Giá nhà cao gấp nhiều lần trung bình toàn cầu

Giá bất động sản tại Việt Nam đang ở mức cao kỷ lục, khiến thời gian một hộ gia đình tích lũy để mua nhà lên tới gần 26 năm, vượt xa mức trung bình của nhiều quốc gia. Chuyên gia kinh tế cảnh báo, nếu không có giải pháp đồng bộ, thị trường có thể đối mặt rủi ro lâu dài.

Bất động sản tăng nóng, đóng góp kinh tế chưa tương xứng

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV và thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tại Việt Nam tăng gần 60%. Riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân hơn 20%.

Mặc dù vậy, đóng góp thực chất của lĩnh vực xây dựng và bất động sản vào GDP còn thấp, chỉ đạt 9,46% năm 2024 và giảm nhẹ còn 9,11% trong 9 tháng đầu năm 2025. Con số này thấp hơn nhiều so với Trung Quốc (21%), Mỹ (14%) hay EU (12%), phản ánh dư địa phát triển còn lớn nhưng đòi hỏi chất lượng tăng trưởng phải được cải thiện.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh: “Thị trường chịu tác động của sáu nhóm yếu tố chính: kinh tế vĩ mô; pháp lý và quản lý; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; tài chính – nguồn vốn; quan hệ cung – cầu và niềm tin; cùng minh bạch, công nghệ và dữ liệu. Trong đó, tài chính và giá bất động sản có tính lan tỏa lớn đến ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.”

Nguyên nhân khiến giá nhà tăng “nóng”

Theo chuyên gia, có sáu nguyên nhân chính khiến giá bất động sản ở mức cao:

Vướng mắc pháp lý kéo dài dẫn đến nguồn cung hạn chế.
Chi phí đầu vào tăng mạnh, đặc biệt vật liệu xây dựng.
Cung – cầu lệch pha, khi doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp.
Tình trạng thổi giá và đầu cơ phổ biến trên thị trường.
Chưa có chính sách thuế bất động sản đủ mạnh để điều tiết.
Dòng vốn chủ yếu phụ thuộc tín dụng ngân hàng, thiếu kênh huy động đa dạng.

TS Cấn Văn Lực cảnh báo, mặt bằng giá cao đang tạo áp lực lớn lên các hộ gia đình và có thể tác động tiêu cực đến ổn định kinh tế nếu kéo dài.

Dòng vốn phục hồi, nhưng cần đa dạng hóa

Năm 2025, dòng vốn vào thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi rõ rệt: dư nợ tín dụng BĐS tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng chung; vốn FDI và phát hành trái phiếu doanh nghiệp gia tăng; số lượng doanh nghiệp mới và trở lại hoạt động tăng mạnh.

Tuy nhiên, sự phụ thuộc lớn vào ngân hàng vẫn là điểm cần lưu ý. TS Lực nhấn mạnh: “Cần đa dạng hóa kênh huy động vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro tài chính và tăng minh bạch trong quản lý.”

Giải pháp: đồng bộ, minh bạch và bền vững

Chuyên gia đề xuất:

Với Nhà nước: hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả quản lý, ổn định giá bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn, đẩy mạnh chuyển đổi số và xanh.
Với doanh nghiệp: tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát chi phí, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá về mức hợp lý, nâng cao năng lực quản trị.

TS Cấn Văn Lực kết luận: “Giai đoạn hiện nay là cơ hội để xây dựng thị trường bất động sản an toàn, minh bạch và bền vững, nơi cơ hội nhiều hơn thách thức nếu các chủ thể biết tận dụng và hành động đúng hướng.”