Giá nhà vẫn leo thang giữa đại dịch, người mua ở thực có nên chờ “bắt đáy”?

Dù dịch bệnh diễn ra căng thẳng, giá nhà sơ cấp vẫn trên đà tăng. Không có bất kỳ một dự báo hay dấu hiệu nào cho thấy giá nhà có thể giảm xuống trong thời gian tới, có chăng chỉ giảm nhẹ trên thị trường thứ cấp.

Giá nhà tăng bất chấp dịch bệnh: Đã không còn là nghịch lý

Dịch Covid-19 diễn ra trong gần 2 năm qua với nhiều đợt bùng phát đã khiến nhiều ngành kinh tế trong đó có bất động sản rơi vào khó khăn, ảm đạm. Tuy vậy, sau mỗi đợt bùng phát dịch, giá nhà không những không giảm mà còn tăng, khiến kỳ vọng chờ “bắt đáy” thị trường lúc khó khăn của nhiều người gần như thất bại.

Theo ghi nhận của Công ty PropertyGuru Việt Nam, đến tháng 8/2021, giá chào bán nhà chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng 8 - 9% so với cùng kỳ.

Nghiên cứu của Savills cũng cho thấy, tại TP.HCM có khoảng 40% số lượng dự án sơ cấp có giá bán leo thang trong 6 tháng đầu năm 2021. Đơn vị này cũng xác nhận trong đợt bùng phát dịch lần thứ tư, thị trường nhà chung cư TP.HCM ghi nhận mức tăng giá trên 10% ở một số dự án chung cư trung cấp và bình dân.

Còn theo báo cáo từ trang Batdongsan.com.vn, trong tháng 8, chỉ số giá chung cư tại TP.HCM tăng 9% so với cùng kỳ năm 2020, tốc độ tăng giá này cao hơn nhiều tỉnh thành khác giữa đợt dịch lần thứ tư và nhỉnh hơn Hà Nội 1%.

Tình trạng tăng giá nhà bất chấp thị trường khó khăn do dich bệnh, giao dịch và nhu cầu đầu tư giảm vốn được coi là một nghịch lý khó giải thích thì nay, các nguyên nhân khiến giá nhà tăng đã dần hiển hiện. Và câu chuyện tăng giá nhà cũng gần như là thực tế diễn ra trên toàn cầu.

Theo hãng tư vấn bất động sản Knight Frank, giá nhà trung bình tại 55 quốc gia trên thế giới đã tăng 9,2% trong 12 tháng tính đến tháng 6. Đây là mức tăng hàng năm nhanh nhất kể từ tháng 3/2005. Thậm chí, giá nhà hiện nay còn cao hơn từ 4,3% so với cùng kỳ năm ngoái khi thị trường bất động sản nhiều quốc gia lên “cơn sốt”.

Nguyên nhân “thổi bùng” giá nhà trong thời gian qua, trước hết được cho là do thiếu hụt nguồn cung.

Theo số liệu từ CBRE Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung bất động sản tại TP.HCM đã giảm 9% so với sáu tháng đầu năm ngoái. Cả thị trường TP.HCM chỉ có 5.894 căn hộ được chào bán. Đây là số lượng nguồn cung thấp nhất trong lịch sử. Tại Hà Nội, tình hình cũng không khả quan hơn khi số căn mở bán chỉ đạt khoảng 8.000 căn hộ, thấp nhất trong 5 năm trở lại đây.

Trong nhiều tháng gần đây, đặc biệt là tháng 7 và tháng 8/2021, nguồn cung hầu như không xuất hiện trên thị trường bất động sản. Các lệnh giãn cách xã hội liên tiếp được thực thi khiến chủ đầu tư không thể thực hiện bất cứ một hoạt động chào bán nào. Nguồn cung nhỏ giọt trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn và thường trực, do đó, giá nhà khó giảm.

Nguyên nhân thứ hai là do giá đất tăng. Theo lý giải của ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group, hiện nay, để có đất thực hiện dự án, các chủ đầu tư đều phải mua với giá rất cao. Vì mua vào quá cao nên khi cấu thành sản phẩm, chi phí tăng nên giá không thể rẻ được. Chủ đầu tư chỉ có thể bán giá nhà thấp hơn nếu mảnh đất đó đã được đầu tư từ rất lâu, đến nay đã có giá trị thặng dư mà chủ đầu tư không phải bỏ thêm chi phí vào giá đất.

Nguyên nhân thứ ba, theo ông Phúc là xuất phát từ tài chính doanh nghiệp, là lãi vay. Dự án ban đầu dự kiến chỉ 3 năm hoàn thành nhưng thực tế có thể kéo dài đến 5 - 7 năm do các yếu tố khách quan như thủ tục đầu tư, trong thời gian đó, doanh nghiệp phải gánh toàn bộ tiền lãi, và đó cũng là chi phí cấu thành giá nhà.

Ngoài ra, còn một nguyên nhân khác là giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, đăc biệt là giá thép. Theo ông Ngô Quang Phúc, khi giá thép tăng lên 50% thì chi phí xây dựng đã tăng lên rất nhiều. Theo đó những dự án đã phải điều chỉnh giá bán tăng từ 5-10% để bù lại mức chênh của giá thép.

“Trong cấu thành bất động sản để bán ra, giá thành được xây dựng bởi các yếu tố sau: Giá đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính của doanh nghiệp đầu tư vào dự án, chi phí quản lý doanh nghiệp và bán hàng và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Trong đó, chi phí xây dựng chiếm 50-60% giá thành dự án, chi phí sắt thép chiếm 15-20%, do đó khi sắt thép tăng giá đến 50% thì phải điều chỉnh lại giá bán tăng lên từ 5-10%. Vì thế, dưới tác động của việc tăng giá sắt thép, chủ dự án bắt buộc phải điều chỉnh giá nhà”, ông Ngô Quang Phúc nhấn mạnh.

Chuyên gia Bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty CP đầu tư bất động sản Việt An Hòa cũng cho rằng, nếu sắt thép tăng 50% thì giá bán căn hộ bắt buộc phải tăng từ 5 - 7% để đảm bảo đáp ứng lợi nhuận của doanh nghiệp.

Theo dự báo của CBRE, dù dịch bệnh được kiểm soát vào tháng 10 hay diễn biến khó lường và kéo dài đến cuối năm 2021, giá bán nhà trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) vẫn tiếp tục tăng 4 - 5% so với cùng kỳ.

Thị trường đang tạm lắng để nghe ngóng

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhìn nhận, hiện tại trong bối cảnh dịch Covid-19 vẫn diễn ra căng thẳng, trên thị trường bất động sản đang có xu hướng tạm lắng có kiểm soát. Tức là các nhà đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản đã có sự chuẩn bị sẵn cho việc sụt giảm về lượng giao dịch nên trên thị trường không xảy ra tình trạng giảm giá bán ồ ạt.

Theo ông Quang, việc giảm giá mạnh chỉ đang xảy ra với các sản phẩm có giá trên 20 tỷ đồng. Một số nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, cần tái cơ cấu lại nguồn vốn nên sẽ có động thái bán giảm giá 3 - 5% trên cơ sở người mua phải đi thương lượng trực tiếp, còn người bán khi rao cũng không giảm. “Đó là hiện trạng thị trường bất động sản hiện nay”, ông Quang khẳng định.

Ông Ngô Quang Phúc, CEO Phú Đông Group cũng cho rằng, trên thị trường hiện nay, các giao dịch đang tạm lắng để nghe ngóng. “Nhiều nhà đầu tư vẫn đang quan sát và chuẩn bị một lượng vốn nhất định để sẵn sàng tìm kiếm cơ hội tốt cho mình. Bởi trong thách thức bao giờ cũng có cơ hội. Khó khăn của người này đôi khi sẽ là cơ hội cho người khác. Có thể họ đang chuẩn bị tiền để chờ mua bất động sản mà họ “ngắm” rất lâu rồi nhưng chưa mua được, thì thời điểm này có thể dễ xuống tiền hơn”, ông Phúc nói.

Còn ông ng Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng Bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, theo khảo sát của CBRE ở thị trường bất động sản khu vực phía đông khu vực Thủ Đức, TP.HCM, nơi mà 3-4 năm trước, nguồn cung thị trường lớn, nhiều nhà đầu cơ đổi bộ, thì nay đã xuất hiện một số dự án nhà đầu tư chấp nhân bán giá thấp hơn so với kỳ vọng. Ví dụ một căn hộ lúc mua có giá 5 tỷ đồng, thời điểm năm 2019-2020, chủ căn hộ chào bán với giá 6,5 tỷ đồng, chênh khoảng 30% so với mức giá ban đầu họ đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, mức giá chào bán này chỉ còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng, họ chấp nhận giảm 5-10% so với kỳ vọng ban đầu. Với những người tin rằng, dịch bệnh có thể làm giá nhà giảm thì ông Kiệt cho rằng, đây là phân khúc có thể đầu tư trong thời điểm hiện tại khi mức giá kỳ vọng đang có xu hướng giảm.

“Giai đoạn này các nhà đầu tư đang om hàng họ buộc phải giảm mức giá kỳ vọng xuống để thanh khoản nhanh hơn. Những ai có nhu cầu mua để ở hoặc đầu tư có thể tìm mua để được giá tốt nhưng đây không phải là một trào lưu mà chỉ xuất hiện ở một số sản phẩm và ở một số dự án”, vị chuyên gia nói.

Còn về bình diện chung, ông Kiệt cho rằng, giá nhà ở thị trường thứ cấp vẫn ở mức cao và có xu hướng tăng, nhất là những dự án ở tâm điểm như ở Thủ Thiêm, mức giá hoàn toàn không có xu hướng giảm.

Ở thị trường Hà Nội, ông Kiệt thông tin, khảo sát của CBRE cũng cho thấy, hầu như không có dự án nào có xu hướng giảm giá, các nhà đầu tư vẫn giữ giá đi ngang tiếp tục nuôi kỳ vọng. Và cũng chỉ có một số nhà đầu tư chấp nhận giảm mức kỳ vọng xuống để thoát hàng nhanh nhưng không thành trào lưu.

“Trong báo cáo 4 kỳ gần đây của CBRE, chúng tôi nhận thấy có một điều sắp "tuyệt chủng" nữa đó chính là căn hộ giá rẻ. Trong vòng hai năm trở lại đây chúng tôi khảo sát thấy không còn căn hộ với mức giá dưới 20 triệu/m2 trở xuống ở TP.HCM. Nếu muốn mua những sản phẩm đó, người dân buộc phải đi xa hơn. Trong khi, người dân lại muốn được ở gần trung tâm để được tiếp cận với những tiện ích, dịch vụ”, ông Kiệt nói thêm.

Theo vị chuyên gia, để giải bài toán nhà ở cho người dân, Nhà nước và doanh nghiệp cần ngồi lại với nhau để xây dựng chính sách cho phù hợp.

“Đây là bài toán của xã hội chứ không phải của riêng chủ đầu tư hay là của người mua nhà. Để đáp ứng nhu cầu sở hữu nhà ở giá hợp lý thì cần có sự hỗ trợ cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua. Ngoài ra cần phát triển tiện ích để những khu vực này chỉ xa về mặt ví trị chứ không chênh lệch về mặt tiện ích, như vậy mới giải được bài toán vừa đặt ra”, ông Kiệt khẳng định./.