Giá nhà Hà Nội khó giảm vì cạn cung

Chậm gỡ vướng pháp lý dự án là một trong những lý do khiến nguồn cung nhà ở tại Hà Nội chỉ nhỏ giọt những năm gần đây, từ đó dẫn tới giá nhà tăng nhanh và xu hướng này dự báo sẽ chưa dừng lại trong bối cảnh chi phí đầu vào liên tục leo thang.

Nhà miệt mài tăng giá

Báo cáo cập nhật thị trường căn hộ Hà Nội do CBRE Việt Nam công bố mới đây cho biết, trong năm 2021, Thành phố chỉ có khoảng 17.000 căn hộ mở bán mới, giảm 7% so với năm ngoái, cũng là năm thứ hai liên tiếp Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán mới giảm.

Trong đó, căn hộ trung cấp vẫn là sản phẩm phổ biến nhất trên thị trường, chiếm 72% tổng nguồn cung mới trong năm. Phân khúc cao cấp đứng thứ hai, chiếm gần 25% tổng nguồn cung mở bán mới - cũng là mức tỷ trọng cao nhất của phân khúc này trong 3 năm qua.

Đáng chú ý, Hà Nội chứng kiến sự ra mắt của dự án căn hộ siêu sang đầu tiên, nằm tại khu vực trung tâm thành phố, có mức giá cao nhất từ trước tới nay với hơn 600 triệu đồng/m2.

Sự xuất hiện nhiều hơn phân khúc trung cấp và siêu sang (tỷ trọng 72%) đã đẩy mặt bằng giá bán sơ cấp trung bình phân khúc căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng lên 1.596 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tương đương khoảng 35 triệu đồng/m2, tăng 13% theo năm. Đây là mức tăng theo năm cao nhất trong 5 năm qua của nhóm sản phẩm này.

Giá nhà tăng, theo chia sẻ của đại diện CBRE, chủ yếu đến từ việc mở bán của các dự án nằm tại vị trí đắc địa tại khu trung tâm quận Hoàn Kiếm và khu Đống Đa, Ba Đình, bên cạnh xu hướng nâng cấp định vị các dự án khu đô thị diễn ra những năm gần đây.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ trung bình đạt 1.213 USD/m2 tính tới cuối năm 2021, tăng 4% theo năm. Các vị trí có ít nguồn cung mới trong 2 năm trở lại đây như quận Tây Hồ, Cầu Giấy và Đống Đa là các khu vực có giá bán tăng cao hơn mức trung bình thị trường trong năm (ở ngưỡng trên 6%).

Khảo sát của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, mức độ quan tâm tới sản phẩm chung cư tăng ở tất cả các phân khúc, trong đó phân khúc bình dân tăng cao nhất, với mức tăng khá mạnh kể từ tháng 11 trở lại đây. Tuy nhiên, do nguồn cung quá ít, dẫn tới mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Số dự án có mức giá trung bình dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường Hà Nội vô cùng khan hiếm. Các dự án Tecco Diamond (Thanh Trì), Thăng Long Capital (Hoài Đức), Hanhomes Blue Star (Trâu Quỳ, Gia Lâm), BID Residence Văn Khê (La Khê, Hà Đông), Anland Lake View (Hà Đông) nằm trong số hiếm hoi được liệt kê vào phân khúc bình dân ở thời điểm hiện tại. Song, ngoại trừ BID Residence Văn Khê và Anland Lake View được coi như gần trung tâm nhờ trục đường Tố Hữu (cách trung tâm Hà Nội khoảng 11 km), các dự án còn lại đều cách xa từ 15-20 km.

Không những vậy, giá chào bán tối thiểu cũng ở mức cao, dao động từ 23,5-25 triệu đồng/m2 cho 1 căn hộ diện tích 60-70 m2 (gồm 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh) với nội thất cơ bản. Để có thể ở được, người mua nhà cần phải đầu tư thêm từ 1-2 triệu đồng/m2.

“Mức giá này không chỉ cao đối với phần lớn bộ phận người dân, mà còn cao hơn so với chính giai đoạn 1 của một số dự án, dù chất lượng chưa được cải thiện nhiều”, anh Tuấn Sơn, một người có nhu cầu mua nhà cho hay.

Trong khi đó, các quận nội thành như Hai Bà Trưng, Ba Đình chủ yếu tập trung các dự án phân khúc căn hộ hạng A như Hateco Laroma, Grandeur Palace, Lancaster Luminaire… có giá bán trên 70 triệu đồng/m2, hầu như không có dự án mới mở bán trong những năm gần đây. Các quận kế cận gồm Đống Đa, Tây Hồ, Cầu Giấy cũng không “kém cạnh” khi các dự án đang mở bán đều có giá dao động trong khoảng từ 45-70 triệu đồng/m2 tùy phân khúc và vị trí.

Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Hoàng Mai là các khu vực cung cấp đa số nguồn cung căn hộ hạng B cho thị trường, mức giá trung bình được ghi nhận từ 35-40 triệu đồng/m2. Tại những tòa căn hộ cao cấp do Masterise Home phát triển trong Khu đô thị Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park và dự án The Matrix One, giá bán có thể lên tới trên 50 triệu đồng/m2.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, phân khúc nào giá cũng tăng, trong đó phân khúc căn hộ bình dân có tỷ lệ tăng giá mạnh nhất, kế đến là căn hộ trung cấp.

“Có những dự án căn hộ trước đây thuộc phân khúc bình dân thì nay đã có mức giá trung cấp”, ông Hưng nói và cho biết thêm, nhiều khả năng giá chung cư có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới, nhất là khu vực nội thành Hà Nội.

Nguồn hàng cạn kiệt

Ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết, tìm mua nhà mới vào thời điểm này giá không những không giảm, mà còn tăng lên so với trước dịch, thậm chí có sẵn nguồn tài chính cũng khó tìm được căn hộ ưng ý khi nguồn hàng đã cạn kiệt.

Theo ông Giang, các dự án đang mở bán trên thị trường chủ yếu là hàng tồn kho từ những năm trước, song cũng gần như được đặt cọc hết, cho nên khách hàng có nhu cầu về nhà ở chỉ có thể tìm cách mua lại những căn hộ cũ hoặc nhà tập thể. Nhu cầu tăng lên có thể là lý do khiến ngay cả những căn hộ tập thể cũ nát cũng được “hét giá” cao thời gian gần đây.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) cho hay, tình trạng nguồn cung nhỏ giọt xuất phát từ việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở tại nội đô Hà Nội chưa được cải thiện.

Trên thực tế, một trong những kỳ vọng lớn nhất của các thành viên thị trường là việc tháo gỡ nút thắt pháp lý dự án quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 75 - Luật Đầu tư về công nhận chủ đầu tư tại dự thảo Luật sửa đổi nhiều luật trình Quốc hội xem xét thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ nhất Quốc hội khóa XV vừa qua.

Tuy nhiên, kết quả chưa như mong muốn do còn tồn tại những quan điểm trái chiều và phải lùi lại xem xét vào kỳ họp tiếp theo dự kiến diễn ra vào tháng 5/2022. Điều này khiến cho tiến trình gỡ khó cho hơn 208 dự án chung cư ở TP.HCM và Hà Nội tiếp tục phải chờ đợi, từ đó kéo dài việc cải thiện nguồn cung nhà ở, gây sức ép lên mặt bằng giá khi cung - cầu vẫn chênh lệch lớn.

CBRE dự báo, mức giá sơ cấp sẽ tăng khoảng 5-7%/năm trong 3 năm tới, ngoài việc hạn chế nguồn cung thì còn do các chi phí đầu vào như chi phí đất, chi phí xây dựng… leo thang. Cùng với đó, theo kỳ vọng của chủ đầu tư, sản phẩm của các khu đô thị tiếp tục nâng cấp định vị và kỳ vọng các dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở một số vị trí đắc địa, trung tâm.

Theo ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Funi Bamboo miền Bắc, hiện là thời điểm phù hợp cho người có nhu cầu mua chung cư, vì lãi suất cho vay đang ở mức hợp lý, các chủ đầu tư tung nhiều chương trình kích cầu mua nhà hấp dẫn, bởi vậy giá nhà tuy tăng nhưng vẫn có thể lựa chọn được căn hộ hợp lý ở xa trung tâm. Tất nhiên, người mua cũng cần cân đối tài chính để tránh áp lực trả nợ.

“Mua ngay trong thời điểm này sẽ có cơ hội lựa chọn kỹ càng hơn, nếu đợi qua Tết Nguyên đán 2022 thì giá có thể tăng thêm và sự lựa chọn cũng sẽ ít đi”, ông Hà nói.