Giá thuê mặt bằng ngày càng cao

Không kham nổi chi phí thuê ngày càng tăng, nhiều đơn vị buộc phải trả lại mặt bằng hoặc thu hẹp kinh doanh.

Những ngày cuối tháng 8-2024, nhiều người không khỏi bất ngờ trước thông tin Starbucks đóng cửa cửa hàng cao cấp nhất ở TP HCM tại số 11-13 Hàn Thuyên, quận 1 sau 7 năm hoạt động và luôn đông khách. Điều làm nhiều người choáng váng hơn là việc Starbucks trả mặt bằng này sau khi hết hợp đồng và chủ nhà tăng giá thuê từ 700 triệu lên 750 triệu đồng/tháng, tức khoảng 9 tỉ đồng/năm.

Đua nhau trả mặt bằng đắc địa

Với giới kinh doanh và những người làm trong lĩnh vực cho thuê bất động sản, mức giá cho thuê của mặt bằng nêu trên không phải là quá cao.

Thực tế, có những mặt bằng khác trên cùng tuyến đường Hàn Thuyên hoặc các tuyến đường lân cận có giá thuê cao hơn rất nhiều. Đơn cử, mặt bằng quán %Arabica Coffee, chuỗi cà phê nổi tiếng của Nhật vừa khai trương cách đây vài tháng, có giá không dưới 700 triệu đồng/tháng.

Một mặt bằng đắt địa ở trung tâm TP HCM bỏ trống suốt nhiều năm qua Ảnh: PHẠM ĐÌNH

Tuy vậy, những mặt bằng siêu cao cấp dạng này chỉ dành cho những đơn vị kinh doanh cho chiến lược riêng. Còn với những doanh nghiệp chỉ mong muốn tìm kiếm lợi nhuận từ bán sản phẩm, dịch vụ thì sẽ rất khó trụ vững.

Vài tháng trước khi Starbucks Hàn Thuyên đóng cửa, một loạt thương hiệu đình đám như Highlands Coffee đã trả mặt bằng tại góc đường Nguyễn Du và Pasteur; nhà hàng YEN Shushi đóng cửa chi nhánh số 8 Đồng Khởi. Cửa hàng va-ly, túi xách MIA vài tháng trước cũng trả mặt bằng ở ngã sáu Phù Đổng. Mặt bằng này cũng có giá thuê lên tới 700 triệu đồng/tháng và từng qua tay 4 thương hiệu lớn chỉ trong 5 năm.

Thực tế, việc mặt bằng giá cao, người kinh doanh không kham nổi trong bối cảnh kinh tế còn khó khăn và buộc phải trả lại là chuyện không mới mà đã diễn ra suốt từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát năm 2020 đến nay. Theo ghi nhận của phóng viên Báo Người Lao Động, đến nay, vẫn có rất nhiều mặt bằng dọc các tuyến đường sầm uất, trung tâm TP HCM như Nguyễn Huệ, Lê Lợi (quận 1), Võ Văn Tần (quận 3), Nguyễn Trãi (quận 5), Nguyễn Văn Linh (quận 7), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận)… đang trong tình trạng "cửa đóng then cài" chưa có người thuê hoặc đã thuê nhưng tiếp tục đóng cửa.

Đường Lê Lợi (quận 1) dài khoảng 550 m là một trong những tuyến đường đẹp nhất nhì khu trung tâm TP HCM, giao cắt với những tuyến đường "dát vàng" như Pasteur, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, Nguyễn Huệ nhưng hiện có khoảng 15 mặt bằng bỏ trống. Bà Nguyễn Hạnh, quản lý cửa hàng đồ lưu niệm tại đoạn đường này, cho rằng nguyên nhân nhiều cửa hàng xung quanh đóng cửa là do không chịu nổi tiền mặt bằng, lên tới 25-30 triệu đồng mỗi ngày, tức 800-900 triệu đồng/tháng; chưa tính chi phí nhân sự, thuế, vốn… Một số chủ cửa hàng ban đầu không lường trước tình hình kinh doanh nên thuê giá vượt quá khả năng, dẫn đến thu không đủ chi, đành đóng cửa thuê chỗ khác dù chỉ mới dọn đến vài tháng.

"Tiệm trang sức đá quý, chuỗi trà sữa nổi tiếng P.L, đại lý du lịch… do không gánh nổi chi phí thuê đã nối nhau trả mặt bằng. Đến nay, chưa ai dám thuê lại vì giá quá cao. Tôi cũng đang xin chủ nhà giảm giá thuê vì khách du lịch đông nhưng mua thì ít, không biết trụ nổi đến năm sau không" - bà Hạnh băn khoăn.

Ông Hoàng Thanh - người môi giới căn nhà 48 Lê Lợi, kết cấu 1 trệt 1 lầu - cho hay căn nhà này chủ chào giá 12.000 USD/tháng (gần 300 triệu đồng), với điều kiện đặt cọc 4 tháng, thanh toán trước 2 tháng và thuê ít nhất 2 năm. Điều đáng nói, căn nhà này đã bỏ trống hơn 1 năm kể từ khi cửa hàng bán đồng hồ T.T "tháo chạy" nhưng chủ nhà quyết không giảm giá cho thuê.

"Nếu khách muốn thuê mặt bằng trên đường Lê Lợi để buôn bán, làm thương hiệu, cần cân nhắc kỹ vì giá rất cao, dao động 10.000 - 12.000 USD/tháng. Đã có nhiều khách không gánh nổi phí thuê này nên phải chấp nhận mất cọc đến hàng trăm triệu đồng" - ông Thanh thông tin.

Đường Nguyễn Trãi (quận 5) từng được mệnh danh là "phố thời trang" của TP HCM, với hàng trăm cửa hiệu kinh doanh các mặt hàng giày dép, quần áo, túi xách, nón, mắt kính... Tuy nhiên, do kinh doanh ế ẩm cùng phí thuê mặt bằng ngất ngưởng nên nhiều người đã treo bảng thanh lý hàng hóa và sang nhượng mặt bằng.

Bà Phạm Ngọc, đại diện cửa hàng đầm bầu thiết kế M.d.l, cho biết bà đang muốn nhượng lại mặt bằng 14,5 m2, diện tích sử dụng 35 m2 gồm 1 tầng, 1 trệt và 1 kho nhỏ, với giá thuê 60 triệu đồng/tháng, giá sang nhượng 259 triệu đồng (gồm máy lạnh, đèn, bảng hiệu, tiền cọc…) để chuyển sang kinh doanh ngành hàng khác. "Doanh số mặt hàng thời trang ngày càng giảm trong khi giá thuê mặt bằng đang neo ở mức cao, không phù hợp với thị trường. Sau khi đàm phán nhiều lần không được, tôi quyết định sang lại" - bà Ngọc giải thích.

Bà Hà Phương, chủ cửa hàng thời trang N.N gần đó, cũng cho hay đang có nhu cầu thanh lý toàn bộ hàng hóa và cho thuê lại tầng trệt diện tích 80 m2 do "nghỉ hưu". Giá đang cho thuê là 45 triệu đồng/tháng và khách thuê ít nhất 1 năm, cọc 2 tháng. Khách thuê lại sẽ tiết kiệm được chi phí kệ, quầy… Tuy nhiên, theo tìm hiểu, bà Phương nghỉ bán, trả mặt bằng là do chủ nhà không chịu giảm giá để hỗ trợ người kinh doanh mà vẫn tăng đều đặn hằng năm.

Thà bỏ trống, không hạ giá cho thuê!

Là người thuê mặt bằng, bà Lê Thị Tú Uyên, chuyên kinh doanh các mặt hàng tiêu dùng thân thiện với môi trường và thực phẩm sạch, cho hay từng thuê một mặt bằng với giá 20 triệu đồng/tháng ở đường Nguyễn Huệ, quận 1 nhưng đã đóng cửa chỉ sau 3 tháng dù phải chịu mất cọc. Bởi lẽ, tuyến đường này tuy đông người qua lại nhưng chủ yếu là giới trẻ, những người tiêu dùng có khả năng chi tiêu ở mức vừa phải nên doanh số thu được không đủ trang trải.

Sau đó, bà Uyên tập trung phát triển kênh online và nhận thấy chỉ cần chi khoảng 200.000 đồng/ngày, tức khoảng 6 triệu đồng/tháng tiền chạy quảng cáo, là sẽ có khoảng 40.000 người tiếp cận. Với tỉ lệ "chốt đơn" 0,5%, cửa hàng đã có 200 đơn hàng/tháng. Cửa hàng online có thể tiếp cận khách hàng khắp nơi và đúng mục tiêu nhờ trí tuệ nhân tạo (AI) nên chuyển đổi ra đơn hàng khá tốt. "Giá mặt bằng bán lẻ hiện nay đang cao vô lý. Sự phát triển của kênh online sẽ làm giá thuê mặt bằng giảm đáng kể và dần về giá trị thực" - bà Uyên dự báo.

Mới đây, một chuỗi cửa hàng kinh doanh thực phẩm cao cấp tại TP HCM đã ngưng cửa hàng đầu tiên đã hoạt động hơn 10 năm trên đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 3 do chủ nhà "yêu cầu tăng giá vô lý". Người sáng lập thương hiệu này cho biết mặt bằng nêu trên diện tích chưa tới 40 m2 lại rất cũ kỹ, máy lạnh thường xuyên hư và ngấm nước khi mưa, khó cải tạo vì tường chung với cửa hàng bên cạnh nhưng giá thuê lên đến 60 triệu đồng/tháng,

Sau hơn 3 tháng cửa hàng thực phẩm nêu trên đóng cửa, mặt bằng vẫn đang để bảng cho thuê, chưa tìm được khách mới. "Với giá cho thuê như trên và điều kiện của mặt bằng, chỉ những "ông lớn" nhiều tiền thuê để làm thương hiệu hoặc người kinh doanh theo kiểu "thiêu thân" mới thuê nổi, còn kinh doanh thông thường thì không gánh xuể giá thuê" - đại diện chuỗi bán lẻ này nhận xét.

Chuyên gia về ngành dịch vụ ăn uống (F&B), ông Hoàng Tùng - Chủ tịch F&B Investment & FoodEdu Academy, cho rằng dù kênh online phát triển nóng nhưng tỉ lệ đóng góp vào doanh thu vẫn chưa đáng kể, chủ yếu nguồn thu vẫn đến từ kênh offline. Do đó, mặt bằng kinh doanh vẫn chiếm vị trí quan trọng trong ngành F&B. "Không chỉ những mặt bằng đắc địa tăng giá thuê do tính chất khan hiếm, cung ít hơn cầu mà những mặt bằng kinh doanh thông thường cũng đang có xu hướng tăng giá" - ông nhận định.

Ông Tùng cho rằng theo thông lệ, người cho thuê mặt bằng luôn "nắm đằng chuôi" khi luôn yêu cầu khách phải đặt cọc, trả tiền trước và tăng giá hằng năm hoặc định kỳ với lý do bù trượt giá. Đa số chủ các mặt bằng đều có điều kiện tài chính tốt nên họ có thể bỏ không nhà từ 6 tháng đến 1 năm để giữ giá, quyết không hạ giá cho thuê. "Về mặt bằng, giữ được giá thuê là tốt rồi chứ ít hy vọng giảm. Các chủ cửa hàng F&B phải lường được điều này vào chi phí trước khi bắt đầu kinh doanh" - ông Tùng khuyến cáo.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phát triển VNO - chuyên dịch vụ cho thuê và cho thuê lại nhà, mặt bằng - cho rằng việc các đơn vị kinh doanh đóng cửa, trả mặt bằng không hẳn vì giá thuê mà có thể họ không còn có nhu cầu hoặc nhận thấy tình hình kinh doanh không khả thi trong tương lai.

Mặt bằng đẹp vẫn đắt khách

Theo một chuyên gia ngành F&B, các chuỗi cà phê, đồ uống đầu tư mạnh cho mặt bằng đắc địa có thể kể đến là Katinat Coffee & Tea, Phê La, Phúc Long, Highland… Tuy nhiên, trong số này, Katinat Coffee & Tea và Phê La là cùng chủ. Có thể mục đích của chủ đầu tư trong việc phát triển mạnh chuỗi ở giai đoạn này là để bán cổ phần hay mục đích nào khác nên không thể so sánh với các thương hiệu đang kinh doanh kiếm lợi nhuận bình thường…

Thực tế, ở những khu vực mặt bằng càng khan hiếm thì giá thuê càng tăng chứ ít khi giảm. Điển hình là các mặt bằng đẹp ở khu trung tâm quận 1 hay mặt bằng đường Hàn Thuyên mà Starbucks vừa trả, mặt bằng vòng xoay Hồ Con Rùa… các thương hiệu, chuỗi cửa hàng lớn ngành F&B luôn "canh" để thuê.