Giá khó tăng đột biến trong ngắn hạn, đầu cơ căn hộ vùng ven có nên giảm giá để 'thoát hàng' sớm?

Giá căn hộ thứ cấp tại các tỉnh vùng ven TP.HCM được dự báo khó tăng đột biến trong năm 2024, trong bối cảnh kinh tế còn nhiều ẩn số. Vì vậy, chuyên gia khuyên giới đầu cơ cần tính toán kỹ, nếu không thể đi đường dài thì nên giảm giá mạnh để thoát hàng sớm thay vì cố "gồng lỗ".

Khảo sát của VnBusiness cho thấy kể từ trước Tết Nguyên đán 2024 đến nay, thị trường căn hộ thứ cấp tại một số khu vực ở Bình Dương có hiện tượng giảm 15 - 20% so với cách đây hơn 1 năm. Những người mua nhà trong tầm giá 1,5 - 2 tỷ đồng đã có nhiều lựa chọn hơn.

Căn hộ thứ cấp xuất hiện đà giảm

Đầu tháng 2/2024, sau thời gian cân nhắc, chị Phương và gia đình quyết định chi tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ, rộng 64 m2 tại một dự án nằm ở khu vực Phú Hòa, Thủ Dầu Một, giá 1,7 tỷ đồng.

Chị Phương cho hay, căn hộ được chủ nhà mua vào từ cuối năm 2021, khi giá đạt đỉnh, sau đó được cho thuê. Cách đây khoảng nửa năm, vì lý do tài chính nên căn hộ được rao bán lại với giá 2 tỷ đồng, đến sát Tết thì giảm xuống còn 1,7 tỷ đồng, tức mất gần 300 triệu so với giá ban đầu.

“Trước đó, tôi tìm hiểu một dự án nằm trên quốc lộ 13, Thuận An, cũng đang có nhiều căn thứ cấp được chủ cũ rao bán lại với mức giảm từ 100-300 triệu đồng, trong đó có căn đầu năm 2023 giá 1,6 tỷ đồng nay giảm còn 1,1 tỷ đồng, tuy nhiên, vì nhiều lý do nên tôi đã chốt căn hiện tại”, chị Phương nói.

Vẫn được đánh giá cao, song đầu tư căn hộ vùng ven TP.HCM hiện tại đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng hơn trong bối cảnh mặt bằng giá được dự báo khó tăng đột biến trong ngắn hạn (Ảnh minh họa: HN).

Không chỉ là hiện tượng cục bộ, kết quả thăm dò của chuyên trang Batdongsan cho thấy giá căn hộ tại các dự án ở Bình Dương đang có xu hướng giảm trong thời gian qua. Điển hình như căn hộ tại Opal Skyline giảm 18%, City Tower giảm 13%, Astral City giảm 11%, Eco Xuân - Lái Thiêu giảm 12%, Happy One Phú Hòa giảm 12%, Happy One Central giảm 17%... so với quý IV/2022.

Trong khi đó, theo các chuyên gia, phân khúc căn hộ chung cư tại Bình Dương sẽ tiếp tục gặp khó khăn trong thời gian tới, do nguồn cung vượt xa nhu cầu, cạnh tranh gay gắt và thiếu hụt hạ tầng kết nối. Riêng tại các địa phương phía nam như TP. Thuận An, Thủ Dầu Một, thị trường đã bão hòa.

Đáng chú ý, không chỉ ở Bình Dương, tình trạng giảm giá hoặc đi ngang trên thị trường căn hộ thứ cấp đang lan ra nhiều tỉnh vùng ven TP.HCM. Cụ thể, theo DKRA Việt Nam, trong quý đầu năm 2024, thanh khoản cũng như mặt bằng giá trên thị trường căn hộ thứ cấp tại các tỉnh khó có những đột biến trong ngắn hạn, dù các giao dịch “cắt lỗ”, giảm sâu đã giảm do phần lớn người mua lạm dụng đòn bẩy tài chính đã thực hiện cơ cấu hoặc bán bớt tài sản giai đoạn 2020 - 2023.

Giảm giá sâu hơn để thoát hàng sớm?

Cũng theo DKRA, nguồn cung - sức cầu thị trường trong 2 quý đầu năm 2024 sẽ không có nhiều biến động so với cuối năm 2023 và chỉ được kỳ vọng khởi sắc từ quý III/2024 khi những chính sách pháp lý đủ độ “ngấm” lên thị trường giúp tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, triển vọng phục hồi của nền kinh tế.

Tuy nhiên, thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 tại TPHCM hay dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương và các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu hay Long An...

Với mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào, các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường.

Có thể thấy, những diễn biến từ thực tế và kết quả khảo sát của các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra thị trường căn hộ thứ cấp tại các tỉnh vùng ven TP.HCM vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Điều này đặt ra câu hỏi, liệu các nhà đầu cơ đang “ôm” nhiều sản phẩm có nên giảm giá mạnh hơn để thoát hàng?

Câu trả lời, theo chuyên gia, là nếu không thể đi đường dài, thì nhà đầu tư nên cân nhắc giảm giá thêm để bán ra, thu tiền về. Thực tế cho thấy đa số nhà đầu tư hiện vẫn chỉ là giảm lãi, hiện tượng cắt lỗ tương đối ít (chủ yếu từ các nhà đầu tư đi vay, gãy đòn bẩy tài chính), nên mặt bằng giá vẫn cao so với giá trị thật.

Ngược lại, với những nhà đầu tư vững tài chính, việc chờ đợi thêm vẫn cho thấy tiềm năng bởi nhu cầu chung cư vẫn đang là rất lớn, vì vậy, trong dài hạn giá vẫn sẽ tăng. Tuy nhiên, cần cân nhắc đến khả năng trong các năm tới, khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân tăng lên, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại sẽ bị ảnh hưởng ít nhiều.

TS Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Dat Xanh Services, đánh giá dù vẫn còn nhiều khó khăn, nhưng thị trường đã ở thời kỳ cuối của suy thoái. Thực tế, khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư cũng nghe ngóng bám sát diễn biến. Thế nên, nhiều chủ nhà bắt đầu "quay xe" không bán cắt lỗ nữa mà cân nhắc đưa ra mức giá bán tốt hơn khi đã xoay xở được về mặt dòng tiền.

Nhìn chung, chung cư vẫn là phân khúc có tiềm năng để đầu tư, vì nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất cao. Tuy nhiên, đã qua thời nhà đầu tư ăn lãi kép, vừa cho thuê vừa chờ đợi tăng giá trị tài sản.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều ẩn số, quá trình hồi phục đã bắt đầu, tuy nhiên tốc độ đi lên nhanh hay chậm vẫn phụ thuộc rất lớn vào độ ngấm của chính sách, tâm lý khách hàng. Vì vậy, nhà đầu tư cũ nên cân nhắc khả năng tài chính để quyết định giảm giá rồi thoát hàng sớm hay tiếp tục cầm cự.

Với nhà đầu tư mới, lời khuyên của chuyên gia là tuyệt đối không vay tiền để đầu tư, bởi dù thị trường hồi phục, tốc độ tăng giá căn hộ vùng ven trong 1-2 năm tới cũng chỉ ngang bằng với lãi suất. Khả năng cho thuê của căn hộ ở các tỉnh vùng ven cũng rất rủi ro, nếu trừ khấu hao thì tỷ suất sinh lời không cao.

Tựu chung lại, đầu tư căn hộ đã qua thời “lướt sóng”, để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên ưu tiên dùng tiền mặt, rót tiền vào các sản phẩm có thanh khoản tốt, nằm gần trung tâm hoặc ven các khu công nghiệp, nhà máy, khu dân cư để đảm bảo khả năng cho thuê, hay tăng giá trị tài sản.