Giá nhà leo thang

Từ sau ngày 1/8/2024, tức thời điểm Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, thị trường địa ốc chứng kiến thêm một đợt sóng ngầm tăng giá mới. Phân khúc nhà phố và các dự án căn hộ mới được công bố ra thị trường với mức giá cao bất ngờ.

Dự án mới, giá leo thang

Từ đầu tháng 8/2024 đến nay, hầu hết các dự án mới được công bố ra thị trường tập trung ở các vùng phụ cận, trong đó chủ yếu là Bình Dương và Long An. Đây là những thị trường từ lâu được định vị là vùng ven TP.HCM, có dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực với mức giá công bố giai đoạn trước đây dao động từ 20-30 triệu đồng/m2, song gần đây đều tăng lên 45-50 triệu đồng/m2.

Đơn cử, đầu tháng 8/2024, Công ty DKRA Vietnam - đơn vị phân phối độc quyền dự án căn hộ The Emerald 68 tọa lạc trên Đại lộ Bình Dương, phường Vĩnh Phú, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương chính thức công bố dự án ra thị trường. The Emerald 68 được triển khai trên diện tích đất khoảng 8.000 m2, khi hoàn thành sẽ cung cấp ra thị trường 770 căn hộ và 15 căn shophouse, giá bán dự kiến từ 48 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Được biết, dự án này trước đây do Công ty Song Hỷ Quốc tế (công ty thành viên của Thuduc House) làm chủ đầu tư. Tháng 3/2021, Thuduc House chuyển nhượng toàn bộ vốn góp tại công ty này cho bên mua là 2 cá nhân gồm ông Bùi Ngươn Phong (tỷ lệ 99,672%) - Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lê Phong và bà Trần Thị Hà (tỷ lệ 0,328%).

Tuy nhiên, chỉ sau nửa tháng, ông Nguyễn Bá Dương - cựu Chủ tịch Coteccons công bố mua lại 50% vốn của Công ty Song Hỷ Quốc tế từ ông Phong. Hiện chủ đầu tư được công bố của dự án này gồm liên doanh 2 công ty Lê Phong và Coteccons.

Một dự án căn hộ mới vừa được giới thiệu ra thị trường Bình Dương là Cycamore, do Capital Land làm chủ đầu tư. Dự án này nằm trong Thành phố mới Bình Dương, cách khá xa TP.HCM, nhưng được công bố mức giá trung bình dự kiến khoảng 50 triệu đồng/m2. Tương tự, dự án căn hộ Uni Complex tại TP. Thủ Dầu Một do Công ty TDC làm chủ đầu tư cũng có giá dự kiến quanh mức này.

Trước đó, nhiều dự án căn hộ tại Bình Dương như Phú Đông Sky One tại TP. Dĩ An, giai đoạn 2 dự án Astral City hay Picity Sky Park tại TP. Dĩ An… đều có mức giá trung bình từ 35-45 triệu đồng/m2. Theo đại diện các doanh nghiệp, đến thời điểm hiện tại, căn hộ có mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 đang dần biến mất khỏi thị trường Bình Dương.

Hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán giá thấp để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nhưng quả thực giai đoạn này không thể làm được - Ông Ngô Quang Phúc Tổng giám đốc Phú Đông Group

Trở lại với TP.HCM, nguồn cung dự án mới thời gian qua trở nên hiếm hoi. Từ đầu năm 2024 đến nay, chỉ vài dự án căn hộ mới được công bố nhưng đều gây choáng bởi có mức giá quá cao.

Chẳng hạn, đầu tháng 5/2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức) do Tập đoàn Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với giá từ 130 triệu đồng/m2, nếu tính cả thuế và phí sẽ tăng lên 146-155 triệu đồng/m2. Hay tại dự án Metropole (P. Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức), nếu như giai đoạn 1 khu Gallera có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì nay giai đoạn 2 khu Opera được chủ đầu tư là Công ty SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Không chỉ dự án mới, làn sóng tăng giá cũng âm thầm diễn ra với thị trường thứ cấp. Theo khảo sát mới đây của Công ty DKRA Vietnam, hiện tại, giá căn hộ tại TP.HCM hầu hết đã vượt ngưỡng trên 60 triệu đồng/m2.

Tại phân khúc căn hộ, giá tăng cao do nhu cầu nhà ở lớn và nguồn cung khan hiếm, nhưng giao dịch không nhiều. Trong khi đó, các phân khúc đất nền, nhà phố đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Ông Trần Vững - một môi giới sản phẩm nhà phố cho biết, dù không quá sôi động nhưng thị trường này đang diễn ra “sóng ngầm” giao dịch. Nếu như thời điểm cuối năm 2023, tại các quận, huyện thuộc TP.HCM bảng treo bán nhà xuất hiện nhan nhản, thì gần đây gần như đã không còn.

“Trong khoảng 1 tháng trở lại đây, giao dịch nhà đất có chiều hướng tăng cao, các phòng công chứng ở TP. Thủ Đức lúc nào cũng đông khách và giá đã tăng 10-20% so với tháng trước đó”, môi giới này cho hay.

Thà bán chậm, chứ không thể giảm giá

Có thể thấy, các dự án căn hộ được công bố ra thị trường gần đây đều có mức giá khá cao, trong khi đại diện nhiều doanh nghiệp cho biết, sức hấp thụ của thị trường vẫn yếu.

“Thị trường căn hộ khác với thị trường nhà phố, khách hàng chủ yếu thời điểm hiện tại là người có nhu cầu ở thực, còn để đầu tư rất ít. Trong khi đó, dù nhu cầu nhà ở cao, nhưng không phải ai cũng đủ điều kiện mua nhà, một phần do khó khăn kinh tế kéo dài, phần khác do niềm tin chưa hoàn toàn hồi phục, đặc biệt với các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai”, chủ đầu tư một dự án tại Bình Dương nói và cho hay, mặc dù bán hàng rất khó trong giai đoạn này, nhưng thà bán chậm chứ không thể giảm giá.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, hơn ai hết, các chủ đầu tư đều muốn bán giá thấp để đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nhưng quả thực giai đoạn này không thể làm được. Ngay trong thời điểm thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào đều đi lên, chưa kể để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án thời điểm hiện tại là vô cùng khó khăn. Các khu vực lân cận TP.HCM đều không còn quỹ đất sạch mà ngày càng phải đi xa hơn, cùng với đó là thủ tục hoàn thiện một dự án vẫn kéo dài với chi phí không ngừng tăng cao.

“Cách đây vài năm, tiền sử dụng đất chỉ phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng cho mỗi dự án quy mô nhỏ, nhưng nay tăng hơn 4 lần lên hơn 80 tỷ đồng, đó là chưa kể hàng loạt chi phí đi kèm khác”, ông Phúc nói.

Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng cho hay, với bối cảnh hiện tại, khó có thể trông đợi dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… giảm giá.

“Như chúng ta thấy, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng, trong khi để làm được dự án lúc này quá khó khăn, một phần khó tìm được quỹ đất sạch phát triển dự án, phần khác do thủ tục khó khăn kéo dài, trong khi các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều tăng cao”, ông Hiếu nói và cho biết thêm, ngoại trừ bất động sản vùng ven thường mang yếu tố đầu cơ, còn bất động sản đáp ứng nhu cầu thực như căn hộ hay nhà phố ở các đô thị lớn chỉ có tăng, chứ không thể giảm.

Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Đoàn Thanh Ngọc - Tổng giám đốc Công ty PropertyX cho biết, nhiều người thắc mắc vì sao nền kinh tế còn khó khăn mà giá nhà vẫn tăng, thì câu trả lời là do tất cả các chi phí đầu vào đều tăng. Chưa kể, do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng nên nhiều chủ đầu tư có hàng đều tăng giá.

“Thị trường bất động sản giai đoạn hiện tại cũng như thời gian tới sẽ khó sôi động như trước đây, nhưng với các dự án đã giao nhà, đặc biệt là những căn hộ đã có sổ hồng, giao dịch vẫn sẽ tốt và giá tiếp tục tăng do nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn”, ông Ngọc nhận định.

Theo các chuyên gia trong ngành, một yếu tố quan trọng khác thúc đẩy giá nhà đi lên là một bộ phận nhà đầu tư chuyên săn tìm bất động sản có giá trị đang âm thầm mua vào nhằm đón đầu xu hướng hồi phục của thị trường.

Xét về tính chu kỳ và thông lệ, cứ sau mỗi lần áp dụng luật mới, thị trường bất động sản lại chứng kiến một nhịp tăng giá mới. Với Luật Đất đai 2024 cùng nhiều thay đổi mang tính bước ngoặt, nhiều khả năng thông lệ này sẽ lặp lại.