Giải 'bài toán' nhà ở giá phải chăng thế nào?

Các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang đối diện với tình trạng giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập. Các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên vô cùng khó khăn đối với nhiều người dân.

Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở giá phải chăng lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam đánh giá, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang đối diện với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Tương lai gần, TP.HCM chứng kiến sự gia tăng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế. Ngược lại, Hà Nội tập trung phát triển các dự án hạng B.

"Sự mất cân đối này là do nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao, cùng với thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới", bà nói.

Trợ lực từ hạ tầng và chính sách

Bà Giang Huỳnh cho rằng, Chính phủ đang triển khai nhiều dự án lớn như xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay, cảng biển... giúp cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, đặc biệt là giữa các khu vực trung tâm đô thị và vùng ven. Từ đó, sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và thu hút đầu tư.

"Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điển hình là hệ thống metro, đã và đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Nhờ việc tập trung phát triển các khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại và kết nối giữa các khu vực. Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro cũng giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá phải chăng hơn cho người dân", bà cho hay.

Nói thêm, bà cho biết, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM đang hướng tới mở rộng đô thị ra các tỉnh lân cận như Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông đã tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp các khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Bên cạnh đó, các luật mới như Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Các quy định mới hứa hẹn sẽ cải thiện hiệu quả sử dụng đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư tham gia vào thị trường.

"Nhằm giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại các đô thị lớn từ ngày 31/1/2025; Luật Nhà ở 2023 cũng có những điều chỉnh tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính", bà bình luận.

Chưa hết, quy định bắt buộc dành 20% diện tích đất cho các dự án thương mại đã được bãi bỏ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư chuyển đổi phần diện tích này để xây dựng nhà ở xã hội. Các nhà đầu tư nhà ở xã hội sẽ được hưởng nhiều ưu đãi hấp dẫn như miễn phí sử dụng đất, không phải đóng tiền thuê đất và có cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay với lãi suất ưu đãi.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, để giải quyết bài toán nhà ở giá phải chăng cần một giải pháp tổng thể, kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này.

"Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước có hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Khu vực tư nhân cũng gặp nhiều áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Vì vậy, sự hợp tác giữa hai bên là điều cấp thiết", bà chia sẻ.