Giá nhà liệu có lặp lại chu kỳ giảm cách đây 10 năm như nhiều người chờ đợi?

Kể từ đầu năm đến nay, chung cư và nhà đất tại Hà Nội ghi nhận đà tăng giá nhanh. Mức giá gây sốc khiến nhiều người cho rằng giá đây là “giá ảo” và sẽ quay đầu giảm như giai đoạn 2011-2013. Vậy liệu chu kỳ giảm này có lặp lại?

Giai đoạn 2011-2013, giá nhà “chạm đáy”

Hơn một thập kỷ trước, vào giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn “đóng băng”, giá nhà tại các đô thị lớn giảm sâu. Lạm phát kéo dài từ cuối 2010 đến 2012, kéo theo lãi suất tăng mạnh với mức đỉnh điểm của lãi suất huy động là 16%.

Giai đoạn đó, tại Hà Nội và TP.HCM, hàng loạt chung cư đua khuyến mãi cuối năm nhằm thu hồi vốn. Việc giảm giá được thực hiện theo hai hình thức gồm giảm trực tiếp trên giá bán hoặc gián tiếp qua các gói khuyến mãi, quà tặng.

Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào thì đến cuối năm 2012, đến lượt các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% so với mức giá chào bán ban đầu.

Theo số liệu của CBRE, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội giai đoạn 2008-2011 tăng trưởng đột biến lên mức 63.600, tăng 244% so với giai đoạn 2003-2006. Tính riêng năm 2012, Hà Nội tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán, nhưng không tìm được người mua.

Trong một báo cáo gửi tới Quốc hội hồi tháng 11/2013 của Bộ Xây dựng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008-2010. Nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Ngoại trừ một số ít dự án đã hoàn thiện, có vị trí tốt tại Hà Nội và TP.HCM có sự cải thiện về thanh khoản trong những tháng cuối năm 2013, còn lại hầu hết các dự án, đặc biệt là căn hộ chung cư và biệt thự, liền kề vẫn chưa có nhiều sự cải thiện về thanh khoản.

Lãnh đạo một doanh nghiệp nhà ở cho biết, ở giai đoạn 2008-2010 có dự án chung cư giá 50-70 triệu đồng/m2. Thế nhưng, đến năm 2011-2013, khi thị trường xuất hiện các dự án nhà thương mại giá rẻ, bình quân ở mức 11 - 15 triệu đồng/m2, thì lập tức giá chung cư trên thị trường giảm nhiệt.

Đơn cử, vào năm 2010, dự án chung cư Indochina Plaza trên đường Xuân Thủy (Cầu Giấy, Hà Nội), có giá bán bình quân 50-60 triệu đồng/m2. Nhưng đến năm 2013, khi nguồn cung tăng, giá nhiều căn hộ ở khu này chỉ còn 30-35 triệu đồng/m2. Sau hơn 10 năm, giá căn hộ tại đây hiện rơi vào khoảng 85-100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội vào thời điểm 2006-2015.

Ngoài chung cư, nhà đất giai đoạn đó cũng ghi nhận giảm sâu. Anh Nguyễn Minh Hiệp - một người dân tại Hà Nội - cho biết, năm 2010 giá nhà đất ngõ ô tô tại khu vực của anh lên đến 200 triệu đồng/m2. Sau 2 năm, anh rao bán lô đất này 90 triệu đồng/m2 không có ai hỏi mua. Đến năm 2014, thị trường bất động sản dần phục hồi và 4 năm sau đó, anh đã bán với giá 110 triệu đồng/m2.

Tương tự, anh Bùi Công Thành chia sẻ năm 2010, gia đình anh mua một lô đất tại Phú Diễn (Bắc Từ Liêm), ngõ ô tô tránh với giá 80 triệu đồng/m2. Đến năm 2012, giá giảm xuống còn 30 triệu đồng/m2 nhưng bán không ai mua.

Anh Thành cho rằng thời điểm đó, giá bất động sản bị đẩy cao quá mức so với giá trị thật. Khi bong bóng bị vỡ, giá bất động sản sẽ quay về với giá trị ban đầu nên mọi người cứ an tâm chờ đợi, bởi không có gì tăng giá được mãi.

Giá nhà sẽ không giảm như thời điểm 2011-2013

Trước diễn biến giá nhà tại Hà Nội hiện nay đang tăng mạnh, nhiều người cho rằng giá đây là “giá ảo” và sẽ quay đầu giảm như giai đoạn 2011-2013. Không chỉ anh Thành mà nhiều người cùng quan điểm rằng giá nhà đang “ngáo” nên họ tập hợp với gần 110.000 người khác trong một group có tên “Cộng đồng dừng mua nhà Hà Nội để tránh ngáo giá”, với hi vọng mức giá sẽ trở lại với giá trị thật.

Trao đổi với VietTimes, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng giá nhà ở sẽ không thể giảm giống như giai đoạn 2011-2013. Bởi theo ông Quê, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường kéo theo thuế đất tăng.

Thứ hai, thị trường bất động sản vừa qua giai đoạn khó khăn và hiện đang đi lên chứ không phải đi xuống nên giá không thể giảm. Thứ ba, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ đi ngang đến hết năm 2025, thậm chí có thể tăng nhẹ ở phân khúc đất nền và nhà ở vào đầu năm 2026.

Theo phân tích của bà Đỗ Thu Hằng, với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà.

Đồng quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, nhấn mạnh để giá nhà giảm giống chu kỳ 2012-2013 là điều không thể. Thời điểm đó, thị trường bất động sản “đóng băng”, nguồn cung dư còn hiện nay thị trường đang phục hồi đi lên.

Theo bà Hằng, khi giá ở mức cao, nhưng nếu thanh khoản không tốt mới buộc phải điều chỉnh giá và khi có nhiều nguồn cung mới thì giá sẽ tự khắc có sự điều chỉnh.

Tuy nhiên, bà Hằng cho biết giá nhà để bán tại Hà Nội vẫn trên đà tiếp tục tăng. Giá bán chung cư mới hiện đang ở mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý II và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đối với chung cư cũ, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, dẫn số liệu giá trung bình của căn hộ trong quý III là 51 triệu đồng/m2, tăng 10% so với quý trước và 41% so với năm ngoái. Giá chung cư cũ trung bình tăng 17% mỗi năm kể từ năm 2020, với căn hộ bình dân tăng mạnh nhất đạt 20%/năm, tiếp đến là cao cấp tăng 16%/năm và căn hộ trung cấp tăng 15%/năm.

“Nhiều người mua chuyển hướng từ thị trường sơ cấp sang thứ cấp do thị trường này có nhiều sự lựa chọn hơn, cũng như vấn đề pháp lý được đảm bảo hơn”, bà nói.

Giấc mơ mua nhà của người dân ngày càng xa vời

Cũng theo bà Hằng, về nguồn cung căn hộ, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường tại Hà Nội đã ghi nhận hơn 12.000 căn mới ra mắt. Trong quý III, có 5.265 căn hộ được cung cấp mới, tăng mạnh 95% theo quý và 178% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp vẫn giảm 47% so với cùng kỳ năm trước.

Dù nguồn cung mới có phần hạn chế, số lượng căn hộ bán ra đã đạt mức 6.840 căn trong quý III, tăng 35% theo quý và 226% theo năm. Tổng số lượng căn hộ bán được trong 9 tháng năm 2024 lên tới 17.000 căn. Trên thực tế, số lượng này chỉ kém so với mức năm 2019, và đã cao hơn năm 2020 - thời điểm thị trường bắt đầu bị ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19.

Trước bối cảnh giá nhà Hà Nội, chuyên gia Savills đánh giá, dù thị trường tăng trưởng, sự chênh lệch giữa thu nhập hộ gia đình và giá nhà đang ngày càng rõ rệt.

“Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại Hà Nội là khoảng 250 triệu đồng/năm, giá một căn hộ trung bình khoảng 4 tỷ đồng, người dân cần tới 18 năm tiết kiệm không tiêu xài để có thể mua được nhà.

Thu nhập trung bình chỉ tăng trưởng 6% mỗi năm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã tăng trung bình 17-20%, gây ra nhiều khó khăn trong việc mua nhà”, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội phân tích.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing - cho rằng nhiều người vẫn đang chờ chung cư giảm giá, theo ông sự chờ đợi này không khả thi.

Chia sẻ thêm với VietTimes, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển Kinh doanh OneHousing - nói rằng: “Nhiều người vẫn đang chờ chung cư giảm giá, tôi nghĩ việc chờ đợi này không khả thi.

Bởi vì tất cả yếu tố đầu vào của doanh nghiệp phát triển dự án như: chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm.. đều đang đội lên không ít”.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, ông Trung cho biết, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ. Với những vị trí đẹp, đơn vị phát triển dự án cũng sẽ phải làm ra các sản phẩm xứng tầm với vị trí đó, như vậy không có giá rẻ.

Mới đây, Bộ Xây dựng cũng cho rằng giá bất động sản nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới, nhận định này theo ông Trung, hoàn toàn có cơ sở. “Tôi cho rằng thực tế có những dự án còn tăng hơn nhiều. Không phải ngẫu nhiên thị trường bất động sản Hà Nội tăng giá chóng mặt trong thời gian qua”, ông nhìn nhận.