Giá nhà còn lâu mới giảm!

Phân khúc “hot” nhất thị trường thời gian qua là căn hộ đang có dấu hiệu giá tăng chậm lại, nhưng để kỳ vọng giảm giá còn rất xa vời.

Chỉ một chiều tăng

“Tại Hà Nội, giá nhà sẽ tăng chậm lại, dự báo tăng trung bình 20% trong năm 2024, sang 2025 sẽ tăng khoảng 5-6%. Với TP.HCM, giá nhà sẽ tăng khoảng 4% mỗi năm từ nay cho tới năm 2026”. Đây là dự báo được bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam đưa ra tại Diễn đàn cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam 2024 do Báo Đầu tư tổ chức mới đây. Nhận định đó một lần nữa củng cố quan điểm giá nhà chỉ tăng chứ không giảm mà đơn vị nghiên cứu thị trường này đã đưa ra trong các nghiên cứu thị trường trước đó.

Theo CBRE Việt Nam, những chỉ báo khả tín cho việc giá nhà chưa thể giảm cơ bản đến từ yếu tố cung - cầu. Cụ thể, nguồn cung căn hộ ra thị trường năm 2024 ước đạt khoảng 11.000 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM với khoảng 8.000 căn. Trong khi đó, nhu cầu thường trực của 2 đô thị lớn lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội luôn ở mức vài chục nghìn căn/năm. Đơn cử, tại TP.HCM, trung bình trong 10 năm qua, thị trường này đón nhận 30.000 căn hộ/năm, giai đoạn cao điểm có thể lên tới 35.000-40.000 căn/năm.

Thực tế, nguồn cung có xu hướng ngày một khan hiếm trong 5 năm qua đã khiến giá nhà tăng mạnh và dù tình hình nếu có được cải thiện dần trong thời gian tới thì câu chuyện giá nhà cơ bản vẫn chỉ chạy một chiều: Tăng giá!

Giá sơ cấp tăng mạnh thời gian qua khiến nhiều người mua nhà tìm đến thị trường thứ cấp như một giải pháp thay thế. Tuy nhiên, sau khoảng 2 năm dòng tiền chuyển hướng, giá thứ cấp cũng đang trong xu hướng tăng nhanh.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tốc độ tăng giá chung cư trên thị trường thứ cấp nhanh hơn sơ cấp. So với quý I/2023, giá sơ cấp quý I/2024 đã tăng 11%. Trong khi đó, giá thứ cấp tăng khoảng 14,4%, mức tăng này đã đưa giá bán căn hộ thứ cấp tiệm cận giá sơ cấp.

Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết, dữ liệu thị trường cho thấy, trong quý I/2024, thị trường Hà Nội có hơn 12.000 giao dịch cả sơ cấp và thứ cấp ở phân khúc căn hộ và đã thiết lập mặt bằng giá mới sau thời gian tăng “nóng”.

“Thời gian qua, một số chủ đầu tư ra hàng và bán rất nhanh. Khi cả sản phẩm bán mới và chuyển nhượng đều tăng giá, nguồn cung thấp hơn lượng tiêu thụ, đó là lúc thị trường chấp nhận mặt bằng giá mới. Thời gian tới, giá chung cư có thể sẽ đi ngang trước khi bước vào chu kỳ tăng giá mới, bởi nguồn cung trong 1-2 năm tới vẫn thấp hơn so với nhu cầu của thị trường”, ông Trung phân tích.

Khó có thể giảm

Giá căn hộ niêm yết tăng suốt thời gian qua vốn là chuyện “không phải bàn”. Cơn sốt giá nhà này dường như cũng “cháy lan” sang phân khúc nhà liền thổ trong dân.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, anh Tuấn - một môi giới mảng nhà thổ cư cho hay, giá nhà trong ngõ tại Hà Nội đang diễn biến “điên rồ”. Nhiều ngôi nhà 3-5 tầng, nhà cũ, trong ngõ, diện tích chỉ khoảng 28-35 m2 đang được rao bán ở mức 5-6 tỷ đồng/căn, tăng đến hơn 1 tỷ đồng/căn so với năm 2023 và khoảng 2 tỷ đồng/căn so với 2-3 năm trước đó.

“Có những nhà rất cũ, trong ngõ sâu chỉ đi được xe máy, nhưng chủ nhà vẫn hét giá rất cao”, anh Tuấn nói và cho biết thêm rằng, điều này đến từ nhiều nguyên nhân, nhà nọ thấy nhà kia giao giá cao thì cũng mạnh dạn rao giá mới cao hơn giá cũ. Tiếp đó, nhiều người mang rất rõ tâm lý “hét giá cao bán được thì bán, không bán được thì… bán sau” bởi họ “không bị vội” và sợ ra giá thấp sẽ bị hớ.

Cũng bình luận về câu chuyện giá nhà, ông Ngô Bá Trọng - Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư phát triển bất động sản Tuấn Quang (TQLand) cho rằng, hy vọng về việc giảm giá nhà rất khó xảy ra, bởi thị trường đang được củng cố bởi ngày càng nhiều yếu tố hỗ trợ tăng giá.

Lấy ví dụ với phân khúc nòng cốt là căn hộ, ông Trọng cho biết, thị trường đang hình thành một lớp nhà đầu tư mới là những người trẻ, họ có khát khao sở hữu nhà và sẵn sàng tham gia thị trường một cách máu lửa hơn.

Thời gian qua, giá căn hộ tăng cao một phần do người trẻ có nhu cầu mua ở thực, nhóm khách hàng này sẵn sàng dùng đòn bẩy tài chính khi các nhà băng giảm lãi suất và mở room cho vay.

“Nhóm nhà đầu tư này chủ yếu là người trẻ, đa phần có tích trữ từ 2 nguồn tiền là chứng khoán chuyển sang bất động sản hoặc tiền mặt có từ trước, kết hợp dùng đòn bẩy nợ vay. Từ khoảng trước quý III/2023 - quý I/2024, có những chung cư đã tăng giá 45-50% và không ít nhà đầu tư hưởng chênh lệch 25-35% giá trị căn hộ, nên phân khúc này được nhiều người săn đón. Do đó, giá cũng khó có thể giảm”, ông Trọng cho hay.

Ghi nhận thực tế thị trường, thời gian qua, các sản phẩm sơ cấp được mở bán chủ yếu thuộc 2 trường hợp: Mở bán lần đầu (một phần bảng hàng) và giai đoạn tiếp theo. Do đó, với việc các giai đoạn sau tiếp tục ra hàng thời gian tới cùng sự ấm lên của thị trường, câu chuyện giá nhà điều chỉnh giảm là khó xảy ra. Đó là chưa kể tới việc nguồn cung trên thị trường tiếp tục khan hiếm trong thời gian dài nữa.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho hay, trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Do đó, cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.