Giá nhà đất sẽ hạ nhiệt

Luật Đầu tư mới có hiệu lực từ 1.1.2021 giúp khái niệm nhà đầu tư, chủ đầu tư được đồng nhất; cho phép những thửa đất xen kẽ trong các dự án được giao, thay vì phải đấu giá như trước. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ làm giá nhà đất hạ nhiệt.  

Gỡ vướng cho hàng loạt dự án

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, kỳ vọng đến cuối năm 2021 thì hệ thống các điều luật sẽ được đồng bộ, thị trường bất động sản (BĐS) sẽ giảm được nhiều trở lực, các dự án lớn được phê duyệt, với thời gian được rút ngắn lại sẽ tạo đà cho thị trường quay trở lại nhịp độ tăng trưởng ổn định hơn. “Chúng ta phải làm sao để đừng xảy ra tình trạng đến năm 2022 - 2023 thị trường sẽ trở thành bong bóng BĐS do thiếu trầm trọng nguồn cung”, ông Võ khuyến cáo.

Về nguyên tắc giá sẽ điều tiết theo cung cầu thị trường. Thị trường hiện nay đang lệch pha cung cầu, nguồn cung khan hiếm dẫn đến giá tăng là điều không thể tránh khỏi. Nếu nguồn cung dồi dào giá sẽ giảm. Tuy nhiên luật luôn có độ trễ. Những chính sách tháo gỡ về mặt thủ tục pháp lý là yếu tố quan trọng thúc đẩy nguồn cung BĐS đưa ra thị trường nhưng sẽ không tác động ngay tức thời mà sẽ có độ trễ từ 1 - 3 năm sau đó.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land)

Theo luật sư Phan Viết Nuôi, trước đây luật Quy hoạch quy định chỉ có chủ đầu tư mới được lập quy hoạch 1/500, trong khi luật Đầu tư không có quy định chủ đầu tư mà chỉ có nhà đầu tư. Khi có quyết định công nhận nhà đầu tư được phê duyệt, doanh nghiệp đem quyết định này qua Sở Quy hoạch - Kiến trúc, nhưng nơi này trả lời luật Quy hoạch không có khái niệm nhà đầu tư nên yêu cầu phải quay lại Sở Xây dựng làm thêm bước công nhận chủ đầu tư rồi mới thực hiện bước lập quy hoạch 1/500. Điều này gây phiền toái, mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp.

Nhưng quy định mới trong luật Đầu tư, hai khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư được đồng nhất nên sẽ không còn bước công nhận chủ đầu tư, bước chấp thuận đầu tư cũng bỏ luôn, chỉ còn bước chấp thuận chủ trương đầu tư thay vì 3 bước như trước đây. Không những vậy, giai đoạn cấp phép xây dựng cũng đã bỏ qua thẩm định thiết kế kỹ thuật, chỉ còn thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng.

Tương tự, khi Nghị định 148/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai có hiệu lực từ ngày 8.2.2021, những thửa đất xen kẽ trong các dự án sẽ không phải thông qua đấu giá mà được giao, cho thuê. Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng ngàn dự án BĐS đang phải “trùm mền” vì vướng đất xen kẽ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng hiện còn một vướng mắc là Nghị định 167 liên quan đất công vẫn chưa được sửa đổi khiến hàng trăm mặt bằng và dự án liên quan quỹ đất công bị đình trệ. Chỉ riêng tại TP.HCM có đến 158 mặt bằng, địa chỉ nhà đất công đang phải dừng triển khai. Ngoài ra, dự thảo Nghị định hướng dẫn liên quan đến các dự án PPP (đầu tư đối tác công - tư), nhất là đối với các dự án BT (đầu tư theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng) đang thực hiện dở dang, thực hiện chuyển tiếp sẽ thực hiện như thế nào vẫn chưa có câu trả lời.

Không những thế, một yếu tố quan trọng là người thực thi pháp luật, quy trình giải quyết các dự án vẫn còn “rối”. Có nhiều dự án bị đứng lại do luật, nhưng cũng nhiều dự án “đứng” do nhận thức của người thực thi pháp luật, cách hiểu luật của công chức nhà nước, của lãnh đạo chưa đúng dẫn đến không ký hoặc không dám ký mà “đùn đẩy” cho nhau, lên cấp trên. Trong khi giá BĐS bao gồm giá thành cộng chi phí bán hàng, cộng lợi nhuận kỳ vọng. Nên muốn giá bán giảm phải giảm giá thành, mà trong giá thành có chi phí “không tên”. Làm sao phải tạo được cơ chế để cán bộ không được tham nhũng, không muốn tham nhũng, không thể tham nhũng mà vẫn sống được bằng thu nhập của mình bởi hiện nay chi phí này quá lớn.

Đồng thời giảm chi phí do thủ tục hành chính kéo dài. Để làm được điều này phải sửa luật, làm cho pháp luật minh bạch, rõ nghĩa để ai cũng hiểu, không tạo ra chi phí xin - cho. Ngoài ra, chi phí tạo lập quỹ đất gồm chi phí mua đất và chi phí tiền sử dụng đất cũng rất lớn. Chi phí tiền sử dụng đất đang bằng khoảng 70 - 80% chi phí giải phóng mặt bằng, nhưng đang được thu một lần. Nên cần thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, thu làm nhiều lần để vừa tạo nguồn thu bền vững, vừa giảm gánh nặng cho doanh nghiệp, giảm giá thành cho BĐS. “Nếu thay đổi cách thu tiền sử dụng đất, không để tận thu, trực thu hiện nay thì giá BĐS sẽ giảm”, ông Châu nói.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng nguồn cung bị giảm trong năm 2020 thì 3 năm sau, hàng hóa BĐS sẽ rơi vào khan hiếm, cộng thêm việc đầu cơ, điều này sẽ khiến giá BĐS vẫn khó giảm trong 1 - 2 năm tới.