Giá nhà khó giảm là vì đầu cơ và đầu tư thứ cấp?

Tình trạng mua đi bán lại ăn chênh lệch trên thị trường thứ cấp cùng với điểm nghẽn thủ tục, lãi suất tăng cao có phải là yếu tố khiến giá bất động sản chỉ tăng và khó giảm?

Báo cáo NCTT của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 3 tháng đầu năm 2023, thanh khoản nhà đất suy giảm mạnh, nhu cầu mua BĐS tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM giảm lần lượt 30% và 22% so với cuối năm trước. Dù là vậy, giá bán căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội vẫn ghi nhận động thái tăng. Mức tăng diễn ra khác nhau ở các khu vực và phân khúc. Theo đó, giá rao bán căn hộ trung cấp, bình dân tại Hà Nội tăng 3-4%, còn tại TP.HCM là 13% trong quý vừa qua. Giá bán nhà liền thổ tại cả hai thành phố này cũng ghi nhận tăng 10% so với cuối năm 2022.

Còn theo CBRE Việt Nam, mức giá bán căn hộ TP.HCM trong quý 1/2023 tăng 2% so với quý trước và tăng 10,2% so với cùng kỳ năm ngoái, nằm ở mức trên 60 triệu đồng/m2.

Nhiều chuyên gia trong ngành cho rằng, việc giá BĐS chỉ tăng khó giảm xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó phải kể đến tình trạng giới đầu cơ, đầu tư lướt sóng “làm giá” ở thị trường thứ cấp khiến giá nhà liên tục tăng cao qua các năm.

Chia sẻ tại một hội thảo tổ chức mới đây, ông Trần Quốc Dũng, Phó TGĐ Tập đoàn Hưng Thịnh đưa ra nhận định, phải chẳng việc giá BĐS liên tục tăng cao có sự góp tay từ giới đầu cơ, đầu tư nhà đất. Nhiều nhà đầu tư thứ cấp mua BĐS từ nhà đầu tư sơ cấp rồi giao dịch đẩy giá lên cao để sang tay kiếm lợi nhuận từ giao dịch thứ cấp. Có những trường hợp gom đất nông nghiệp để chờ thời cơ để bán, sang tay, giá trị lớn. Hiện tượng này chủ yếu là xuất phát từ những nhóm thành phần cá biệt tham gia lĩnh vực BĐS và nó cũng tạo thành hệ lụy khiến giá bị đẩy lên cao.

Theo ông Dũng, nếu quản lý giỏi lắm thì lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS cũng chỉ nằm trong khoảng 5%-7%. Những khoản chênh lệch lớn, nếu có thì nằm trong các thành phần tham gia khác như các nhà đầu tư thứ cấp, những người mua sau bán sang tay đẩy giá lên cao để hưởng lợi. Thực chất đây không phải là lợi nhuận của chủ đầu tư, doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Còn theo bà Nguyễn Thái Hà, TGĐ Công ty CP Địa ốc Thăng Long, nhiều điểm nghẽn trong thủ tục pháp lý khiến dự án bị chậm trễ tiến độ triển khai, bị kéo dài thời gian xây dựng khiến chi phí dội lên cao. Trong khi ngồi chờ pháp lý, doanh nghiệp vẫn phải trả lãi ngân hàng 14-15%, thậm chí 16%, vì vậy khi bán ra cũng phải tính vào giá vốn. Doanh nghiệp phải gánh đủ chi phí nên không bán giá thấp, trong khi người mua chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không xuống tiền cho những sản phẩm giá cao. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng ngày càng cao cũng khiến áp lực tài chính của doanh nghiệp nặng nề hơn.

Chia sẻ về quan điểm giá BĐS, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng, tại Việt Nam, nhu cầu về BĐS luôn rất lớn, lợi nhuận đầu tư loại hình này tăng cao, thuế tài sản quá thấp nên cầu ảo liên quan đến đầu cơ và trữ tiền vào thị trường này luôn ở mức cao. Sau mỗi lần sốt đất giá được tăng cao, lần sau sẽ làm giá tăng cao hơn lần trước và cùng lắm là thị trường đóng băng chứ khó trở về như trước đó. Tình trạng này dẫn đến hệ lụy là nhóm những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp ngày càng khó khăn trong tìm mua nhà ở bằng đồng lương của mình.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, việc giá BĐS tăng nóng liên tục cũng không thể chỉ đổ lỗi cho một phía. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến giá nhà đất tăng cao như tiền sử dụng đất tăng mạnh, quỹ đất cũng ngày càng hạn hẹp hơn, đặc biệt là tại đô thị phát triển như Tp.HCM. Các chủ đầu tư nào không triển khai dự án từ khâu tạo lập quỹ đất mà mua lại dự án đã sẵn sàng pháp lý thì chi phí cũng bị đẩy lên rất cao, dẫn đến giá thành sản phẩm cũng bị định giá cao.

Bên cạnh chi phí đầu tư, phát triển dự án, vật tư xây dựng, nhân công, chi phí quản lý và giám sát thi công đều tăng qua các năm theo sự tăng trưởng lạm phát. Ngoài ra không thể bỏ qua việc nhiều CĐT vẫn đặt nặng yếu tố lợi nhuận, đưa ra mức giá bán sốc khiến mặt bằng chung của cả thị trường “ăn theo” mà đi lên. Thị trường thời gian qua không thiếu dự án mới triển khai tung ra mức giá trấn động, cao hơn 40 -50% so với mặt bằng chung khiến các dự án triển khai sau cũng được thể tạo ra giá bán mới. Điều này vô hình chung kéo cả một thị trường đi lên theo và không chịu hạ xuống nữa một khi đã định vị được “chổ đứng” mới.

Nhiều đơn vị NCTT đều đưa ra dự báo, nguồn cung nhà ở vẫn sẽ khan hiếm từ nay đến hết năm 2023 do nhiều yếu tố tác động. Theo đó, giá căn hộ và nhà liền thổ tại các thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM dự kiến sẽ còn tiếp tục tăng, mức tăng có thấp nhất rơi vào từ 4 -7% trong năm nay. Khi Luật đất đai, Luật nhà ở và Luật kinh doanh BĐS mới được thông qua (dự kiến vào năm 2024), giá BĐS sẽ có sự điều chỉnh mạnh theo hướng phù hợp với khung giá thị trường.

Để vực dậy ngành BĐS, để lấy lại niềm tin từ khách hàng cũng hư giúp người lao động tiếp cận dễ hơn với nhu cầu nhà ở trong bối cảnh giá BĐS tăng cao, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh việc Chính phủ cần có những giải pháp để kiểm soát các kênh thứ cấp, ngay cả kiểm soát cả việc mua bán chuyển nhượng đất nông nghiệp. Ngân hàng Nhà nước cần sớm giảm lãi suất để thúc đẩy nhu cầu mua bán, các doanh nghiệp cũng cần hướng đến phát triển các sản phẩm phù hợp, cân bằng nguồn cung cho thị trường, tránh nghiên lệch về một vài phân khúc lợi nhuận cao khiến thị trường lệch pha và làm mặt bằng giá BĐS trung bình đị dội lên cao do nguồn hàng chỉ toàn cao cấp, hạng sang.