Giấc mơ bất động sản giá rẻ cho người dân bao giờ có thật?

Tôi tham gia vào lĩnh vực bất động sản cũng đã hơn 15 năm. Trong thâm tâm, tôi luôn có một ước mơ về một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và hướng đến giá trị chung cho cộng đồng; một thị trường mà phần đông người dân có thể tiếp cận dễ dàng với nhu cầu về chỗ ở của họ.

Nhưng giấc mơ ấy dường như ngày càng trở nên khó thành hiện thực hơn nếu như các chính sách hỗ trợ của nhà nước chưa đủ sức hút sự tham gia của các Chủ đầu tư hoặc các chính sách tín dụng vẫn còn “bỏ rơi” thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp như hiện nay.

Từ khi Luật Đất đai, Luật kinh doanh Bất động sản và các bộ Luật khác có liên quan ra đời hình thành nên khung pháp lý cho thị trường bất động sản, xu hướng chung là Nhà nước ngày càng kiểm soát chặc chẽ và quản lý tốt hơn về chênh lệch “địa tô” trong thị trường bất động sản. Giá đền bù, giải phóng mặt bằng ngày càng minh bạch, theo hướng sát “giá thị trường” và nguyên tắc chung là Chủ đầu tư phải “tự thỏa thuận” với người dân tại các dự án bất động sản thương mại. Ngoài ra, việc tính giá tiền sử dụng đất nộp cho nhà nước tại các dự án là bám sát theo nền tảng giá thị trường sau khi áp dụng các phương pháp tính giá đất khác nhau.

Giá đền bù cao, giá tiền sử dụng đất tính theo sát với giá thị trường thì lấy cơ sở nào để doanh nghiệp định giá bán giá thấp cho người dân?

Thực tế cho thấy có không ít các dự án, được các Chủ đầu tư “lách Luật” bán ra khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, chưa được phê duyệt giá đất,... nên đôi khi xảy ra tình trạng dở khóc, dở cười là mức giá trong giai đoạn đầu bán ra còn thấp hơn cả tiền nộp cho nhà nước phê duyệt. Việc này dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, không có hướng tháo gỡ.

Nhiều doanh nghiệp, khi tiến hành tạo lập quỹ đất để phát triển dự án thông qua việc nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá ngay tại thời điểm sốt đất, đỉnh điểm của chu kỳ thị trường thì cũng khó lòng tạo ra được những sản phẩm có giá thành phù hợp với mong muốn của số đông người dân.

Bên cạnh đó, hàng loạt các bộ Luật ra đời có tham gia điều chỉnh ở lĩnh vực Bất động sản càng làm cho khâu hoàn thiện thủ tục Pháp lý dự án thêm kéo dài. Hiện nay, trung bình doanh nghiệp mất thời gian ít nhất từ 2-3 năm để lo hoàn thiện pháp lý, điều này làm đội thêm chi phí vốn, chi phí cơ hội cho doanh nghiệp.

Theo các quy định pháp luật hiện hành thì điều kiện để các Chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng đối với các sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai là khá khó khăn. Chỉ khi nào hoàn thành nghiệm thu xong hạ tầng kỹ thuật đối với khu đô thị hoặc hoàn thành nghiệm thu xong phần móng đối với sản phẩm căn hộ thì doanh nghiệp mới được huy động vốn từ khách hàng. Điều này dẫn đến doanh nghiệp phải tiến hành huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác để thực hiện dự án. Và tất nhiên, chi phí lãi vay phải đưa vào giá thành sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp "lách Luật" huy động sớm từ khách hàng làm phát sinh nhiều tranh chấp mà trong số đó phần lớn rủi ro thuộc về người mua cuối cùng. Nên chăng cần có cơ chế để doanh nghiệp và khách hàng cùng đồng hành đầu tư từ ngay giai đoạn đầu của dự án, để giảm chi phí Vốn đầu tư của dự án, từ đó giảm giá thành sản phẩm? Và việc này cũng cần đi đôi với vấn đề kiểm soát chặc chẽ để đảm bảo nguồn vốn huy động phục vụ đúng mục đích, theo đúng tiến độ cam kết giữa doanh nghiệp và khách hàng. Một đầu mối trung gian có thể thực hiện việc này là các ngân hàng thương mại.

Quay lại câu chuyện về chính sách của nhà nước đối với việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện nay, lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đầu tư nhà ở xã hội không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư. Đây là mức lợi nhuận không thể hấp dẫn khi đầu tư ở lĩnh vực bất động sản. Ngoài ra, nguồn tín dụng ưu đãi để phục vụ phát triển dự án, phục vụ cho vay đối với người mua cũng còn khá hạn chế nên chưa kích thích sự phát triển sôi động ở phân khúc bất động sản này.

Tóm lại, để có bất động sản giá rẻ, đáp ứng được nhu cầu của đa số người dân thì Nhà nước cần định hình lại Chiến lược quy hoạch và phát triển nhà ở trong giai đoạn đến; cần đề ra các giải pháp, các chính sách thực thi hiệu quả, trong đó đặc biệc ưu tiên rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục hành chính trong lĩnh vực bất động sản; cần cân nhắc tăng thêm tỷ lệ % quỹ đất giữ lại làm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội tại các khu đô thị mới, khu dân cư mới; cần đề ra các chính sách để thu hút nhiều hơn chủ đầu tư tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội cũng như tăng cường nguồn vốn ưu đã cho lĩnh vực này.