Giá nhà, đất thay đổi theo… nắng mưa

Ngoài các yếu tố về cung cầu, chi phí vật tư - xây dựng, giá đất…, tác động từ môi trường cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Mất giá vì kẹt xe, ngập lụt, ô nhiễm

Trong bối cảnh dịch bệnh còn diễn biến phức tạp, các chủ đầu tư dự án đang đẩy mạnh bán hàng trên kênh online. Theo đó, những buổi livestream bán hàng, giới thiệu dự án liên tục diễn ra và thu hút được sự quan tâm của người dân. Việc chỉ xem qua màn hình nên người xem chủ yếu quan tâm tới là những thông tin cơ bản về dự án như số căn hộ, diện tích căn, tiện ích…, đến khi tìm hiểu kỹ hơn thì mới biết dự án bị bao bọc bởi các tuyến đường thường xuyên bị kẹt xe, ngập nước…, nên từ chối mua.

Đơn cử, tại khu vực Cát Lái (TP. Thủ Đức), nơi tập trung nhiều dự án bất động sản lớn như Citi Esto, Citi Soho, Citi Home, City Grand, Phố Đông Villa, Vista Verde, khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi…, hiện có nhiều dự án đã hoàn thành và bàn giao cho khách hàng. Tuy nhiên, có không ít khách hàng chưa kịp vui khi chuyển về nhà mới thì đã phải tìm cách “bán đổ, bán tháo” để dọn đi chỗ khác, bởi hàng ngày phải chứng kiến cảnh tượng những đoàn xe tải, xe container chạy như mắc cửi, bụi bay mù mịt… đã trở thành nỗi ám ảnh của họ mỗi khi về nhà.

Chị Trang, từng là cư dân của Chung cư Citi Home chia sẻ, chị đã phải bán lỗ căn hộ của mình để chuyển đi nơi khác vì nhiều khi đi làm về sớm, nhưng vẫn không kịp đón con bởi phải hàng chờ hàng chục phút mới sang được bên kia đường, chưa kể nguy cơ tai nạn rình rập khi phải cố len lỏi giữa dòng xe trọng tải lớn để về kịp giờ.

Cũng thuộc TP. Thủ Đức, những “thượng đế” tại Khu đô thị Thảo Điền không phải đối mặt với khói bụi, kẹt xe…, nhưng phải “sống chung” với cảnh ngập nước triền miên. Điều này khiến những căn hộ từ trung cấp đến hạng sang trị giá hàng chục tỷ đồng, hàng trăm tỷ đồng trở nên kém hấp dẫn.

Với khoảng 40-45% diện tích đất có độ cao 0-1 m, 15-20% từ 1-2 m so với mực nước biển, TP.HCM sẽ chịu ảnh hưởng ngày một nghiêm trọng hơn bởi triều cường và bão lũ trong tương lai.

Hay tại khu Nam TP.HCM, mỗi khi trời đổi gió, đặc biệt là trong khoảng thời gian từ tháng 7 đến tháng 8 hàng năm, người dân khu vực này lại bị “tra tấn” bởi mùi hôi thối bốc lên từ các khu xử lý rác thải. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến đời sống của người dân, mà còn tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản nơi đây.

Ví dụ như trường hợp của chị Huyền, năm 2018, chị bỏ hơn 2 tỷ đồng để mua một căn hộ trên đường Nguyễn Lương Bằng nối dài (quận 7, TP.HCM), dọn vào ở một thời gian thì thường xuyên ngửi thấy mùi hôi nồng nặc xuất hiện theo hướng gió. Bởi vậy, chị quyết định rao bán ngay căn hộ này để chuyển sang khu vực khác, nhưng tới nay vẫn không có người mua.

Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản đã phát triển nhiều dự án nhà ở tại khu vực huyện Nhà Bè và quận 7, TP.HCM chia sẻ, có hơn 20% khách hàng đặt mua căn hộ phản ứng trước tình trạng ô nhiễm không khí ở khu Nam, nhiều trường hợp chấp nhận bỏ cọc khi tới xem nhà do ngửi thấy mùi hôi trong không khí.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư Phú Vinh cho rằng, những tác động từ bên ngoài như ngập úng, ô nhiễm không khí… sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sức hấp dẫn của các dự án và tâm lý người mua nhà.

Ông Chánh cho biết, các khách hàng của Công ty đều xem tác động môi trường là một trong những tiêu chí quyết định việc mua nhà, đặc biệt là vấn đề ngập úng, bởi nếu bất động sản nằm trong khu vực dễ bị ngập lụt thì không chỉ cuộc sống của gia chủ bị ảnh hưởng, mà tài sản của họ cũng bị thiệt hại, tỷ lệ sinh lời cũng không cao.

Ứng phó cách nào?

Báo cáo mới đây của Savills cho biết, TP.HCM đang nằm trong danh sách 10 thành phố trên thế giới có khả năng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi biến đổi khí hậu. Theo báo cáo này, đến năm 2050, hàng triệu người dân sinh sống tại thành phố này sẽ phải đối mặt với nguy cơ gia tăng từ các hiện tượng khí hậu thường xuyên và khắc nghiệt như lũ lụt, hạn hán và bão nhiệt đới. Hơn nữa, với khoảng 40-45% diện tích đất có độ cao 0-1 m, 15-20% từ 1-2 m so với mực nước biển, TP.HCM sẽ chịu ảnh hưởng ngày một nghiêm trọng hơn bởi triều cường và bão lũ trong tương lai.

Trên thực tế, tình trạng ngập lụt tại TP.HCM đang diễn ra ngày càng nghiêm trọng. Chỉ một vài cơn mưa đầu mùa cũng khiến nhiều khu vực trên các tuyến đường Điện Biên Phủ, Nguyễn Xí (Q.Bình Thạnh)… ngập tới vài chục cen-ti-mét. Đó là mùa mưa, nhưng ngay cả trong mùa khô thì người dân Thành phố cũng không thoát khỏi cảnh lội nước do triều cường.

Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam, biến đổi khí hậu và phát triển đô thị có mối quan hệ mật thiết với nhau. Khi dân số của thành phố tăng lên, họ phải đối mặt với những thách thức bao gồm cơ sở hạ tầng, nhà ở, quản trị, di chuyển đô thị và đặc biệt là tác động của biến đổi khí hậu. Xu hướng biến đổi khí hậu ngày càng phức tạp và sự biến đổi này tạo thêm áp lực cho phát triển đô thị.

“Với TP.HCM, việc phát triển đô thị cần phải bền vững và thích ứng được với biến đổi khí hậu để cung cấp một môi trường an toàn, lành mạnh cho sự phát triển kinh tế của Thành phố và nâng cao đời sống của người dân”, ông Troy Griffiths nhấn mạnh.

Còn bà Regina Lim, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL Việt Nam) cho hay, ngập nước là yếu tố thuộc nhóm tác động hạ tầng và ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị bất động sản. Do vậy, cần đặt việc xử lý tình trạng ngập nước ở tầm vĩ mô thì thị trường bất động sản mới có thể phát triển bền vững.

Ghi nhận thực tế của Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, chính quyền TP.HCM đã đầu tư hơn 5.400 tỷ đồng cho 44 dự án chống ngập trong giai đoạn 2016 - 2020 và trong giai đoạn 2026-2030, Thành phố sẽ chi thêm hàng ngàn tỷ đồng để thực hiện các dự án dự báo, kiểm soát ngập úng để chủ động ứng phó với biến đổi khí hậu; đồng thời sẽ xây mới, hoàn thiện hệ thống thoát nước theo quy hoạch; đầu tư hoàn thiện các dự án nạo vét trục thoát nước chính, chỉnh trang đô thị, xây dựng nhà máy xử lý nước thải sinh hoạt tại các lưu vực dân cư đông như Bắc Sài Gòn, Tây Sài Gòn, Nam Sài Gòn…, song điều đó chưa thể khẳng định tình trạng ngập lụt ở TP.HCM sẽ giải quyết triệt để.

Ngoài việc đầu tư xây dựng hạ tầng, PGS-TS, kiến trúc sư Lưu Đức Cường cho rằng, cần phải có giải pháp quản lý đô thị để làm chậm dòng chảy tràn, gia tăng không gian điều tiết, giảm sụt lún. Theo đó, cần siết chặt và kiểm soát đối với khu vực đô thị hóa có địa hình thấp như hướng Đông Bắc (quận 2, 9, Thủ Đức); hướng Tây Nam dọc Quốc lộ 1 (quận Bình Tân, huyện Bình Chánh; hướng Nam, Đông Nam tiến ra biển (huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ).

Cùng với đó, phải kiểm soát phát triển đô thị hợp lý, khuyến khích phát triển đô thị tại khu vực có địa hình cao như khu vực đô thị trung tâm hiện hữu và hướng Bắc, Tây Bắc gắn với Củ Chi, Hóc Môn, dọc Quốc lộ 22… Tuy nhiên, nếu xét về hiệu quả đầu tư, đây lại là khu vực kém hấp dẫn so với các hướng khác nên cần có cơ chế khuyến khích.

“Việc phát triển tại các khu vực này cần được thiết kế, quy hoạch hợp lý để loại bỏ những nguyên nhân gây ngập lụt như hiện nay. Riêng đối với những khu vực đất trũng, thấp, cần đặc biệt quan tâm đến tác động môi trường, tính khả thi và hiệu quả đầu tư”, ông Cường nhấn mạnh.