Giải bài toán "chung cư mini"

Nhà ở riêng lẻ ngăn phòng cho thuê, gắn mác "chung cư mini" được xem là những quả "bom" nổ chậm vì "nén" quá nhiều người nhưng không bảo đảm hạ tầng kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy.

Nhu cầu chỗ ở của người lao động, người nhập cư rất lớn và những phòng trọ được gắn mác "chung cư mini" rất hút khách. Những phòng này có diện tích nhỏ chỉ từ 10 - 30 m2, được bố trí thêm gác để tăng diện tích sử dụng. Trường hợp cá biệt có nhà ngăn thành 230 phòng.

"Cháy" căn hộ "chung cư mini"

Một chiều cuối tháng 8-2022, chúng tôi được nhân viên môi giới dẫn vào chợ Sơn Kỳ (quận Tân Phú). Qua 2 khúc cua vào sâu trong chợ, tới cuối con hẻm, hiện ra trước mắt là 2 tòa nhà cao 6 tầng chưa hoàn thiện phần ngoại thất. Bên trong tòa nhà vẫn đang thi công phần cơ điện và nội thất. "Ở đây có cả thang bộ lẫn thang máy. Phòng có đầy đủ nội thất từ máy giặt đến sofa, tủ lạnh, nệm, lò vi sóng, máy lạnh..., giá 4,7 triệu đồng/phòng; hợp đồng ít nhất 6 tháng. Tòa nhà có bãi giữ xe, wifi, bảo vệ 24/24... Đây là căn hộ cuối cùng do một khách vừa sang lại vì phải chuyển công tác" - nhân viên môi giới ra giá.

Chúng tôi được giới thiệu căn hộ rộng 23 m2, tuy nhiên thực tế chiều dài phòng mặt tiền chỉ khoảng 3 m, phía trên là gác lửng để tăng diện tích sử dụng được liên kết bằng cầu thang sắt sát tường, ban công. Tòa nhà có 5 tầng cho thuê, mỗi tầng 5 phòng. Căn phòng chúng tôi xem là lớn nhất, tiêu chuẩn dành cho 4 người ở, ban công sắt nằm mặt tiền. Tòa nhà khá hẹp nên lối đi chỉ rộng hơn nửa mét. Các phòng bên trong nhỏ hơn, dành cho 3 người. Trong khi đó, tòa nhà sát vách có phần rộng hơn, mới xây dựng phần thô. "Công trình này xây xong, cuối năm mới hoàn thiện, cũng không biết chủ đầu tư là ai" - nhân viên môi giới nói và nhắn nhủ khách chốt sớm vì chậm là hết chỗ.

Chạy ngược về quận Tân Bình, trong con hẻm trên đường Hoàng Bật Đạt là một "chung cư mini" 6 tầng được giới thiệu giá 4 triệu đồng/phòng, có nhà vệ sinh trong phòng, gác lửng để kê nệm ngủ… Diện tích sử dụng khoảng 20 m2. Cũng như hầu hết các "chung cư mini" khác, bên ngoài là tòa nhà cao tầng, bên trong lại được ngăn phòng, thiết kế như kiểu phòng trọ cho thuê.

Chạy về hướng ngã tư Bảy Hiền, chúng tôi vào con hẻm trên đường Trường Chinh. Tòa nhà hút mắt khách với thiết kế mang phong cách kiến trúc châu Âu, mới nhìn tưởng là dinh thự của một gia đình giàu có. Tuy nhiên, đây là một "chung cư mini" 7 tầng, khách thuê kín từ lâu, với diện tích từ 20 - 30 m2. Tuy nơi đây có khoảng 100 phòng nhưng người quản lý giới thiệu: "Chỉ còn 1 phòng, có gác. Phòng này giá 4,4 triệu đồng, tiêu chuẩn ở 3 người nhưng chỉ được gửi 2 xe, mỗi xe 100.000 đồng/tháng. Nếu muốn thêm người thì phải đóng thêm 200.000 đồng/tháng".

Những quả "bom" nổ chậm

"Quận Tân Bình có hơn 4.000 công trình với 32.463 phòng trọ. Tất cả những công trình này đều xin cấp giấy phép xây dựng dưới dạng nhà ở riêng lẻ, sau đó người dân tự ngăn phòng cho thuê. Hiện nay chưa có quy định, quy chuẩn cụ thể nào cho việc xây dựng loại hình nhà trọ này" - Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình Trương Tấn Sơn báo cáo Đoàn Đại biểu Quốc hội TP HCM tại buổi giám sát về thực hiện Luật Nhà ở trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016-2021.

Với các công trình này, chủ đầu tư thường xây dựng không phép, sai phép, lấn chiếm mật độ xây dựng, tự ý nâng tầng. Các chung cư này không có hệ thống phòng cháy chữa cháy mà nếu có cũng không bảo đảm, nguy cơ cháy nổ cao. Theo Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình, vấn đề rủi ro nữa là người dân thường mua bán, chuyển nhượng nhưng pháp lý lỏng lẻo sinh ra tranh chấp, gây khó khăn, bất cập cho công tác quản lý.

Ông Nguyễn Đức Hiếu - đại biểu HĐND TP HCM, nguyên Chủ tịch UBND phường 14, quận Tân Bình - nhìn nhận một số địa bàn có lao động nhập cư nhiều, nổi lên nhu cầu về phòng trọ rất lớn, kéo theo đó là tình trạng xây dựng các tòa nhà, căn hộ mini cho thuê. Tại quận Tân Bình, trên giấy phép có quy định cụ thể số tầng, chiều cao công trình nhưng khi xây dựng thì chiều cao các tầng được nâng lên. "Vấn đề đặt ra là những công trình này thuộc thẩm quyền cấp phép của UBND quận nhưng thực tế ở quận rất lúng túng khi xử lý công trình này. Đây là thực trạng ở một số địa bàn mà có đông dân cư, phát triển nhu cầu căn hộ mini cho thuê. Thật ra, những người từng làm quản lý nhà nước hoặc liên quan đến xây dựng thì nhìn công trình biết sai hay không, chỉ có điều công trình đó bị tố hay không thôi?" - ông Nguyễn Đức Hiếu nói.

Sớm chấn chỉnh

Ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu - Tư vấn đầu tư bất động sản TP HCM, nhận định tình trạng biến tướng "chung cư mini" do buông lỏng trong quản lý trật tự xây dựng, không xử lý triệt để vi phạm xây dựng. Dân số bị "nén" trong khu vực chưa hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật, nguy cơ cháy nổ và tệ nạn xã hội rất cao vì hạn chế trong quản lý. Tuy vậy, sở dĩ "chung cư mini" hút khách vì giá cả hợp lý và tiện ích đầy đủ, phù hợp nhu cầu của người lao động, nhân viên văn phòng… Loại hình này mọc lên ở nhiều nơi vì dễ cho thuê. Vì vậy, theo ông Mã Xuân Tuấn, địa phương phải chịu trách nhiệm trong việc cấp phép và quản lý trật tự xây dựng, ngoài ra còn có thanh tra xây dựng địa bàn để chấm dứt việc bất hợp lý này.

Về góc độ pháp lý, theo luật sư Nguyễn Đức Chánh, Đoàn Luật sư TP HCM, hiện nay, trong hệ thống pháp luật chưa ghi nhận khái niệm "chung cư mini". Tuy nhiên, có thể hiểu đây là loại hình căn hộ nằm trong nhà ở do cá nhân, hộ gia đình xây dựng. Tại khoản 2 điều 46 Luật Nhà ở 2014 có quy định về vấn đề này như sau: "... Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của luật này thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó". Để bảo đảm pháp lý được công nhận quyền sở hữu đối với loại hình căn hộ trong nhà ở cá nhân, hộ gia đình là rất khó.

Theo luật sư Nguyễn Đức Chánh, "chung cư mini" khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì không đủ điều kiện để đưa vào hoạt động kinh doanh, mua bán. Do đó, người mua sẽ phải đối mặt rất nhiều rủi ro về pháp lý, khi xảy ra tranh chấp thì đa phần người chịu thiệt vẫn là người mua. Đặc biệt, đối với các "chung cư mini" xây dựng không đúng so với giấy phép xây dựng, chắc chắn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Chờ tiêu chuẩn thiết kế chung

Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Trần Hoàng Quân cho biết qua rà soát vào cuối năm 2021, thành phố có 60.470 công trình nhà ở do người dân xây dựng cho công nhân, người lao động thuê, với trên 600.000 phòng trọ. Trong số này có 60% là nhà trọ độc lập (nhà riêng lẻ được làm thành nhà trọ, tức "chung cư mini") và 40% còn lại là nhà trọ xen cài trong khu dân cư. Qua kiểm tra chỉ có 10% trong tổng số các phòng trọ là không bảo đảm tiêu chuẩn phòng trọ theo Hướng dẫn 3979 năm 2020 (không nhỏ hơn 5 m2/người). Ngoài ra, có trên 30% của tổng số nhà trọ không bảo đảm về phòng cháy chữa cháy.

Để chấn chỉnh những bất cập từ "chung cư mini", theo ông Trần Hoàng Quân, đang cho rà soát các phòng trọ không bảo đảm tiêu chuẩn này và yêu cầu các chủ nhà trọ đáp ứng theo đúng Hướng dẫn 3979. Hiện nay, Sở Xây dựng TP HCM đã tham mưu cho UBND thành phố để có chính sách ưu đãi cho các chủ nhà trọ để họ có thể sửa chữa nhà đáp ứng đúng tiêu chuẩn của thành phố; hướng dẫn thủ tục cấp phép xây dựng nhà trọ đạt tiêu chuẩn; chế tài xử phạt, cưỡng chế các trường hợp thực hiện không đúng hướng dẫn. "Thành phố cũng chủ trương xóa các khu nhà ổ chuột, những nơi không đủ điều kiện sống. Trong đó, thành phố phát triển các khu lưu trú bảo đảm tiêu chuẩn cho công nhân trong KCX-KCN thuê sẽ giảm bớt nhà trọ không đạt yêu cầu. Về tiêu chuẩn thiết kế nhà trọ, thành phố đang kiến nghị để Bộ Xây dựng tham mưu cho Thủ tướng ban hành chính sách chung cho cả nước" - ông Quân nhấn mạnh.