Giá nhà Sài Gòn đang tăng hay giảm?

Chi phí đất, vật tư, nhân công, pháp lý, lãi vay đều tăng, nhu cầu lớn cộng thêm nạn đầu cơ thao túng khiến giá nhà tại TP.HCM không ngừng đội lên cao.

Dự án tốt vẫn tăng giá đều đều

Chia sẻ về thanh khoản của thị trường BĐS TP.HCM trong quý 1/2023, bà Trang Lê, Giám đốc thị trường của JLL Việt Nam cho biết, phân khúc căn hộ ghi nhận gần 3.000 căn hộ chào bán mới và 2.800 căn được tiêu thụ. Tuy nhiên, 90% nguồn cung và 87% số lượng căn bán được trong quý vừa qua đều đến từ một dự án đại đô thị đã tổ chức tiền mở bán từ quý 4/2021 trước khi mở bán chính thức trong quý này. Vì vậy, nếu như không tính dự án trên thì cả nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ quý 1 sụt giảm mạnh so với các năm trước. Tâm lý người mua suy yếu, lãi suất cao kéo theo triển vọng thị trường thấp cùng với thiếu sản phẩm mới chào bán là yếu tố chính khiến lực cầu giảm mạnh.

Giá nhà tại TP.HCM vẫn tăng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, nhu cầu mua cao.

Thanh khoản thấp gần như chưa ảnh hưởng đến giá bán căn hộ trong quý vừa qua. Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang có giá sơ cấp giảm 9,3% so với quý trước. Chủ yếu do nguồn cung chính từ đại đô thị trên điều chỉnh tầm giá giảm so với mặt bằng chung khiến giá bình quân giảm theo. Loại hình trung cấp, bình dân vẫn giữ giá đi ngang. CĐT chọn đưa ra nhiều ưu đãi, thanh toán linh hoạt để thu hút người mua thay vì giảm giá. Thậm chí ở thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ tại TP.HCM cũng chỉ giảm nhẹ 0,4% so với quý trước.

Nhìn chung giá bán sơ cấp căn hộ không có xu hướng giảm, với giao dịch thứ cấp, chỉ một vài dự án đang triển khai hay có lượt mua đầu tư chiếm đa số có động thái giảm giá thoát hàng. Với những khu dân cư đã lấp đầy, dịch vụ tiện ích đầy đủ gần như không bị ảnh hưởng, dù giao dịch có trầm lắng hơn nhưng giá vẫn đều đặng tăng.

Ghi nhận tại khu Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), giá bán thứ cấp căn hộ loạt 2 -3 phòng ngủ đang rơi vào tầm giá từ 6,5- 11 tỷ đồng thay vì mức 5,8 – 9,8 tỷ đồng ở cùng kỳ năm trước. Những căn hộ nhỏ hơn ở khu này cũng tăng thêm vài trăm triệu đồng chứ không có dấu hiệu giảm. Tương tự, giá căn hộ ở những khu cao cấp tại TP.Thủ Đức như Thảo Điền Pearl, Masteri Thảo Điền, Getway Thảo Điền, Feliz de Vista hay khu Đảo Kim Cương cũng không hề ghi nhận tình trạng giảm giá bán, thậm chí còn có xu hướng nhích lên chút đỉnh so với năm trước dù giao dịch sang nhượng chậm hơn.

Tại khu Nam, giá bán biệt thự, nhà liền kề và căn hộ tại khu đô thị Mizuki Park (Bình Chánh) cũng không hề có xu hướng giảm mà còn tăng. Cụ thể, giá nhà phố liền kề tại đây đã nhích lên gần cả tỷ so với thời điểm cùng kỳ, giá các căn biệt thự hạng sang ven sông ở khu đô thị này cũng nhỉnh lên gần 10% so với trước đó 1 năm. Không chỉ biệt thự, giá căn hộ tại đây cũng không hề giảm trong làn sóng đứt thanh khoản thời gian qua. Nhiều căn hộ vừa bàn giao còn ghi nhận mức giao dịch sang nhượng chênh cả trăm triệu đồng.

Hay các khu nhà phố, các khu dân cư khép kín ở những phường trước đây thuộc quận 9, quận 2, cư dân đã về ở nhiều nên giá vẫn nhích lên trong 2 năm qua. Điển hình như nhiều căn nhà phố liền kề ở dự án thuộc khu vực quận 9, quận Thủ Đức cũng tăng giá từ 500 triệu đến cả tỷ đồng/căn. Thậm chí khảo sát một số dự án nhà phố liền kề xây sẵn ở khu vực quận 12, Nhà Bè, Gò Vấp cũng tăng giá từ 300 -500 triệu đồng trên mỗi căn so với giá bán năm 2022. Tương tự, tìm hiểu giao dịch tại một số khu đô thị, dự án chung cư có mật độ dân số đông, chất lượng tốt, giá vẫn không giảm dù hoạt động mua bán không sôi động như trước đây.

Vì sao giá nhà Sài Gòn khó giảm

Dữ liệu từ Báo cáo NCTT của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP.HCM, giá rao bán nhà phố tại TP.HCM trung bình vào khoảng 220 triệu/m2, tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước. Riêng trong các tháng đầu năm, phân khúc chung cư, mặt bằng giá rao bán gần như không có biến động so với cùng kỳ ở loại hình trung – cao cấp nhưng tăng đến 13% ở phân khúc giá bình dân (dưới 35 triệu/m2). Hiện tại giá rao bán trung bình một căn nhà phố, biệt thự ở TP.HCM vào khoảng 25 tỷ đồng, nhà riêng 7,9 tỷ đồng/căn và chung cư là 3,5 tỷ đồng/căn.

Với các khu đo thị mật độ dân số đông, chất lượng sống tốt sẽ rất khó có chuyện giá nhà giảm.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Phú Đông Group cho rằng, nhu cầu mua nhà, tích lũy tài sản của người dân chưa bao giờ giảm, nhất là với thành phố đông dân như TP.HCM, chỉ là họ chọn mua bán ở thời điểm nào và cân nhắc dòng tiền ra sao mà thôi. Theo ông Phúc, với những dự án đông dân cư sinh sống thì giao dịch luôn sôi động, vì người mua nhà để cho thuê hay kinh doanh đều thuận lợi. Nhất là với các khu dân cư có nhà ở đã bàn giao, giấy tờ pháp lý đầy đủ điều kiện để vay vốn ngân hàng.

Còn theo lãnh đạo một doanh nghiệp phía Nam, những năm qua, bên cạnh những tác nhân từ bên bán định giá cao để tối ưu hóa lợi nhuận, giới đầu tư, đầu cơ tạo sốt đất làm biến động mặt bằng giá chung thì việc chi phí đầu vào lớn cũng là yếu tố tác động chính đến tăng giá nhà. Tại đô thị lớn như TP.HCM, chi phí đầu vào cơ bản gồm chi phí đất, vật tư, nhân công, thiết kế, giám sát, xây dựng đều cao. Chi phí biến số đầu vào gồm thủ tục, pháp lý kéo dài, lãi vay cao, tối ưu hóa lợi nhuận khiến CĐT không thể không điều chỉnh giá bán.

Với mặt bằng lãi suất vay trung bình 11-14% một năm, việc kéo dài thời gian triển khai dự án sẽ khiến chi phí vốn thực hiện dự án đội lên trung bình 50-70% thậm chí tăng 100%, chi phí marketing và bán hàng cũng chiếm rất lớn trong cơ cấu phân bổ giá thành nhà ở. Vì vậy, nếu không có sự hỗ trợ về chính sách và hành lang pháp lý thông thoáng, rất khó để hạ nhiệt giá nhà, nhất là với thành phố đông dân như TP.HCM.