Giá nhà TP HCM đang cao hơn bao nhiêu so với Hà Nội?

Làn sóng Nam tiến lan rộng khiến nhu cầu nhà ở tại TP.HCM tăng mạnh trong 5 năm trở lại đây. Từ đô thị có giá nhà đứng sau Hà Nội, hiện tại giá nhà tại TP.HCM đã vượt xa thủ đô, đặc biệt là ở phân khúc chung cư.

Vào giai đoạn 2015-2016, Hà Nội luôn là đô thị dẫn đầu về giá bán BĐS trong khi giá nhà đất Sài Gòn có phần dễ chịu hơn. Ở thời điểm đó, một căn hộ trung cấp ở trung tâm TP.HCM có giá khoảng 22-25 triệu/m2, trong khi cùng vị trí trung tâm, cùng thuộc phân khúc này giá bán tại Hà Nội sẽ vào khoảng 30-33 triệu/m2. Còn hiện tại, giá căn hộ tại TP.HCM đã vượt xa Hà Nội với tốc độ tăng giá hàng năm khoảng 10%, trong khi đó tại Hà Nội chỉ quanh mức 3-4%.

Dữ liệu lớn (big data) của Batdongsan.com.vn cho thấy, tính riêng trong quý 3/2020, nếu Hà Nội có mức độ quan tâm nhà đất tăng khá mạnh thì TP.HCM lại có dấu hiệu đi xuống. Tốc độ tăng giá tại hai thành phố chủ lực vẫn tỷ lệ nghịch với nhu cầu. Cụ thể, giá căn hộ tại TP.HCM tăng thêm 2% so với quý trước, trong khi căn hộ tại Hà Nội giá vẫn đi ngang, thậm chí giảm thêm 2% ở phân khúc cao cấp. Trước đó, thời điểm năm 2019 giá BĐS rao bán của Hà Nội chỉ tăng trung bình 6% trong khi TP.HCM tăng 12%.

Xét trên mức giá trung bình thị trường căn hộ tại TP.HCM hiện vào khoảng 43,7 triệu/m2, trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội khoảng 30,8 triệu/m2. Như vậy, trung bình một người mua căn hộ tại TP.HCM phải trả thêm từ 12-13 triệu/m2 so với mức giá tiền bỏ ra để mua nhà tại Hà Nội.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy sự chênh lệch khá lớn về giá bán của loạt dự án chung cư tại Hà Nội và TP.HCM. Cụ thể, tại Hà Nội, một số dự án chung cư được định vị cao cấp như King Palace, Royal City, Mipec Rubik, cách trung thành phố hơn 5 km có mức giá 35-45 triệu/m2, trong khi ở TP.HCM với khoảng cách trên gần như không thể tìm thấy dự án nào có giá dưới 60 triệu/m2. Thậm chí nhiều dự án thuộc phân khúc trung cấp tại quận Thủ Đức, cách trung tâm 10km như The CBD, Hausbelo, Safira... đang được giao dịch ở mức từ 40-50 triệu /m2.

Một điểm nữa là TP.HCM gần như đã tuyệt chủng căn hộ có giá dưới 30 triệu/m2 trong khi Hà Nội vẫn còn khá nhiều dự án có tầm giá này. Đơn cử loạt dự án Roman Plaza, The Terra An Hưng, Iris Garden, Florences, Anland Premium; Anland Lakeview... có mặt bằng giá dao động từ 25-31 triệu/m2. Còn ở TP.HCM, dòng sản phẩm được xem là giá bình dân như Toky Tower, West Gate, Intela, Lavita Garden, Goldora Plaza giao dịch vào khoảng 32-40 triệu đồng/m2. Với tốc độ tăng giá như hiện nay, mặt bằng giá ở Hà Nội sẽ thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM trong 1-2 năm tới.

Một trong những lý do dẫn đến xu hướng này, theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA là do TP.HCM đã bị tắc nghẽn nguồn cung dự án từ năm 2018 nên sụt giảm nghiêm trọng, đẩy giá bán sản phẩm lên cao, thậm chí rất cao. Không những vậy, dù giá cao nhưng tỷ lệ căn hộ tiêu thụ được tại thị trường TP.HCM vẫn cao hơn thị trường Hà Nội. Cụ thể, Hà Nội chỉ có 21.000 căn bán được trong năm 2019, trong khi tại TP.HCM con số này gần 24.000 căn. Điều này có nghĩa, sức mua tại thị trường TP.HCM vẫn rất lớn. Trong năm 2020, dù nguồn cung gần như đếm trên đầu ngón tay, dịch bệnh tác động nhưng tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TP.HCM vẫn đạt từ 75-90% nguồn hàng rao bán. Chính vì vậy, bàn về sức hấp dẫn, BĐS TP.HCM vẫn nhỉnh hơn so với Hà Nội.

Ông Ngô Đức Sơn, TGĐ Công ty DRH Holdings cho rằng, TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước, giá nhà tăng là hợp quy luật phát triển. Đồng thời, trước đây, mặt bằng giá ở TP.HCM và các tỉnh phụ cận thấp hơn nhiều so với Hà Nội do hạ tầng giao thông chưa được đầu tư bài bản. Tuy nhiên, khoảng 3 năm trở lại đây, các dự án giao thông trọng điểm ở khu vực TP.HCM, nhất là phía Đông được chú trọng đầu tư. Đây là một trong những xung lực quan trọng giúp tăng sức hấp dẫn của BĐS, làm tăng tính thanh khoản của thị trường, thậm chí một số nơi chỉ mới manh nha các thông tin quy hoạch hạ tầng nhưng ngay lập tức BĐS khu vực đó đã tăng giá mạnh.

Ông Ngô Quang Phúc, TGĐ Phú Đông Group phân tích, dân số tại TP.HCM rất lớn, lên tới hơn chục triệu người, còn ở Hà Nội chỉ khoảng 8 triệu người và tốc độ di dân cơ học tại TP.HCM cao hơn hẳn. Khi dân số đông, tăng nhanh bổ sung vào sức cầu lớn, tất nhiên giá sẽ phải tăng theo quy luật thị trường, chưa kể lượng người nước ngoài đến TP.HCM làm việc và sinh sống cũng cao hơn. Đặc biệt, hà Nội chưa xảy ra khan hiếm nguồn cung, trong khi TP.HCM đang bị cô đặc ở trong vùng lõi các quận nội thành, rất ít dự án ở các quận ngoại thành được triển khai, còn ở các tỉnh kế cận thì lại không có dự án nên sự phân hóa về giá hiện nay rất cao.