Giá nhà vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân

Giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm dẫn tới số thu về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm mạnh.

Thông tin này được nêu tại báo cáo của Bộ Tài chính gửi Ủy ban Kinh tế của Quốc hội về quản lý thị trường bất động sản và nhà ở xã hội 2015-2023.

Cụ thể, trong 5 năm (2017-2022), thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng trên 10%. Chẳng hạn, năm 2018, khoản thu từ thuế này đạt khoảng 13.000 tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm trước đó. Năm 2022 tăng cao nhất với tỷ lệ 64,34% so với số thu năm 2021, lên 34.700 tỷ. Đây cũng là mức cao nhất 6 năm.

Lý giải về việc thuế TNCN tăng đột biến, Bộ Tài chính cho biết, Tổng cục Thuế có công điện về việc nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ khai thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, năm 2023, số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm 46%, xuống còn 18.600 tỷ đồng. Nguyên nhân là do thị trường bất động sản đang trong thời điểm rất khó khăn, sức mua và thanh khoản giảm mạnh, thiếu dòng tiền; thiếu nguồn cung nhà ở đi liền với cơ cấu sản phẩm nhà ở không hợp lý, thiếu nhà ở giá vừa túi tiền, thừa nhà ở cao cấp.

Năm 2023, số thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản giảm 46%.

Bên cạnh đó, giá nhà tăng liên tục vượt quá khả năng tài chính của đa số người dân nên lượng giao dịch trên thị trường sụt giảm dẫn tới số thu về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản năm 2023 giảm mạnh.

Đáng chú ý, báo cáo của Bộ Tài chính nêu: có tình trạng người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Bên mua bán sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa. Do đó, rất khó để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.

Bộ Tài chính cũng chỉ ra các “chiêu” trốn thuế bằng các phương thức mua bán bất động sản, dự án bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Chủ đầu tư đang lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thu dài hạn và Bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở.

Hay như tình trạng giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, có tình trạng người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

Trong báo cáo, Bộ Tài chính cũng cho biết, dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản đến đầu tháng 3 đạt gần 351.000 tỷ đồng.

Giai đoạn 2016-2021, lượng trái phiếu phát hành tăng liên tục và đạt đỉnh vào năm 2021, với gần 266.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số này lao dốc khi giảm tới 80% vào năm 2022, còn 52.600 tỷ. Năm ngoái, khối lượng phát hành trái phiếu có xu hướng tăng lên, đạt hơn 91.000 tỷ đồng.

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, Bộ Tài chính kiến nghị Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục tổng hợp các vướng mắc trong áp dụng chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, có giải pháp để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Bộ Tài chính cũng cho rằng, cần nghiên cứu bổ sung các quy định khi thành lập doanh nghiệp bất động sản hoặc cấp giấy phép xây dựng/đầu tư các dự án bất động sản đảm bảo các doanh nghiệp phải đáp ứng đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.

Bộ Xây dựng tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch; giám sát chặt chẽ việc cấp phép xây dựng, cấp phép mở bán các dự án bất động sản.

Đồng thời cần giám sát chặt chẽ các hoạt động cấp phép xây dựng, đấu giá đất, hoạt động giao dịch bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền...