Giá nhà đất TP. Thủ Đức căng như bong bóng

Ba năm qua, giá đất và nhà ở quận 2, quận 9, Thủ Đức liên tục đi lên ở hầu hết phân khúc dẫn đến lo ngại về vấn đề bong bóng bất động sản tại khu vực này.

Thông tin về đề án thành phố Thủ Đức cùng loạt dự án hạ tầng được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức "thổi giá".

Nhà Thủ Đức đắt gần bằng Phú Nhuận, Bình Thạnh

Tìm mua một căn nhà hoàn thiện dành cho gia đình 4 người gần quận Bình Thạnh (TP.HCM), chị Hồng Ánh, 45 tuổi được môi giới dẫn đi xem một căn nhà 3 tầng ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức.

Ngôi nhà 66m2 nằm trong hẻm trên đường số 6 được rao với giá 6,1 tỷ đồng. Theo người môi giới này, đây là khu vực rất gần với những trục đường chính như Phạm Văn Đồng, Kha Vạn Cân, đường số 9… Tuy nhiên, với nhu cầu tìm nhà cách cầu Sài Gòn không quá 7km, căn nhà này lại xa hơn yêu cầu của chị đến gần 5km, xung quanh là những con đường đông đúc dân cư nên chị Ánh không mấy hứng thú.

“Tuần trước, tôi mới xem một căn 3 tầng 60m2 trong hẻm nhỏ đường Lê Quang Định bên quận Bình Thạnh, nằm ngã 4 Nguyễn Văn Đậu đang bán giá 5,8 tỷ đồng, rẻ hơn căn nhà bên Thủ Đức hơn 300 triệu mà lại gần trung tâm thành phố. Hẻm trước nhà hơi nhỏ nhưng vị trí thuận tiện hơn nhiều so với bên Thủ Đức”, chị Ánh nói.

Ở phân khúc nhà phố, một căn 80m2 tại phường Linh Đông, Thủ Đức với mặt tiền rộng 4m trên đường Kha Vạn Cân đang rao giá 16,3 tỷ đồng, tương đương 204 triệu đồng/m2.

Môi giới cho biết đây là mức giá đã được chủ nhà giảm 1,5 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng thêm nếu người mua thiện chí. Ngoài ra, căn nhà này còn có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh với giá khoảng 40 - 45 triệu đồng/tháng trong thời điểm trước dịch bệnh.

Cùng tầm giá này, tại đường Đặng Văn Ngữ gần khúc giao với đường Lê Văn Sỹ (phường 10, Phú Nhuận), một căn nhà diện tích đất 90m2 có 4 phòng ngủ đang tìm người mua giá 19 tỷ đồng, tương đương khoảng 211 triệu đồng/m2.

Ở cả phân khúc nhà ở và đất nền, giá rao bán hiện nay có biến động nhẹ so với thời điểm đầu năm. Trong khi đó, thị trường căn hộ chung cư lại có xu hướng đi ngang, không nhiều biến động do không có dự án mở bán mới, nguồn cung nhỏ giọt.

Trong 3 năm trở lại đây, giá đất Thủ Đức tăng trong khoảng 50 - 250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

Mặt bằng giá bán tăng quá nhanh

Nhìn rộng về thị trường thành phố Thủ Đức tương lai với 3 quận là quận 2, quận 9 và Thủ Đức, 2020 là một năm khó khăn do dịch Covid-19 tác động không nhỏ khi việc triển khai xây dựng và các kế hoạch bán hàng của các dự án bị ảnh hưởng do phải tuân thủ quy định giãn cách xã hội trong 2 đợt bùng phát của dịch bệnh.

Tuy nhiên, xét trên bình diện toàn thị trường TP.HCM, đây vẫn là khu vực có sức hút lớn.

Thống kê của đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản REIC cho thấy trong 3 năm qua, khu vực đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỷ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, chỉ số lượng hàng tồn khá ít.

Mặt bằng giá bán căn hộ tăng trong khoảng 50 - 80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm khoảng 20%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700 - 3.500 USD/m2 lên 6.000 - 8.000 USD/m2.

Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50 - 250% tuỳ khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

Nhiều đại gia bất động sản cũng đang sở hữu quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai. Bên cạnh đó là các quỹ đất từ 20ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Refico, HDTC...

Đánh giá về thị trường, ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC, nhận định mặt bằng giá bán các sản phẩm giai đoạn mới vẫn cao hơn so với thời điểm này năm ngoái. Riêng khu vực quận Thủ Đức, thị trường vẫn ổn định về mặt bằng giá dù dịch bệnh. Nguồn cung mới của quận Thủ Đức cũng không nhiều trong 8 tháng đầu năm nay, do vậy, khách hàng đều phải tìm sản phẩm ở thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, đất nền khu vực cuối quận 9 có ghi nhận giảm 10 - 20% so với cùng thời điểm năm trước do nhà đầu tư kẹt vốn trong dịch bệnh cần bán nhanh để xoay vòng dòng tiền kinh doanh.

“Thực tế mặt bằng giá bán bất động sản của thành phố Thủ Đức tương lai tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu”, ông Đặng Quang Long bình luận.

Nhiều người mua phải nhà giá đắt

Nhận định về mức giá hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng bất động sản khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12 - 18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

"Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở”, ông Trần Khánh Quang giải thích.

Nói với PV, ông đánh giá một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao.

Khi được hỏi về việc nhiều chủ đầu tư đang định giá sản phẩm ở mức quá cao, dễ dẫn đến tình trạng “ngáo giá”, ông Quang cho rằng giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư.

“Nếu giá bán cao hơn 10 - 15% so với giá thật của bất động sản có thể gọi là đắt, còn đắt mức trên 30% là ngáo giá. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết”, ông bình luận.

Theo chuyên gia này, quyết định thành lập thành phố Thủ Đức có thể khiến thị trường sáng lên nhưng khó tăng mạnh. Tuy nhiên, các sản phẩm hướng đến người có nhu cầu ở thực như căn hộ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn hay nhà phố giá 4 - 5 tỷ sẽ vẫn tiếp tục sôi động.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa xứng đáng để phát triển các dự án cao cấp 4.000 - 5.000 USD/m2. Trong bán kính 3km quanh khu vực không hề có các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính…, chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

Chuyên gia khuyến nghị, trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, người đầu tư nên hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu cần thiết chỉ nên vay khoảng 30%. Ngoài ra, việc quan trọng là nên lập sẵn kế hoạch trong 12 tháng sắp tới chỉ có chi mà không có thu và tăng cường dự trữ tiền mặt