24HMONEY đã kiểm duyệtGiá nhà chưa hạ, giấc mơ an cư vẫn là đặc quyền
Từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không còn dự án nhà ở vừa túi tiền nào được triển khai, trong khi phân khúc cao cấp áp đảo hoàn toàn, khiến thị trường mất cân đối nghiêm trọng. Giá nhà vẫn “neo” ở mức không tưởng, còn nhà ở xã hội phát triển ì ạch, không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân thu nhập thấp.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cảnh báo: Giá nhà đang bị "neo" ở mức phi thực tế, vượt xa tầm tay của đại bộ phận người dân thu nhập trung bình và thấp. Thị trường bất động sản vì thế ngày càng trở nên méo mó, khi nhu cầu có thật bị đè nén bởi mặt bằng giá không tưởng.
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM 6 tháng đầu năm 2025 (giai đoạn trước hợp nhất địa giới hành chính) cho thấy một bức tranh méo mó và mất cân đối nghiêm trọng: nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm, đặc biệt là phân khúc phục vụ số đông – những người có thu nhập trung bình và thấp.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), điều đáng lo ngại là kể từ năm 2021 đến nay, không còn dự án mới nào cung cấp nhà ở thương mại có mức giá dưới 30 triệu đồng/m² – ngưỡng được xem là "vừa túi tiền". Thị trường gần như bỏ trống phân khúc nhà ở xã hội, trong khi đó, phân khúc cao cấp lại phát triển áp đảo, chiếm khoảng 70% tổng lượng sản phẩm mở bán hằng năm từ 2020 đến 2023.
Đặc biệt, trong năm 2024 và nửa đầu 2025, tất cả các dự án nhà ở được huy động vốn đều thuộc nhóm cao cấp. Không có một căn hộ nào thuộc phân khúc trung cấp hay giá rẻ được tung ra thị trường – dẫn tới tình trạng cơ cấu sản phẩm phát triển lệch pha, gây mất cân đối nghiêm trọng về cung – cầu.
TP.HCM đang vận hành thị trường nhà ở theo mô hình kim tự tháp ngược: phần đỉnh – nhà ở cao cấp – ngày càng phình to, trong khi phần chân đế là phân khúc trung cấp và giá rẻ gần như rỗng không. Thống kê cho thấy trong 6 tháng đầu năm 2025, không có căn hộ trung cấp hay giá rẻ nào được ra mắt.
Về mặt số liệu, TP.HCM đã xây dựng mới 4,83 triệu m² sàn nhà ở trong nửa đầu năm 2025, đạt 60,4% kế hoạch năm. Nhà ở riêng lẻ chiếm 2,872 triệu m², trong khi nhà ở thương mại theo dự án chiếm 1,961 triệu m² – tương đương 40,6%, phản ánh xu hướng phát triển nhà ở có tổ chức đang dần chiếm ưu thế so với hình thức tự phát. Lũy kế từ 2021 đến tháng 6/2025, TP.HCM đã hoàn thành 33,71 triệu m² sàn nhà ở (đạt 84% kế hoạch giai đoạn 2021–2025), trong đó nhà ở xã hội chỉ đạt vỏn vẹn 205.000 m² – tương đương chưa đầy 1% tổng diện tích.
Tính đến tháng 5/2025, diện tích nhà ở bình quân đầu người tại TP.HCM đạt 23,08 m². Tuy nhiên, con số trung bình này che lấp khoảng trống rất lớn ở nhóm người dân thu nhập thấp – vốn gần như không thể tiếp cận được với các sản phẩm đang có trên thị trường.
Theo HoREA, tiến độ phát triển nhà ở xã hội hiện đang ở mức đáng báo động. Sau 4 năm triển khai, TP.HCM mới chỉ xây dựng được khoảng 4.100 căn hộ nhà ở xã hội (diện tích bình quân 50m²/căn), tương đương 11,7% mục tiêu 35.000 căn giai đoạn 2021–2025. Đây là mức hoàn thành rất thấp so với nhu cầu thực tế và kỳ vọng chính sách.
Giá nhà tiếp tục “neo” ở vùng không tưởng
Chủ tịch HoREA – ông Lê Hoàng Châu – thẳng thắn chỉ ra rằng giá nhà vẫn “neo” ở mức quá cao so với thu nhập của đại bộ phận người dân. Trong năm 2024, giá sơ cấp căn hộ cao cấp tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 90 triệu đồng/m², tương đương gần 10 tỷ đồng cho một căn hộ – mức giá vượt ngoài khả năng chi trả của phần lớn cư dân đô thị.
Vướng pháp lý – điểm nghẽn nghìn tỷ
Giai đoạn 2015–2023, TP.HCM có tới 86 dự án bất động sản bị dừng hoặc chưa thể triển khai, chiếm hơn 62% trong tổng số 138 dự án. Tổng quy mô đất lên tới 964 ha và hơn 54.000 căn hộ bị “treo” giữa chừng – gây lãng phí tài nguyên, thất thu ngân sách và làm đứt gãy chuỗi cung ứng nhà ở.
Tính đến giữa năm 2025, số dự án gặp vướng mắc pháp lý lên tới 220, trong đó chỉ 77 dự án được giải quyết (đạt 35%), còn lại 143 dự án vẫn đang bị “kẹt” trong mê cung thủ tục.
Đáng nói, nhiều vướng mắc đến từ những điểm nghẽn kỹ thuật – chẳng hạn như việc xác định “nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có)” đối với một số dự án nhà ở thương mại. Chỉ vì cụm từ “nếu có” mà tiến độ cấp sổ hồng bị đình trệ, chủ đầu tư không thu được khoản thanh toán cuối cùng (5% hợp đồng), chi phí quản lý đội lên, còn người mua nhà thì mòn mỏi chờ quyền sở hữu hợp pháp.
Kiến nghị cấp bách từ HoREA
Để tháo gỡ điểm nghẽn và đưa thị trường trở lại quỹ đạo phát triển bền vững, HoREA đề nghị UBND TP.HCM sớm chỉ đạo các Sở, ngành liên quan giải quyết dứt điểm các vấn đề pháp lý còn tồn đọng. Đồng thời, thành phố cần tăng tốc triển khai chương trình xây dựng 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021–2030, đảm bảo an sinh và ổn định thị trường.
Nếu không sớm hành động, bài toán nhà ở sẽ tiếp tục trượt xa khỏi tầm tay người dân, còn thị trường bất động sản sẽ mãi bị chi phối bởi một nhóm thiểu số – nơi "có nhà để ở" trở thành đặc quyền chứ không phải quyền tối thiểu.
Nhà đầu tư lưu ý
Bạn muốn trở thành VIP/PRO trên 24HMONEY?
Bấm vào đây để liên hệ 24HMoney ngay
Từ khóa hot
Bàn tán về thị trường