Giá nhà TP.HCM vẫn tăng ở thị trường sơ cấp và thứ cấp

Khan hiếm nguồn cung cùng với yếu tố quỹ đất đang khiến giá nhà tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng bất chấp hoạt động của thị trường này gần như đứng im vì Covid 19 suốt 3 tháng qua.

Trong hơn nửa đầu năm 2021, giá bất động sản, đặc biệt tại những khu vực có nhu cầu nhà ở cao như TP.HCM và các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai… luôn theo chiều hướng tăng, dù thời điểm hiện tại đang rất bí thanh khoản do lệnh giãn cách xã hội kéo dài.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2021 của Bộ Xây dựng cho thấy, giá giao dịch căn hộ chung cư tại TP.HCM vẫn tăng khoảng 5- 7% so với quý 1/2021. TP.HCM vẫn ghi nhận hơn 3.000 giao dịch thành công. Số liệu nghiên cứu thị trường từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, trong quý 2/2021, chỉ số giá chung cư tại TP.HCM tăng 2%, nhà phố tăng 2%, nhà riêng tăng đến 4%. Riêng tháng 7 vừa qua, giá chung cư TP.HCM tiếp tục tăng 2% so với tháng 6/2021 và gần 10% so với cùng thời điểm năm 2020 bất chấp nhu cầu giao dịch và lượng sản phẩm BĐS rao bán tháng vừa rồi giảm lần lượt 25% và 44% so với tháng trước đó.

Không chỉ TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao hơn so với mặt bằng chung của cả nước. Giá chung cư tại Bình Dương, Vũng Tàu nhiều khu vực tiệm cận mức 40-45 triệu đồng/m2 trong khi giá nhà liền thổ nhiều nơi đạt mức 95-120 triệu đồng/m2.

Không chỉ giá bán trên thị trường sơ cấp tăng cao, không ít căn hộ dự án cũ bán thứ cấp cũng có giá tăng ngất ngưởng. Theo ghi nhận từ Batdongsan.com.vn, mức tăng giá của một số dự án được giao dịch thứ cấp so với đợt mở bán đầu tiên từ 30% đến 50%, có những dự án tăng giá gấp đôi. Đơn cử như dự án Flora Novia (TP. Thủ Đức) do Nam Long làm chủ đầu tư, bán ra từ cuối năm 2018 với mức giá trung bình khoảng 26 triệu đồng/m2, hiện đang trong giai đoạn bàn giao nhà với mức giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng 40-42 triệu đồng/m2; dự án Mizuki Park (Bình Chánh) chào bán giai đoạn 2 các sản phẩm căn hộ có giá từ 40 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với giá khởi điểm 32 triệu đồng/m2. Bên cạnh những người trẻ mua để ở thực thì xuất hiện nhiều NĐT trung tuổi mua đầu tư với kì vọng sẽ còn tăng giá mạnh trong tương lai khi mà tiện ích KĐT đang dần hoàn thiện, cũng như nguồn cung phân khúc giá vừa túi tiền ngày càng khan hiếm tại TP.HCM.

Ngoài ra, một dự án khác của Nam Long là Akari City (Võ Văn Kiệt, Bình Tân) cũng có giá bán thứ cấp tăng gần 15-20% so với thời điểm mở bán năm 2019. Chia sẻ từ đại diện Nam Long Group, do dự án đã có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng nhanh chóng, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện,... nên vẫn luôn thu hút sự quan tâm của người mua ngay cả trong giai đoạn dịch bệnh. Cụ thể, khi TP.HCM chưa áp dụng chị thị 16, mức độ quan tâm dự án vẫn ghi nhận tăng cao, trong đó có 80% nhu cầu đến từ mua ở thực. Bên cạnh đó, Akari City có lợi thế là một trong số ít dự án đang hoàn thiện, chuẩn bị bàn giao trên địa bàn TP.HCM có chào giá khoảng 35-38 triệu đồng/m2 , phù hợp nhu cầu ở thực.

Một số dự án thứ cấp khác như Moonlight (TP. Thủ Đức) bàn giao thời điểm năm 2019 hiện có giá giao dịch khoảng 50 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với lúc mở bán. Dự án Centum Welth (quận 9 cũ) cũng có giá thứ cấp khoảng 42-43 triệu đồng/m2 so với giá bán ra ban đầu là 28 triệu đồng/m2.

Tại khu vực tỉnh Bình Dương, dự án căn hộ Him Lam Phú Đông (Dĩ An) được giao dịch trên thị trường thứ cấp với giá 35-37 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với mức giá 17 triệu đồng/m2 thời điểm mới mở bán. Chung cư Bcons Suối Tiên có giá bán hiện hữu 32 triệu/m2, tăng gần 50% so với mức giá 21 triệu đồng/m2 thời điểm mới mở bán.

Khan hiếm dự án mới và giá nhiều loại nguyên vật liệu tăng cao là nguyên nhân chủ yếu khiến giá nhà TP.HCM khó giảm. Việc giá thép tăng cao khiến nhiều nhà phát triển bất động sản và nhà thầu xây dựng phải cân nhắc đến phương án tăng giá bán nhà ở. Theo ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Công ty Phú Đông Group, nguồn cung nhà ở tại TP.HCM 3 năm qua liên tục giảm, rất ít dự án mới mở bán và chủ yếu vẫn là dòng nhà ở cao cấp, sản phẩm cho những người có thu nhập thấp không nhiều, thậm chí khan hiếm nghiêm trọng. Việc chi phí xây dựng của các dự án bị đẩy lên khá cao theo giá vật liệu xây dựng sẽ khiến nhiều chủ đầu tư rất khó giữ nguyên giá bán trước đây.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường JLL Việt Nam, hiện giá nhà tại một số tỉnh phía Nam, đặc biệt là TP.HCM đã quá cao, vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, nhất là nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực. Xu hướng liên tục tăng giá này dự kiến sẽ còn tiếp tục khi quỹ đất TP.HCM và các khu vực vùng ven hạn chế, nhu cầu nhà ở vẫn còn cao.

“Có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá nhà tại TP.HCM từ việc thủ tục phê duyệt các dự án mới bị trì hoãn đã khiến các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động bị đội lên cao và cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn rất lớn khiến các chủ đầu tư định vị giá bán căn hộ cũng cao hơn trước”.

Bà Trang nhận định, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán căn hộ quay trở lại mốc nửa thập niên về trước (giá chưa bị thổi lên cao) sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, điều đáng quan ngại là mặt bằng giá chung hiện tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập. Bên cạnh đó, việc phát triển dòng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền cho người thu nhập thấp sẽ ngày càng khó khăn khi các yếu tố cấu thành giá sản phẩm như chi phí đất, vật liệu, phí xây dựng, nhân công… đều đang tăng trong thời gian qua.