Giá nhà vẫn cao, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng chậm

Niềm tin trên thị trường bất động sản chạm đáy khiến nhà đầu tư không “xuống tiền” dù lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân tại các tổ chức tín dụng hiện nay chỉ còn khoảng 7-9%/năm. Thanh khoản thị trường thấp, đến cuối quý 3, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản tại các ngân hàng lớn ở mức rất thấp so với cùng kỳ năm trước..

Sáng 13/11, Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị Tín dụng đối với bất động sản và phát triển nhà ở xã hội.

TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG CHO KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN GẤP 3 LẦN TÍN DỤNG CHUNG

Tại hội nghị, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, Ngân hàng Nhà nước cho biết đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào muc đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 36% tổng dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Trong 9 tháng năm 2023, tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh bất động sản đạt 21,8% - gấp hơn 3 lần so tăng trưởng tín dụng chung. Dẫu vậy, vẫn chưa đủ để thoả “cơn khát vốn” của các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực lớn về dòng tiền.

Bà Giang cũng cho biết chất lượng tín dụng bất động sản giảm sút, tiềm ẩn những rủi ro cần chú ý trong bối cảnh tình hình nền kinh tế còn nhiều khó khăn, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp cũng như thu nhập của người dân đều bị ảnh hưởng.

Đến cuối tháng 9/2023, tỷ lệ nợ xấu tín dụng bất động sản đã ở mức 2,89%, tăng mạnh so với mức 1,72% tại ngày 31/12/2022.

“Tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng, tự sử dụng giảm trong khi đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng rất cao. Đây là điểm cần chú ý khi cầu tín dụng để mua bất động sản có xu hướng đi xuống, phần nào phản ánh sức mua của thị trường đang giảm so với thời điểm trước”, bà Hà Thu Giang nhận định.

Đơn cử như tại Vietcombank, Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng cho biết tín dụng cho tiêu dùng bất động sản liên tục giảm từ đầu năm đến nay, tăng trưởng tín dụng cho mảng này chỉ bằng khoảng 10% so với các năm trước.

Hay tại BIDV, theo Tổng giám đốc Lê Ngọc Lâm, tăng trưởng tín dụng cho tiêu dùng bất động sản đến nay chỉ khoảng 4%, trong khi các năm trước thường đạt trung bình 20%/năm.

Mới đây, Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân của Chính phủ (Ban IV) đã có báo cáo phân tích sức khoẻ của các doanh nghiệp, trong đó có lĩnh vực bất độn sản. Theo đó, số ngày tồn kho trung bình của doanh nghiệp bất động sản trong quý 1/2023 lên đến 5.662 ngày. Cá biệt, có doanh nghiệp có số ngày tồn kho lên đến 54.334 ngày (hay với tình hình bán hàng như hiện tại, doanh nghiệp phải mất 149 năm mới bán hết giỏ hàng). Theo Ban IV, phần lớn các doanh nghiệp bất động sản lớn trong ngành có số ngày tồn kho lên đến hàng chục ngàn ngày là những đơn vị hoạt động trong phân khúc nhà ở (chung cư, khu đô thị, đất nền...).

Thị trường ảm đạm, tồn kho cao khiến các doanh nghiệp bất động sản cạn kiệt dòng tiền.

Doanh nghiệp lại gặp phải nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn do thị trường vốn đang khủng hoảng, trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu hầu như không thể phát huy dẫn đến kênh tín dụng phải chịu áp lực là kênh dẫn vốn chủ yếu cho nền kinh tế.

Nghiên cứu của Ban IV cho thấy áp lực của kênh tín dụng trong hoạt động cung cấp vốn đã rất lớn, trong khi các kênh khác quy mô rất nhỏ/tăng trưởng thấp. Trong dài hạn, Ban IV khuyến nghị kênh tín dụng cần được trả về đúng chức năng của thị trường tiền tệ thay vì phải “gánh vác” thay nhiệm vụ của thị trường vốn như hiện tại.

CƠ CẤU THỊ TRƯỜNG BẤT HỢP LÝ, NGÂN HÀNG LO “BONG BÓNG”

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết trong quý 3/2023, cơ cấu nguồn cung bất động sản trên thị trường vẫn chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp. Trong đó, phân khúc căn hộ trung cấp giá 25 – 50 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 75% nguồn cung. Phân khúc căn hộ cao cấp có giá từ 50 triệu đồng đến 80 triệu đồng/m2 vẫn đang chiếm khoảng 26% tổng cung. Phân khúc nhà ở có giá dưới 20 triệu đồng/m2 còn khan hiếm.

Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thừa nhận thực trạng dư thừa sản phẩm nhà ở phân khúc cao cấp; thiếu nhà ở có giá phù hợp với người thu nhập trung bình, thấp…

Theo ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, đây chính là điểm rủi ro khiến ngân hàng “chùn tay” và rất thận trọng với cho vay bất động sản, nhất là trong bối cảnh rủi ro gia tăng như hiện nay.

“Cơ cấu sản phẩm trên thị trường chưa cân đối; giá nhà vẫn cao so với thu nhập người dân nên chưa hướng tới người mua cuối cùng. Giao dịch chủ yếu mua đi bán lại, tiềm ẩn nguy cơ bong bóng bất động sản. Rất nhiều khách hàng của Vietcombank có sẵn tiền gửi trong ngân hàng, dù bây giờ lãi suất đã xuống rất thấp nhưng họ vẫn gửi tiền chứ không đầu tư bất động sản vì họ còn đang chờ giá xuống…”, ông Tùng nói.

Tại hội nghị, dại diện nhiều ngân hàng lớn như Vietcombank, BIDV, MB, VPBank, Techcombank..cho biết các ngân hàng này vẫn đang “đỏ mắt” tìm các khách hàng tốt trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, đó phải là các dự án đầy đủ pháp lý; hướng tới nhu cầu ở thực của người dân; ưu tiên các dự án bất động sản công nghiệp và nhà ở với giá thành hợp lý.

Để giải quyết bài toán mất cân đối cung – cầu, Chính phủ cũng đang rất quyết liệt triển khai chương trình 1 triệu căn nhà xã hội cho công nhân và người thu nhập thấp.

Theo ông Hoàng Hải, trong giai đoạn 2021-2025 cả nước sẽ có khoảng 465 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp; quy mô là 412.845 căn.

Đến nay, đã hoàn thành 46 dự án, đã khởi công 110 dự án; hơn 300 dự án đã được cấp chủ trương đầu tư.

TĂNG CƯỜNG HOẠT ĐỘNG CỦA TỔ CÔNG TÁC ĐẶC BIỆT

Tại hội nghị, các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị một số nhóm vấn đề chính: (1) lãi suất cho vay mới đã giảm nhưng lãi suất đối với các khoản vay hiện hữu vẫn cao; (2) thủ tục cho vay còn rườm rà, có những khoản vay phải làm thủ tục đến 2-3 tháng mới được giải ngân.

Theo đại diện các ngân hàng, lãi suất cho vay cao hay thấp phụ thuộc rất lớn vào năng lực của từng ngân hàng. Có những ngân hàng có lợi thế tiếp cận nguồn vốn huy động với lãi suất thấp; chi phí hoạt động thấp thì lãi suất cho vay sẽ thấp. Nhưng điều quan trọng hơn, tỷ lệ nợ xấu thấp cũng tác động không nhỏ tới mặt bằng lãi suất. Nợ xấu cao thì các ngân hàng phải trích lập dự phòng lớn và ảnh hưởng đến an toàn hoạt động, uy tín của ngân hàng. Do đó, muốn có lãi suất tốt thì ngân hàng càng phải quản trị rủi ro tốt.

Liên quan đến thủ tục vay vốn còn rườm rà, mất thời gian, các ngân hàng cho biết hiện nay các dự án bất động sản thường gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý; có những dự án ngân hàng phải đánh giá hồ sơ qua nhiều năm nên rất mất thời gian.

Phát biểu tại hội nghị, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TP. HCM cùng khẳng định 70% khó khăn của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vấn đề pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thông tin cả nước có khoảng 1.200 dự án, quy mô khoảng 30 tỷ USD đang nằm chờ tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý..

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết chỉ riêng TP. HCM đang có 148 dự án vướng mắc pháp lý. Sau nhiều nỗ lực gỡ khó từ Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ thì khoảng 30% khó khăn, vướng mắc đã được giải quyết.

Chính vì vậy, đại diện các hiệp hội đề nghị Chính phủ đẩy mạnh hơn nữa phạm vi hoạt động của tổ công tác đặc biệt của Chính phủ. Nên thành lập một số tổ công tác tại các địa phương trọng điểm, tránh trường hợp nước xa không cứu được lửa gần.