Giải bài toán nhà ở giá thấp tại đô thị

Sự biến mất của phân khúc nhà ở bình dân cũng như sự ì ạch phát triển nhà ở xã hội đang đặt ra vấn đề bức thiết cần có giải pháp đồng bộ về chính sách.

TỪ CUỘC ĐẤU GIÁ ĐẤT KỶ LỤC

Mới đây, sự kiện đấu giá thành công 4 lô đất tại KĐT Thủ Thiêm (Thủ Đức, TP.HCM) đã gây xôn xao dư luận do mức giá kỷ lục chưa từng có trong lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam được xác lập lên đến 2,4 tỷ đồng/m2.

Bên cạnh niềm vui khi ngân sách nhà nước sẽ thu được khoản tiền lớn trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 thì có không ít ý kiến tỏ ra lo ngại về sự biến mất của các dự án nhà ở có giá trung cấp và bình dân.

Phân khúc chung cư bình dân gần như biến mất tại các đô thị lớn

Khảo sát của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM phân khúc chung cư thương mại có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất.

Năm 2020, theo số liệu thống kê gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM, tổng số dự án nhà ở đưa ra thị trường giảm 34% so với năm ngoái, trong đó phân khúc căn hộ bình dân (giá dưới 20 triệu đồng/m2) giảm đến 98,7%.

Cũng theo Sở Xây dựng TP.HCM, thị trường bất động sản TP.HCM cơ cấu sản phẩm đang cực kỳ mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững và đảm bản an sinh xã hội do theo nhu cầu thực tế, tỷ lệ phân khúc căn hộ bình dân luôn chiếm tỷ trọng cao nhất.

Tuy nhiên, thời gian qua, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1% (giảm 98,7%), chiếm tỷ lệ thấp nhất, ngược lại phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9% (tăng 66,2%), phân khúc căn hộ cao cấp tăng từ 25,2% lên 42,1% (tăng 16%). Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ rõ sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững.

Chia sẻ với Diễn đàn Doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho rằng nếu giá đất tiếp tục lên cao trong khi những vướng mắc về cơ chế, chính sách khiến một dự án phải làm thủ tục mất 2-3 năm nếu để tự nguyện sẽ không có doanh nghiệp nào lựa chọn làm nhà giá rẻ, phù hợp với túi tiền của đại bộ phận người dân (dưới 25 triệu đồng/m2).

ĐẾN CƠN BÃO GIÁ VẬT LIỆU XÂY DỰNG

Mới đây, doanh nghiệp xây dựng Dự án nhà ở xã hội Cát Tường tại tỉnh Bắc Ninh đã làm đơn xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê, thậm chí xin ngừng bán các căn hộ nhà ở xã hội. Mặc dù dự án này đã bàn giao và đi vào sử dụng.

Dự án NOXH Cát Tường tại Bắc Ninh

Lý giải cho động thái trên, đơn vị chủ đầu tư dự án cho rằng nguyên nhân doanh nghiệp xin điều chỉnh giá bán, giá cho thuê và thậm chí xin tạm ngừng bán nhà nằm ở việc phê duyệt giá bán. Trong khi đó giá bán lại chịu tác động từ lãi vay ngân hàng và giá vật liệu xây dựng.

Ông Phạm Tiến Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Cát Tường cho biết với nguồn cung nguyên vật liệu tăng 25% trên tổng suất đầu tư, lợi nhuận chỉ được 10%. Nếu chủ đầu tư tiếp tục bán nhà theo giá được phê duyệt sẽ bị lỗ. Sau khi tính toán, riêng với dự án từ 2019, phải bán khoảng 14 triệu/m2 mới đảm bảo lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp.

Được biết, Dự án nhà ở xã hội Cát Tường đã được Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh phê duyệt giá bán là 10,5 triệu đồng/m2 căn hộ, 3 năm sau dự án mới hoàn thành. Trong khi đó, công ty Cát Tường cho rằng, trong thời gian thi công vừa qua, giá nguyên vật liệu đã tăng mạnh, nếu vẫn bán với giá được phê duyệt, doanh nghiệp sẽ thua lỗ.

Thực tế cho thấy, không chỉ có các dự án NOXH mà các dự án nhà ở thương mại thời gian qua cũng bị cơn bão giá vật liệu xây dựng làm khó, không chỉ khiến các doanh nghiệp nhà thầu lao đao mà còn khiến các chủ đầu tư dự án nhà ở phải nâng giá bán.

Cụ thể, theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2021, chỉ số giá xây dựng tăng 3,82% so với cùng kỳ năm 2020, tác động chính do sự tăng giá vật liệu xây dựng đầu vào như giá thép xây dựng tăng 30 - 40%, mức tăng này được xem là không theo quy luật thông thường.

Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng giá vật liệu xây dựng tăng phi mã thời gian qua đã kéo theo giá căn hộ chung cư tăng 4-6%. Dự báo, giá sẽ còn tăng từ 10-15% trong thời gian tới.

CẦN GIẢI PHÁP ĐỒNG BỘ

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh các thủ tục pháp lý cho một dự án BĐS còn khá phức tạp cũng như mặt bằng giá đất đầu vào tăng cao, các doanh nghiệp khi đã được giao dự án sẽ có khuynh hướng phát triển các phân khúc trung cao cấp, đem lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn là các dự án nhà ở thương mại có mức giá bình dân.

Bên cạnh đó, việc giá đất tại các đô thị tăng cao hiện cũng đang đặt ra bất cập liên quan đến quy định dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành phải dành 20% tổng diện tích đất ở để xây dựng nhà ở xã hội tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (Nghị định 49) đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), phát triển nhà ở xã hội là hướng đến sản phẩm bình dân, nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố thường là “đất vàng”, “đất kim cương”, rất khan hiếm, giá cao nên không dễ làm nhà ở xã hội . Do vậy, sẽ có nhiều bất cập dẫn đến khó triển khai quy định dành quỹ đất 20% như Nghị định 49 đề ra, Chủ tịch VARs nhận định.

Để giải được bài toán nhà ở giá thấp, nhà ở bình dân và nhà ở xã hội đang đặt ra hết sức bức thiết hiện nay cần có giải pháp đồng bộ về chính sách để tạo quỹ đất với giá phù hợp, bình ổn giá vật liệu xây dựng cũng như tháo gỡ những vướng mắc về thủ tục, cơ chế để đẩy nhanh tiến độ phê duyệt và triển khai dự án.

Cụ thể, đối với việc quy hoạch triển khai các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp theo Chủ tịch VARs Nguyễn Văn Đính cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị vốn có giá đất không quá cao để quy hoạch thành đô thị lớn 5 - 10 ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp.

Về nguồn lực để phát triển các dự án nhà ở xã hội, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch VACC, thay vì áp đặt quy định tại 49/2021/NĐ-CP thì có thể quy định theo hướng doanh nghiệp đầu tư dự án nhà ở thương mại có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.

"Nếu cho doanh nghiệp lựa chọn nộp tiền thay vì triển khai, cũng cần tách bạch khoản tiền doanh nghiệp hoán đổi 20% quỹ đất xây nhà ở xã hội vào một tài khoản riêng, hoặc được hoạch toán riêng để dùng vào việc xây dựng nhà ở xã hội , chứ không nên hòa chung vào vốn ngân sách như hiện nay" - Ông Hiệp đề xuất.

Đối với giải pháp tình trạng giá vật liệu xây dựng tăng trong bối cảnh Chính phủ đang đưa ra nhiều chính sách để khôi phục lại phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở cho người thu nhập thấp, theo Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam Chính phủ cần có chính sách để điều tiết lại bài toán chi phí đối với ngành vật liệu xây dựng.

“Cần điều chỉnh lại thị trường vật liệu xây dựng trong nước theo hướng để chủ động được giá thành vật liệu xây dựng từ việc sản xuất đến cung ứng”, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh.