Giá nhà có tiếp tục tăng?

Tình hình là loạn thông tin về giá nhà trên truyền thông và mạng xã hội. Có anh ngày hôm qua post bài đại ý cung lệch cầu như thế thì sao giá giảm được, chính ảnh hôm nay lại nói đại ý chính phủ hỗ trợ vậy mà không ăn thua, giá sẽ giảm.

Dân chẳng biết đường nào mà lần. Trên tờ TBKTSG có một bài về loạn thông tin giá nhà, nhiều bài viết thì được lái có chủ đích, thậm chí nói trước khu vực này, khu vực kia tiềm năng trước khi chủ đầu tư ra hàng. Bởi lẽ chúng ta chưa có hệ thống thông tin chính thống và khách quan về giá BĐS.

Thời khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008, ai cũng thấy vấn đề của Chứng khoán đảm bảo bằng BĐS (CDO hay MBS). Nhưng gần 2 năm liền giá CDO cứ tăng, thách thức sự kiên nhẫn của những chủ thể tham gia thị trường, và cuối cùng thì CDO cũng sụp đổ dẫn tới sự phá sản của những ngân hàng đầu tư lớn, gây ra khủng hoảng tài chính.

Giai đoạn đóng băng BĐS 2011-2013, thì cũng phải gần 2 năm mới có những doanh nghiệp bắn những phát pháo giảm giá đầu tiên. Nhưng trước đó giá trên thị trường thứ cấp cũng đã giảm rất nhiều, nhất là các phân khúc có tính đầu cơ cao.

Như thế, ngày nào ta cũng nghe thấy truyền thông nói giá chung cư sẽ tiếp tục tăng do khan hiếm nguồn cung, do trở ngại pháp lý thì ta cũng cần có đánh giá riêng về thực tế những biến số tác động đến giá nhà nếu ta có nhu cầu mua nhà bây giờ.

Lý do chính để họ nói giá chung cư tiếp tục tăng, BĐS sẽ phục hồi là (1) lãi suất thấp, (2) nguồn cung khó.

Thực tế đó chỉ là góc nhìn từ phía Cung. Đầu năm nay nhiều người nói với lãi suất thấp thì BĐS sẽ phục hồi nửa cuối 2023, thực tế đã không diễn ra. Họ tiếp tục dịch thời gian sang đầu năm 2024.

Còn từ phía Cầu thì thấy thị trường vẫn còn khó khăn dài hạn. Động lực lớn nhất, rốt ráo nhất để một thị trường lớn như BĐS phục hồi và phát triển bền vững lành mạnh là phải đến từ phía Cầu, và là Cầu thực. Như thế Tích luỹ thu nhập của người mua nhà sẽ quyết định. Nhưng hiện tại Thu nhập của người dân nói chung và người mua nhà nói riêng năm nay khá yếu và năm tới thì còn đầy bất định. Mà thu nhập có phục hồi cũng cần thời gian đủ dài để tích luỹ.

Cuối cùng thì Nhà để ở, nên người mua nhà để ở sẽ quyết định thị trường.

P/S: Các chương trình phân tích về các yếu tố tác động đến thị trường BĐS có link trong comment.