Giá nhà tại TP.HCM "nhảy múa", nguyên nhân từ đâu?

Trong khoảng 2 năm gần đây, giá nhà tại TP.HCM liên tục nhảy múa, thiết lập mức giá cao. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn phân khúc giá rẻ hướng tới người thu nhập thấp. Trong tương lai, nếu thực trạng bất cập này tiếp tục kéo dài sẽ đẩy thị trường bất động sản TP.HCM đối mặt với nhiều hệ lụy, thách thức.

Giá nhà liên tục nhảy múa

Trước năm 2017, số liệu của Bloomberg cho biết Hà Nội là một trong những thành phố có giá nhà đắt đỏ nhất thế gới. Thời điểm đó, Hà Nội xếp thứ 3 trong danh sách này với mức thu nhập bình quân của người dân là 275 USD/tháng. Thế nhưng tiền thuê căn hộ 3 phòng ngủ cao gấp 2,6 lần thu nhập. Đến thời điểm hiện tại, sự đắt đỏ đó của Hà Nội đã bị suy suyển, nhường ngôi cho TP.HCM. Số liệu của Savills Việt Nam trong 2 năm gần đây cho thấy, hiện giá nhà ở Hà Nội thấp hơn khoảng 30% so với TP.HCM.

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2020 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam đã đưa ra những con số đáng lưu ý. Giá bán căn hộ TP.HCM quý 3/2020 tăng mạnh từ 15-20% so với quý 2/2020 đã tạo nên cơn sốt cho thị trường bất động sản khu vực. Ở phân khúc trung cấp, vào quý 4/2018, giá bán mới chỉ rơi vào khoảng 30 triệu đồng/m2 thì đến quý 3/2020, mức giá của dòng sản phâm này đã xấp xỉ gần 45 triệu đồng/m2. Tại khu vực vùng ven đất đai tại một số huyện như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi… cũng thiết lập mức cao, dao động từ 30-50 triệu đồng/m2, tăng 10-15% so với quý trước.

Khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, trên địa bàn các quận 10, Tân Bình, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận (TP.HCM), hiện giá nhà lẻ trung bình từ 100-180 triệu/m2, nhà mặt phố dao động từ 200-450 triệu/m2. Khu vực quận 11, gần kề các tuyến đường 3/2, Nguyễn Thị Nhỏ, Lê Đại Hành, Hồng Bàng, Âu Cơ, Minh Phụng… nhiều căn nhà diện tích chỉ tầm 25-35 m2 chào bán giá 7-12 tỷ đồng/căn, nếu là mặt tiền đường thì giá trung bình từ 15 - 40 tỷ đồng/căn. Các căn nhà diện tích sử dụng tầm 15 - 17 m2 trong các hẻm nhỏ giá cũng từ 3-4 tỷ đồng/căn.

Đây đều là những mức giá ngất ngưởng, vượt khả năng chi trả của đại bộ phận 80% dân chúng vốn chỉ có thể mua những căn nhà giá rẻ có khoảng giá dưới 25 triệu đồng/m2.

Nguyên nhân do đâu?

Lý giải về thực trạng này, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết trong khoảng thời gian 2 năm trở lại đây, cũng như Hà Nội, TP.HCM gần như không có dự án mới được phê duyệt. Các dự án đô thị và nhà ở tại địa phương đã được phê duyệt chủ trương đầu tư từ giai đoạn trước cũng gặp cực kỳ nhiều khó khăn trong phê duyệt ở tất cả các khâu (Quy hoạch, cấp phép xây dựng, đủ điều kiện tham gia thị trường,….). Do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao, dẫn đến giá bất động sản tại thành phố này tăng vọt và tỷ lệ hấp thụ luôn ở mức cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết theo nghiên cứu của Batdongsan.com.vn mỗi năm riêng thị trường Hà Nội - TP.HCM thiếu 60.000 - 70.000 căn hộ. Tốc độ đô thị hoá dân số Việt Nam ngày càng tăng cao, hai thị trường trọng điểm trên mỗi năm gia tăng thêm mấy trăm ngàn người dân. Thế nhưng nguồn cung trong 2 năm vừa rồi hạn chế do vướng pháp lý dự án, nhu cầu tăng nhưng nguồn hàng không đáp ứng đủ, tất yếu đẩy giá nhà lên cao.

Còn theo ông Đính, việc giá bất động sản tăng cao sẽ gây nên nhiều hệ lụy của thị trường. Ước mơ an cư của đại bộ phận người dân sẽ ngày càng xa vời. Ngoài ra, giá nhà tăng cao làm tăng tỷ trọng trong cấu thành giá sản phẩm hàng hóa, dịch vụ, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều thách thức. Thị trường do đó có thể sẽ rơi vào cảnh hỗn loạn giá, thiếu sự minh bạch, gây bất ổn cho nền kinh tế nói riêng và xã hội nói chung.