Giá và giao dịch đất nền giảm sâu, vì sao người mua chưa "chốt sổ"?

Thị trường đất nền khu vực miền Nam ghi nhận xu hướng giảm mạnh cả về giao dịch và giá bán khi hầu như không có dự án mới triển khai và cũng không bán được hàng thứ cấp. Phân khúc đất nền dự báo trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu dừng lại.

Giao Dịch Và Giá Bán Giảm Mạnh

Chia sẻ tại sự kiện báo cáo NCTT BĐS quý 1/2023 mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết mức độ quan tâm tìm mua đất nền tại hàng loạt quận/huyện ở TP.HCM như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè, quận 12 và TP. Thủ Đức đều giảm mạnh trong quý vừa qua. Trong đó, mức độ quan tâm đến đất nền tại quận 12 giảm 34%, quận 9 giảm 29%, TP.Thủ Đức giảm 26%, huyện Nhà Bè giảm 37%, Bình Chánh giảm 34%; Hóc Môn giảm 25% và Củ Chi giảm 15% so với quý 4/2022 trước đó. Không chỉ TP.HCM, hầu hết các tỉnh lân cận như Bình Phước, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận… đều ghi nhận sự sụt giảm từ 4 -12% nhu cầu tìm mua và sự quan tâm dành cho loại hình đất nền và đất nền dự án so với quý trước đó.

Giao dịch giảm khiến giá chào bán đất nền tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh cũng hạ nhiệt theo. Giá rao bán đất nền tại một số khu vực như giá rao bán đất nền tại huyện Bình Chánh, Củ Chi và quận 9 (TP.HCM) tiếp tục ghi nhận đà giảm thêm 2-3% so với quý trước. Nếu so với cùng kỳ, mức giảm nhiều khu vực rơi vào từ 15 – 20%. Một số tỉnh thành khác cũng ghi nhận giá rao bán đất nền giảm như Đà Nẵng giảm 2%, Khánh Hòa giảm 11%, Bà Rịa – Vũng Tàu giảm 6%, Long An cũng giảm 6% so với cuối năm 2022.

Số liệu từ DKRA Group cũng chỉ ra, trong quý 1/2023 đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam gồm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An đều có sức cầu ở mức rất thấp, thanh khoản đất nền sụt giảm 94% so với cùng kỳ năm ngoái. Rổ hàng đất nền dự án mới chào bán trong quý ít biến động về giá, nhưng thị trường thứ cấp, đất nền giao dịch trầm lắng, giá chào bán ghi nhận mức giảm trung bình 10% so với cùng kỳ năm ngoái, cá biệt có nhiều nhà đầu tư ngộp tài chính sẵn sàng giảm giá 15-20%. Đơn vị này nhìn nhận thị trường đất nền chưa có dấu hiệu hồi phục trong ngắn hạn. Thanh khoản đất nền trên cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều kém trong quý đầu năm. Nhiều dự án đất nền chỉ bán được một vài sản phẩm mới trong rổ hàng sơ cấp, còn lượng hàng ký gửi bán thứ cấp cũng khá ế ẩm.

Vì Sao Nhà Đầu Tư Chưa “Chốt Sổ”?

Nhận định về diễn biến của thị trường đất nền, ông Đinh Minh Tuấn cho biết giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã "đứt" hẳn luồng khách đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu thật đất nền rất thấp do loại tài sản này không phục vụ nhu cầu ở ngay. Tâm lý mất niềm tin vào thị trường và chưa phán đoán được thời điểm phục hồi khiến nhiều người ngại xuống tiền mua đất nền lúc này. So với các phân khúc khác, đất nền là sản phẩm liên quan tới đầu cơ và đầu tư nhiều hơn. Vậy nên khi thị trường tăng trưởng, đất nền là phân khúc tăng giá đầu tiên, còn khi thị trường khó khăn, loại hình này trở thành phân khúc bị ảnh hưởng nhiều nhất.

Thời gian qua, hàng loạt tin xấu về thị trường BĐS xuất hiện gây ảnh hưởng tâm lý giới đầu tư, điều này tất yếu dẫn đến phân khúc hút dòng tiền đầu tư mạnh nhất thị trường là đất nền hiển nhiên trở thành loại hình bị “ngó lơ” nhanh nhất. Ngoài ra, việc khó khăn trong vay vốn tín dụng cũng khiến nhu cầu đầu tư hạ nhiệt. Hầu hết nhà đầu tư BĐS đều cần sự hỗ trợ từ ngân hàng, một khi kênh huy động vốn này hẹp cửa, lượng khách đầu tư sẽ bị thu hẹp theo đó. Song song đó, người mua vẫn đang trong tâm lý chờ tình hình lãi suất và khả năng giảm giá thêm. Ngoài ra các kế hoạch sửa đổi luật Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản cũng làm người mua chần chừ, chờ xem mức độ ảnh hưởng của các luật đó với thị trường thời gian tới. Vì vậy, dù có sự quan tâm nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn lấn cấn với việc xuống tiền thời điểm này.

Đưa ra dự báo cho thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, sẽ không xảy ra cơn sốt đất trong năm nay nhưng thị trường đang có nhiều tín hiệu tích cực về sự phục hồi nhanh trong các quý tới. Xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao. Nếu mua đất ở những khu vực có tiện ích tốt, cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.

“Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu. Chỉ có những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì mới bị giảm giá. Vì vậy trong giai đoạn này, người mua đất nền có nhiều sự lựa chọn và cần tính toán hướng đi dài hạn với đất nền thay vì lướt sóng đầu cơ”, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn nhấn mạnh.