoạch 2 là chào bán hơn 1,95 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với tỷ lệ thực hiện là 1:1 (cổ đông sở hữu 1 cổ phiếu có quyền mua 1 cổ phiếu mới), với giá bán không thấp hơn 10.000 đồng. Số tiền thu được dự kiến tối thiểu hơn 19.500 tỷ đồng sẽ được dùng để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn của công ty; thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; chi phí vận hành chung và thực hiện các dự án do Novaland làm chủ đầu tư.

Nếu 2 kế hoạch phát hành nêu trên được thông qua và thực hiện thành công 100%, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng gấp 2,5 lần, từ mức 19.500 tỷ đồng lên hơn 48.750 tỷ đồng tỷ đồng. Xem xét 2 kế hoạch trên của Novaland, có thể thấy kế hoạch 1 (phát hành 975 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chiến lược, nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp) có khả năng cao là một thỏa thuận hoán đổi nợ lấy cổ phần. Chủ nợ hoặc trực tiếp hoán đổi, hoặc thông qua một bên thứ ba để hoán đổi, để nhận lấy cổ phần Novaland. Như vậy, Novaland sẽ không có thêm dòng tiền tươi nào từ kế hoạch này, song cũng giảm được áp lực thanh toán.

Với kế hoạch 2 (chào bán 1,95 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu), Novaland chắc chắn sẽ thu được dòng tiền tươi. Và đây sẽ là yếu tố giúp tập đoàn này vượt qua nghịch cảnh hiện tại. Tuy nhiên, điểm chung của cả hai kế hoạch này là “ông chủ” của Novaland hiện tại (gia đình doanh nhân Bùi Thành Nhơn) sẽ bị thiệt hại về quyền lợi. Cụ thể, ở kế hoạch 1, gia đình ông Nhơn phải chấp nhận “chia” Novaland cho một số bên khác. Ở kế hoạch 2, khả năng cao là gia đình ông Nhơn không đủ sức mua toàn bộ hay phần lớn trong số 1,95 tỷ cổ phiếu phát hành thêm, đồng nghĩa gia đình ông bị giảm tỷ lệ sở hữu.

Như vậy, phương án của Novaland đã cho các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn thấy rằng, trong hoàn cảnh hiện nay, sẽ rất khó trông cậy vào ai, mà chỉ có tự mình cứu lấy mình. Ốc phải gánh vỏ, rùa phải đội mai, doanh nghiệp muốn giải quyết bài toán nợ đến hạn (trong đó có trái phiếu đến hạn) thì chủ doanh nghiệp phải chấp nhận “hi sinh” quyền lợi của mình. Đó âu cũng là “luật chơi” của thị trường, là cuộc tái phân phối lợi ích không lấy gì làm lạ mắt xưa nay “một con trâu chết, cả làng lột da”.

Ai sẽ rót tiền?

Câu chuyện của Novaland đã cung cấp cho các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn một cách thức để có tiền tươi nhằm giải quyết nợ nần. Tuy nhiên, cách thức khả thi là một chuyện, còn có thu được số tiền như kỳ vọng hay không lại là chuyện khác. Như trường hợp của Novaland, giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu, trong khi thị giá hiện cũng chỉ hơn 10.000 đồng/cổ phiếu (chưa tới 11.000 đồng/cổ phiếu), cổ đông rõ ràng sẽ có tâm lý so sánh giữa hai cách mua.

Tất nhiên, từ thời điểm hiện tại cho đến khi Novaland chính thức hóa phương án chào bán 1,95 tỷ cổ phiếu nêu trên, thị giá NVL hoàn toàn có thể tăng lên. Song, để thu về 19.500 tỷ đồng từ việc bán cổ phiếu như kỳ vọng, e rằng đó cũng không phải việc dễ dàng.

Nhìn rộng ra các doanh nghiệp bất động sản, có thể thấy thị giá hiện tại của các cổ phiếu khối này vẫn còn “trầm luân”. Điều này sẽ tác động rất nhiều tới lựa chọn và cách thức thực hiện của từng doanh nghiệp. Nhưng nếu ở bước đường không còn ngã rẽ, có lẽ đến chính doanh nghiệp cũng không thể quyết theo ý mình.