Giá nhà tại Việt Nam vì sao vẫn khó hạ nhiệt?

Giá nhà ở Việt Nam vẫn duy trì ở mức cao do vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào tăng, mất cân đối cung cầu và hoạt động đầu cơ mạnh. Trong khi đó, thị trường BĐS đang hưởng lợi từ kinh tế vĩ mô ổn định, đầu tư công và chính sách hạ tầng được đẩy mạnh.

Các chuyên gia cho rằng giá nhà ở Việt Nam vẫn neo cao do vướng mắc pháp lý, chi phí đầu vào lớn và tình trạng mất cân đối cung cầu, khiến thị trường khó hạ nhiệt.

Những yếu tố thúc đẩy thị trường bất động sản

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa Xuân lần thứ V với chủ đề "Thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới", TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV – nhận định rằng thị trường BĐS chịu tác động từ nhiều yếu tố như kinh tế vĩ mô, chính sách pháp lý, quy hoạch đô thị, hạ tầng, tài chính và cung cầu.

Theo ông, kinh tế vĩ mô thời gian qua duy trì ổn định, lạm phát và tỷ giá trong tầm kiểm soát, lãi suất ở mức thấp, trong khi thâm hụt ngân sách, nợ công và nghĩa vụ trả nợ của Chính phủ vẫn trong giới hạn cho phép. Bên cạnh đó, những cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy quản lý đã tạo động lực quan trọng cho thị trường BĐS bước vào giai đoạn phát triển mới.

Đầu tư công và chính sách hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, với mức đầu tư công tại Việt Nam đạt khoảng 7-8% GDP – thuộc nhóm cao nhất khu vực Đông Nam Á. Giai đoạn 2021-2024, nguồn cung nhà ở thương mại tăng lên, thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng dần có tín hiệu khởi sắc, đặc biệt là phân khúc condotel. Đất nền ghi nhận giao dịch sôi động và phục hồi tốt hơn so với năm 2021.

Khu công nghiệp cũng mở rộng mạnh mẽ, từ 397 KCN năm 2021 lên 431 KCN vào năm 2024, với 71% đang hoạt động và tỷ lệ lấp đầy tiếp tục tăng. Tuy nhiên, lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS niêm yết đang giảm 1,5%, cổ phiếu giảm 1,9% do chi phí đầu vào tăng 3,2%.

Vì sao giá nhà vẫn neo cao?

Dù thị trường có nhiều tín hiệu tích cực, giá nhà ở Việt Nam vẫn ở mức cao do hàng loạt nguyên nhân:

Vướng mắc pháp lý: Việc chậm trễ trong cấp phép cùng tâm lý e ngại trách nhiệm khiến nguồn cung hạn chế.

Chi phí đầu vào tăng: Tiền sử dụng đất, thuê đất, đền bù và giải phóng mặt bằng leo thang.

Mất cân đối cung cầu: Nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp do số lượng dự án được cấp phép ít, khiến nhà ở trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm.

Tình trạng “thổi giá”: Giá BĐS bị đẩy lên cao so với giá trị thực do đầu cơ và tâm lý thị trường.

Hoạt động đầu cơ mạnh: Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 86% người mua BĐS năm 2024 nắm giữ tài sản dưới 1 năm, cho thấy giao dịch mang tính đầu cơ cao.

Chưa đánh thuế BĐS hợp lý: Việc chưa áp dụng thuế bất động sản, trong khi thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, góp phần giữ giá nhà ở mức cao.

Những yếu tố trên khiến thị trường nhà ở khó hạ nhiệt, đòi hỏi các chính sách điều chỉnh để đảm bảo sự phát triển bền vững.