Giá thuê, bán nhà xã hội căn cứ vào đâu?

Theo Bộ Xây dựng, giá thuê nhà ở xã hội căn cứ vào điều kiện cụ thể, chi phí đầu tư… đảm bảo việc thu hồi vốn.

Bộ Xây dựng vừa có công văn 203/BXD-QLN gửi Sở Xây dựng TP Đà Nẵng hướng dẫn về việc điều chỉnh giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước.

Theo Bộ Xây dựng, tại khoản 2 Điều 17 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2019 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng có quy định: Vđ là toàn bộ chi phí hợp lý trước thuế để thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội (bao gồm các chi phí được phân bổ cho công trình nhà ở xã hội) theo quy định của pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng công trình, được phân bổ hàng năm cho 01m2 sử dụng nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vốn. Vđ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chi phí phân bổ vào công trình, thời gian thu hồi vốn, phương thức thanh toán bảo tồn vốn...

Cũng theo Bộ Xây dựng, theo quy định thì giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, chi phí bảo trì, thuế giá trị gia tăng; không bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí quản lý vận hành.

“Việc xác định lại giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước đã được đưa vào sử dụng nhiều năm phải căn cứ vào tình hình thực tế, từng điều kiện cụ thể, chi phí đầu tư xây dựng mới, giá trị đã được thu hồi hàng năm, thời hạn thu hồi vốn, trượt giá đồng tiền và các quy định của pháp luật có liên quan để xác định giá trị thu hồi vốn còn lại, làm cơ sở để xác định lại giá thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước vừa bảo đảm yêu cầu của chính sách nhà ở xã hội vừa bảo đảm thu hồi vốn của nhà nước”, Bộ Xây dựng nêu.

Vừa qua, báo chí đã phản ánh thông tin liên quan tới việc nhà ở xã hội đắt ngang nhà ở thương mại gây nhiều băn khoan trong dư luận. Đáng chú ý, Dự án nhà ở xã hội Eurowindow River Park của Công ty TNHH Thăng Long tại Đông Hội, huyện Đông Anh, Hà Nội) cũng đang thông báo nhận hồ sơ bán và cho thuê đợt 4 với giá bán xấp xỉ 15,14 triệu đồng/m2. Đây là giá dự kiến đã bao gồm thuế GTGT 5% và chưa có chi phí bảo trì 2%.

Hay, Công ty Cổ phần phát triển nhà Phúc Đồng có thông báo nhận hồ sơ bán và cho thuê nhà tại dự án nhà ở xã hội Hope Residence ở quận Long Biên, Hà Nội. Theo thông báo, giá bán nhà ở xã hội tại dự án trung bình đã bao gồm VAT và chưa có chi phí bảo trì là hơn 16 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở một dự án thương mại cách đó khoảng 2km vừa xây dựng xong và khách hàng có thể nhận nhà ở ngay, môi giới cho biết có giá bán từ 16-19 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, tại dự án khu nhà ở EcoHome 3 tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội gồm 5 tòa nhà. Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại Thủ Đô thuộc Tập đoàn Capital House đang xây dựng hai tòa nhà ở xã hội NO2 và NO3. Một chủ đầu tư khác đang thi công tòa NO4 và NO5.

Hai tòa NO2 và NO3 có chiều cao 31 tầng mỗi tòa (chưa bao gồm 2 tầng hầm để xe liên thông 2 tòa). Trong đó, 2 tầng đế có chức năng dịch vụ thương mại, sinh hoạt cộng đồng, nhà văn hóa; 28 tầng tháp có chức năng căn hộ chung cư và tầng kỹ thuật thang. Tổng số căn hộ tại hai tòa là 1.456 căn với diện tích từ 39,92 m2 đến 76,65 m2.

Giá bán nhà ở xã hội NO2, NO3 đã bao gồm VAT và phí bảo trì trung bình là 16,5 triệu đồng một m2, giá cho thuê nhà ở xã hội dự kiến khoảng 73.000 đồng một m2.

Liên quan tới việc xây dựng nhà ở xã hội, theo quy định, nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư được hưởng nhiều ưu đãi của Nhà nước như: miễn tiền sử dụng đất; được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% và thuế suất thuế giá trị gia tăng (VAT) là 5%; được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng (đã hết). Doanh nghiệp được tính vào giá bán toàn bộ chi phí đầu tư và các chi phí hợp pháp khác cộng thêm tối đa 10% lợi nhuận định mức. Giá bán nhà ở xã hội phải được UBND cấp tỉnh thẩm định.

Vì vậy, nếu 2 dự án có cùng mức bồi thường, có cùng quy mô đầu tư thì giá bán nhà ở xã hội sẽ luôn thấp hơn, trừ trường hợp nhà thương mại được bán thấp hơn giá thành hoặc giá bán công khai thấp hơn giá bán mà người mua thực nộp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, sau khi kết thúc gói tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng, Ngân hàng Chính sách xã hội tiếp tục giải ngân gói 1.000 tỷ đồng cho người vay mua nhà ở xã hội. Như tại Hà Nội được phân bổ 50 tỷ đồng thông qua Ngân hàng Chính sách xã hội TP để cho vay. Với 50 tỷ đồng được phân bổ, tính trung bình mức vay mua nhà ở xã hội thì chỉ khoảng 150 người có thể tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi này. Đây là con số nhỏ so với hàng ngàn hộ gia đình thuộc đối tượng được vay đang có nhu cầu vay vốn ưu đãi trên địa bàn Thủ đô.

Giá cao, nguồn vốn ít, tiếp cận khó đang là những trở ngại khiến mơ ước về chốn an cư của nhiều người dân có thu nhập thấp, trung bình càng trở nên khó khăn.