Giá nhà đất tăng trên diện rộng

Theo VNDirect thì nguồn cung căn hộ tại TP HCM giảm mạnh 52,9% trong quý 1 xuống còn 1.709 căn, trong khi nguồn cung căn hộ tại Hà Nội phục hồi mạnh mẽ tăng 169,7% lên 4.112 căn.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM ảm đạm

Nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong Q1/21 giảm mạnh 52,9% svck xuống còn 1.709 căn; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% svck (2.624 căn). Chúng tôi quan sát thấy đây là quý thứ 5 liên tiếp TP HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong Q1/21, tăng 77,0 điểm % so với quý trước (svqt), cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp Q1/21 tăng 2,9% svqt/+14,6% svck đạt 2.219 USD/m2.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi đáng kể

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi mạnh mẽ trong Q1/21 tăng 169,7% svck lên 4.152 căn, nhờ nguồn cung mới tăng đáng kể 93,7% svck (4.421 căn). Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% svck lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực 93,9% (-3,4 điểm % svqt). Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 3,5% svqt/+7,0% svck lên 1.461 USD/m2.

Nhà xây sẵn sụt giảm tại TP HCM nhưng hồi phục tại Hà Nội

Trong Q1/21, nguồn cung mới nhà xây sẵn tại TP HCM giảm 51,0% svck xuống chỉ 170 căn, kéo lượng giao dịch giảm 75,2% svck. Ngược lại, nguồn cung mới tại Hà Nội phục hồi ấn tượng (+714,5% svck đạt 393 căn) và số lượng giao dịch tăng 106,0% svck lên khoảng 300 căn. Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, giá sơ cấp tăng 4,0-7,0% svck tại TP HCM trong khi Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình cao nhất trong 4 năm qua lên tới 5.628 USD/m2.

Giá đất trên thị trường thứ cấp tăng mạnh

Chúng tôi nhận thấy giá đất tăng đột biến tại Đông Anh (+75,5% svck), Thanh Trì (+25,6% svck), Củ Chi (+27,7% svck), Hóc Môn (+21,1% svck). Giá đất trong những khu vực này tăng mạnh chủ yếu do 1) công bố dự thảo quy hoạch sông Hồng và 2) đề xuất đưa 5 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Chúng tôi lựa chọn cổ phiếu VHM, NLG và KDH

Chúng tôi duy trì đánh giá Tích cực đối với ngành BĐS nhà ở. Tiềm năng tăng giá là nguồn cung hồi phục. Rủi ro giảm giá là 1) nguồn cung thấp hơn dự kiến do quy trình pháp lý chậm và 2) giá nguyên vật liệu xây dựng tiếp tục tăng cao. Chúng tôi lựa chọn cổ phiếu VHM, NLG và KDH dựa trên triển vọng ký bán 2021 cùng quỹ đất sẵn sàng sử dụng lớn.

THỊ TRƯỜNG SƠ CẤP

Lượng căn hộ tiêu thụ tại TP HCM ảm đạm Nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM trong Q1/21 giảm mạnh 52,9% svck xuống còn 1.709 căn; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% svck (2.624 căn). Chúng tôi quan sát thấy đây là quý thứ 5 liên tiếp TP HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân. Phân khúc trung cấp chiếm 40,7% tổng nguồn cung mới, theo sau là phân khúc hạng sang chiếm 39,1% và cao cấp chiếm 20,2%. Tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5% trong Q1/21 (tăng 77 điểm % svqt), cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Khu vực phía Đông TP HCM tiếp tục thống lĩnh thị trường, chiếm 47,0% nguồn cung mới, tiếp theo là khu Nam với 36,0%, không có dự án mở bán mới ở khu trung tâm do thiếu quỹ đất và vấn đề cấp phép.

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi đáng kể

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội phục hồi mạnh mẽ trong Q1/21 tăng 169,7% svck đạt 4.152 căn, nhờ nguồn cung mới tăng đáng kể 93,7% svck (4.421 căn). Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% svck lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Khu Đông và khu Tây dẫn dắt thị trường Hà Nội chiếm 77% tổng nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì tích cực ở mức 93,9% (- 3,4 điểm % svqt).

Giá sơ cấp căn hộ tại TP HCM (USD/m2) tăng ở tất cả các phân khúc

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP HCM trong Q1/21 tăng 2,9% svqt/+14,6% svck đạt 2.219 USD/m2, do các dự án mới nằm ở vị trí được săn đón, điều kiện bàn giao, hỗ trợ thanh toán và tiện ích tốt hơn. Giá sơ cấp căn hộ tăng ở tất cả phân khúc, tăng từ 0,6-6,4% svck, đặc biệt là phân khúc trung cấp tăng cao nhất 6,4% svck.

Giá sơ cấp căn hộ chung cư Hà Nội (USD/m2) cũng ghi nhận tăng ở tất cả phân khúc

Giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong Q1/21 tăng 3,5% svqt/+7,0% svck lên 1.461 USD/m2, do sự hưng phấn của thị trường với các thông tin đồ án quy hoạch mới. Cũng như TP HCM, giá sơ cấp căn hộ tại Hà Nội tăng ở tất cả phân khúc, tăng 5,9-18,0% svck. Căn hộ cao cấp và bình dân tăng mạnh nhất lần lượt 18,0% svck và 10,8% svck.

Giá thứ cấp căn hộ khu vực vùng ven TP.HCM tăng ấn tượng trong 4T/21

Nguồn cung mới ở phân khúc bình dân đang khan hiếm trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao, dẫn đến giá căn hộ thứ cấp ở những khu vực có mức giá dưới 2.000 USD/m2 được ghi nhận tăng nhanh hơn. Dựa trên nghiên cứu thị trường của chúng tôi, giá căn hộ thứ cấp tại Gò Vấp tăng mạnh nhất (+11,1% svck), theo sau đó là Bình Tân (+7,6% svck), Bình Chánh (+5,2% svck) trong 4T/21.

Giá thứ cấp căn hộ tại Hà Nội cũng ghi nhận tăng trong 4T/21

Giá thứ cấp căn hộ tại Hà Nội tương đối ổn định trong 4T/21, tăng trung bình 2,7% svck. Hoài Đức tăng mạnh nhất 7,8% svck do: • Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm ở phía Tây Hà Nội, gồm huyện Hoài Đức có thể hoàn thành trong năm 2021 (tuyến metro Nhổn - ga Hà Nội và đường vành đai 3,5 từ Đại lộ Thăng Long - Quốc lộ 32). • Hoài Đức đặt mục tiêu trở thành quận nội thành của Hà Nội trước năm 2022.

Các nhà đầu tư ráo riết đổ về săn đất khu vực Tây Bắc TP HCM

Giá đất ở các quận ngoại thành TP HCM, đặc biệt là khu Tây Bắc chứng kiến mức tăng trưởng ấn tượng trong 4T/21, với Củ Chi (+27,7% svck), Hóc Môn (+21,1% svck), Quận 12 (+15,6% svck), kế đó là thành phố Thủ Đức (+12,0% svck) và Bình Chánh (+8,2% svck). Giá đất tại các khu vực này tăng nhanh nhờ vào đề án đưa các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi và Cần Giờ lên quận, song song với đề xuất thành lập thành phố Tây Bắc gồm Củ Chi và Hóc Môn.

Cơn sốt đất sục sôi ở nhiều nơi Hà Nội

Chúng tôi nhận thấy Hà Nội vừa trải qua cơn sốt đất nóng trong 4T/21, với giá đất tăng trung bình 14,5% svck theo ước tính của chúng tôi, nguyên nhân chủ yếu do các thông tin quy hoạch đặc biệt là dự thảo quy hoạch sông Hồng. Dựa trên nghiên cứu thị trường của chúng tôi, giá đất leo thang ở nhiều nơi, trong đó giá đất tại Đông Anh tăng đột biến 75,5% svck, trung bình lên tới 5.341 USD/m2 vào cuối T4/21. Chúng tôi cho rằng có 2 nguyên nhân chính dẫn tới giá đất tăng nóng tại huyện Đông Anh: • Trong quy hoạch phân khu sông Hồng, có hai dự án đáng chú ý liên quan huyện Đông Anh: 1) cầu Tứ Liên với tổng vốn đầu tư 17.000 tỷ đồng và 2) trục đường nối khu vực Hồ Tây và Cổ Loa. • Ngoài ra, Hà Nội đã đặt mục tiêu đưa huyện Đông Anh lên quận trước 2025.

GIÁ NHÀ ĐẤT TĂNG TRÊN DIỆN RỘNG

Giá căn hộ chung cư tăng ở cả Hà Nội và TP HCM NLG và VHM có mức tăng giá cao hơn so với thị trường Theo ước tính của chúng tôi dựa trên 803 chung cư tại Hà Nội và TP HCM, giá thứ cấp căn hộ trung bình tăng 3,4% svck trong 4T/21. Giữa các công ty BĐS chúng tôi theo dõi, giá căn hộ của NLG tăng mạnh nhất với 6,4% svck, tiếp theo là NVL (+3,7% svck) và KDH (+3,4% svck). Mặt khác, về mặt lợi suất cho thuê, các dự án của VHM ghi nhận 4,6% cao hơn mức trung bình thị trường 4,4%.